六因素致今年房價(jià)很難上漲 政策影響作用最明顯

今年房價(jià)很難上漲，主要受以下六個(gè)方面的因素影響。

一、人口流動(dòng)和人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，導(dǎo)致房價(jià)普漲時(shí)代的結(jié)束。在房價(jià)漲幅較大的二線城市中，合肥和廈門尤引人注目。如果從二線城市過去10年人口的增長幅度看，恰好又是廈門第一、合肥第二。但同樣的省會(huì)城市如西安，或同樣的計(jì)劃單列市如大連，2015年的人口居然是減少的，這可以解釋為何在全國房地產(chǎn)火爆的2016年，西安房價(jià)幾乎沒有漲，大連房價(jià)還出現(xiàn)下跌。此外，從人口老齡化角度看，老齡化意味著房地產(chǎn)總需求長期回落。

二、流動(dòng)性拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，從2011年6月至2016年6月這五年中，全國100個(gè)城市的房價(jià)加權(quán)平均上漲了28.4%，但同期M2增長了近100%，GDP增長了近50%，但2011年之前10年房價(jià)漲幅超過M2增速，說明近年來房價(jià)漲幅已經(jīng)趨緩了。此輪一線城市房價(jià)的上漲，與M2和存款高速增長相關(guān)。但目前北上深的存款增速已經(jīng)基本歸零，意味著流動(dòng)性拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

三、居民收入結(jié)構(gòu)對房價(jià)的影響不容忽視。相比目前美國的40%，中國居民購房的杠桿率水平其實(shí)很低，這也從側(cè)面說明中國高收入群體的購買力很強(qiáng)。同時(shí)，也可以解釋為何在貨幣擴(kuò)張規(guī)模如此之大的情況下，這么多年來通脹的總體水平不高的一個(gè)原因，即低收入群體的收入增長不夠快。居民收入結(jié)構(gòu)的改善一般要經(jīng)歷較長時(shí)間，這也意味著持續(xù)了那么多年的高房價(jià)、高股價(jià)等現(xiàn)象仍然難以在今后幾年內(nèi)就消失。

四、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化致各地房價(jià)分化。中國正在經(jīng)歷大城市化過程，所以一二線城市房價(jià)走勢較強(qiáng)。如果再進(jìn)一步觀察，會(huì)發(fā)現(xiàn)并不是所有大城市的人口都以相近的增速在膨脹，有些城市增長較快，有些大城市人口在減少，這與產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)有關(guān)?？傮w看，始于2015年的房價(jià)上漲，就是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的房地產(chǎn)牛市，除了長三角和珠三角這兩大地區(qū)房價(jià)漲幅較大外，其他兩個(gè)地區(qū)是京津冀與中部的武漢、鄭州、長沙等城市集群。房價(jià)不僅反映供求關(guān)系，同時(shí)也反映了購房者對房屋所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和公共服務(wù)提升的預(yù)期。

五、外部因素對國內(nèi)房價(jià)構(gòu)成負(fù)面影響。為了改變?nèi)嗣駧刨H值預(yù)期，2017年央行將或多或少地收緊貨幣，這又將導(dǎo)致利率上行，因此，在貨幣貶值趨勢下，房價(jià)繼續(xù)上漲的理由并不充分。此外，美國2017年繼續(xù)加息應(yīng)無懸念，外匯儲(chǔ)備的減少和海外利率水平的提高，會(huì)在一定程度上倒逼國內(nèi)利率水平抬升。

六、政策對當(dāng)前房價(jià)的影響最明顯。研究發(fā)現(xiàn)，房價(jià)每一次拐點(diǎn)（2008年末才開始有數(shù)據(jù)）的出現(xiàn)都與政策出臺(tái)有關(guān)，這正是房價(jià)對政策導(dǎo)向的充分反應(yīng)。在抑制房價(jià)上漲的具體方式上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。簡而言之，就三句話，一是地方政府要承擔(dān)房價(jià)上漲的主體責(zé)任，二是二線熱門城市要增加土地供應(yīng)，三是超大城市要疏散人口，帶動(dòng)周邊小城市發(fā)展。

這樣看來，由于人口老齡化，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速仍會(huì)不斷下降，房地產(chǎn)從長期看并不樂觀。從中期看，不排除房價(jià)有反彈的可能。但從短期看，全國總體房價(jià)應(yīng)該有所回落或最多走平。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。