2月27日淺析湖南地區(qū)棚改建設(shè)帶來(lái)的影響

春節(jié)之前，經(jīng)湖南省政府同意，省住建、發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、農(nóng)業(yè)等五部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于下達(dá)2018年保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃和項(xiàng)目的通知》，根據(jù)計(jì)劃安排，全省各類棚改任務(wù)共28.6萬(wàn)套，包括城鎮(zhèn)棚戶區(qū)922個(gè)項(xiàng)目279422套、國(guó)有工礦棚戶區(qū)6個(gè)項(xiàng)目3412套、國(guó)有墾區(qū)危房5個(gè)項(xiàng)目3166套，總投資約1850.3萬(wàn)元，總改建面積約3922.9萬(wàn)平方米。全年基本建成任務(wù)為282019套。

棚改是近幾年湖南省甚至全國(guó)范圍內(nèi)所提出的重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，2017年5月，國(guó)務(wù)院推出了2018-2020年三年棚改計(jì)劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套。湖南作為棚改大省，在同年9月亦計(jì)劃制定了2018-2020年棚戶區(qū)改造92.66萬(wàn)套的目標(biāo)，并編制后三年計(jì)劃項(xiàng)目庫(kù)，確保項(xiàng)目真實(shí)、可行。國(guó)家棚改的目的一方面是去庫(kù)存，另一方面是改善居民住房條件。但實(shí)施這么大量的棚改計(jì)劃，存在著不小的阻力，首要就是解決資金問題，而這就需要用到一個(gè)貨幣工具（抵押補(bǔ)充貸款），具體資金鏈條如下：

近年來(lái)湖南地區(qū)房?jī)r(jià)大幅拉漲，很大一部分原因是受棚改影響。首先要明確，棚改安置房安置部分不拉動(dòng)商品房銷售，房地產(chǎn)銷售是通過(guò)貨幣化安置了拉動(dòng)。自2015年以來(lái)，棚改貨幣安置大力推進(jìn)以來(lái)，棚改貨幣化安置比例快速提升，直接拉升商品房銷售。根據(jù)住建部官方口徑，2015年和2016年棚改去庫(kù)存分別為約1.5億平和2.5億平，商品房銷售面積為11.2億平和13.8億平，棚改貨幣化安置消化商品房占比分別為13.4%和18.1%，2017年棚改600萬(wàn)套，貨幣化安置比例估計(jì)為50%，按每套平均85.1平計(jì)算，將去庫(kù)存2.6億平，占全年商品住房需求總面積預(yù)計(jì)達(dá)到19.3%。反觀湖南省2017年和2018年計(jì)劃棚改貨幣化安置比例更是達(dá)到了78%和75%，對(duì)本身商品房去庫(kù)存效果尤其明顯，間接刺激房?jī)r(jià)上漲。

但專家認(rèn)為，經(jīng)由棚改貨幣化的刺激是一次性的，在一定程度上屬于透支需求，延緩供應(yīng)，短期內(nèi)能推動(dòng)房?jī)r(jià)和需求上漲，但從長(zhǎng)期來(lái)看，由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，棚改帶來(lái)的拉動(dòng)效果將會(huì)逐漸減弱。

對(duì)鋼材市場(chǎng)的影響

大規(guī)模實(shí)行棚改計(jì)劃，對(duì)鋼材市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一方面可以帶動(dòng)需求拉漲，另一方面也在一定程度上刺激了鋼貿(mào)商的信心，對(duì)于2018年的鋼材市場(chǎng)是一個(gè)令人歡喜的消息。今年棚改計(jì)劃總面積約為3923萬(wàn)平方米，貨幣化安置比例估計(jì)達(dá)到75%，需新建比例為25%。按新建商品房一平方米鋼筋用鋼量70KG來(lái)算，總共可拉動(dòng)鋼筋需求量約68.7萬(wàn)噸左右。

綜上所述，隨著政府對(duì)棚改政策的大力推進(jìn)，主要帶來(lái)幾個(gè)方面的影響：1、帶動(dòng)房地產(chǎn)的去庫(kù)存進(jìn)度；2、創(chuàng)造投資建設(shè)，拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP上漲；3、刺激鋼材等原材料市場(chǎng)需求的增加；4、改善居民住房生活水平等等。當(dāng)然，也不能盲目推進(jìn)棚改進(jìn)度，，一方面需要跟拆遷戶協(xié)調(diào)溝通，保障拆遷戶的基本權(quán)益，防止在過(guò)程中產(chǎn)生沖突；另一方面也要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，結(jié)合當(dāng)?shù)刎?cái)政、文化、醫(yī)療等各方面，制定合理的棚改計(jì)劃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。