逐鹿“只租不售” 開發(fā)商的謀算與博弈

政策的支持讓住房租賃市場發(fā)展提速，今年以來只租不售地塊在全國多個城市陸續(xù)涌現(xiàn)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國共計推出與成交近80宗相關(guān)地塊。

10月11日，廣州市公共資源交易網(wǎng)共成交了6宗地塊，其中最大看點是廣州首宗全自持出讓的宅地——黃埔區(qū)KXC-K1-9地塊，這宗地塊吸引來3家企業(yè)爭奪。這也是全國最新的一塊“只租不售”地塊。

2016年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年要形成完善的住房租賃市場體系；今年7月，住建部會同八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位，試點城市應(yīng)聲而起，紛紛出臺發(fā)展住房租賃市場的工作方案。

政策的支持讓住房租賃市場的發(fā)展提速，今年以來“只租不售”地塊在全國多個城市陸續(xù)涌現(xiàn)，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國共計推出、成交近80宗相關(guān)地塊。有市場人士指出，在房價居高不下的情況下，“只租不售”宅地的風(fēng)行不僅為了培育和發(fā)展住房租賃市場，還是控制地價和抑制房價的積極探索。

但是，對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，買下這樣一塊地可能面臨資金和運營等壓力，這筆賬該怎么算？開發(fā)商自持物業(yè)介入住房租賃市場未來將有怎樣的發(fā)展空間？有業(yè)內(nèi)人士指出，從長期來看，這是一筆劃算的生意。

只租不售風(fēng)行

位于深圳市福田區(qū)華強(qiáng)南片區(qū)的榮超城市春天花園于去年年底入市，據(jù)了解，該樓盤是榮超地產(chǎn)推出的只租不售的住宅樓盤，是深圳在自持住宅方面較早的探索。記者在現(xiàn)場看到，該樓盤集寫字樓和住宅及配套設(shè)施于一體，其中有三棟是住宅樓?！斑@個小區(qū)大概有10%是給村民的回遷房，其余部分開發(fā)商自己持有自己管理，住的多是附近上班的白領(lǐng)。”樓盤附近一名地產(chǎn)中介人士告訴記者。

在深圳房地產(chǎn)市場成交量一片紅火的時候，開發(fā)商自持住宅算是個不多見的新鮮事物，然而回顧3年前市場刮起的一陣“長租公寓風(fēng)”，如今的“只租不售”似乎顯得有點姍姍來遲?！澳莻€時候的長租公寓是一個風(fēng)向標(biāo)，現(xiàn)在進(jìn)來都已經(jīng)有點晚了?！遍L期研究深圳住房租賃市場的深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，現(xiàn)在進(jìn)入這個市場機(jī)會比以前小了，但未來存量房市場的機(jī)會還有很多可被挖掘。

在市場探索之后，深圳在土地供給層面也開始為發(fā)展住房租賃市場打根基。10月10日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布公告，公開掛牌出讓龍華A811-0323宗地。該地塊位于龍華民治街道，土地面積為20041.92平方米，建筑面積90180平方米，掛牌起始價7.77億元，最高限制地價為10.1億元。公告稱，該宅地以住房全年期只租不售的辦法掛牌出讓。同時明確，租賃住房及商業(yè)用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉(zhuǎn)讓。

從去年11月，首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體以總價57.6億元拿下北京市海淀永豐20號商業(yè)和住宅自持地塊，開創(chuàng)住宅全自持地塊先河之后，杭州、廣州、天津、上海等城市也先后推出相關(guān)地塊，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國共計推出與成交近80宗相關(guān)地塊。

而在未來5年，各地在住房租賃用地的供給力度上還會陸續(xù)加碼。根據(jù)北京2017年~2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃，今后5年仍將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。在北京推出未來5年的住宅用地供地計劃后，上海也發(fā)布了《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，明確在“十三五”期間上海將年均供應(yīng)住房用地1100公頃，其中租賃住房用地約340公頃，占比30.9%。深圳則規(guī)定，從2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地，必須以不低于規(guī)劃面積20%的比例配建自持租賃住房。

開發(fā)商的“劃算賬”？

“這筆賬沒有算過，也不用算了吧！”面對記者關(guān)于自持租賃用地的賬能否算得過來的問題時，深圳一名不愿具名的地產(chǎn)人士對記者表示，短期內(nèi)是肯定回不了本的。他還向記者透露，身邊許多同行都反映算不過賬的問題。

為什么房企算不過賬？據(jù)了解，超大城市租賃住宅年租金回報率只有2%左右，而深圳的住宅租金回報率大概在1.5%~2%之間，這個回報率甚至低于銀行理財產(chǎn)品，顯然完全無法覆蓋建設(shè)的資金成本。上述人士告訴記者，據(jù)他測算，深圳龍華那塊自持租賃用地，按照租金回報的話，15年左右能回本。

因為資金回籠時間長，因此，在受訪人士看來，房企熱衷于參與自持租賃用地的競爭，實際上也有點不得已而為之?！耙环矫妫F(xiàn)在地少，特別是一線城市，必須搶；另一方面，一手住宅市場遲早會見頂，未來存量房市場才是趨勢，所以算不過來也得搶。”上述人士表示。

資金難以短時間內(nèi)回籠，這意味著房企需要有很強(qiáng)的資金實力作為后盾，這對許多債臺高筑的房企來說是個不小的挑戰(zhàn)。在前一輪“只租不售”地塊的競爭當(dāng)中不難發(fā)現(xiàn)，斬獲這些地塊的幾乎都是國企或者龍頭房企，還有以聯(lián)合體的形式來自持地塊。據(jù)統(tǒng)計，截至8月底，萬科共獲9宗自持地塊，龍湖6宗，保利和首開各5宗。

雖然短期內(nèi)算不過賬，但是另一些可能也由此催生?！伴_發(fā)商也有資產(chǎn)方面的考慮，自持物業(yè)可以加大房企融資的籌碼，畢竟以資產(chǎn)抵押去融資成本會低很多。”地產(chǎn)人士李才旺表示，很多時候開發(fā)商的現(xiàn)金流比利潤還重要。此外，李才旺透露，由于如今深圳拿地或者舊改蓋房子的平均土地貢獻(xiàn)率達(dá)27.5%，綜合算下來，開發(fā)商的利潤已經(jīng)比較低了，因此還不如自持物業(yè)好。

在徐楓看來，這卻是一筆劃算的生意?！安荒芸炊叹€，一線城市對于政策的帶動和示范效應(yīng)是無可限量的，目前也有一些城市的各路商家紛紛過來參觀和討論，了解如何做租賃市場。”她認(rèn)為，先別看地塊，而要看市場，盡管短期難以盈虧平衡，但這是政策給予地產(chǎn)商的機(jī)會，拿了這塊地就是示范企業(yè)，大量項目會在這里衍生出來，比如房地產(chǎn)基金、租賃平臺、存量房管理等。

誠然，房企從開發(fā)者走向運營管理者的過程中，已經(jīng)逐漸明確了自己作為“城市綜合運營商”的定位，許多自己并不擅長的領(lǐng)域也有可能催生出另一個市場。據(jù)記者了解，目前在樓盤的運營管理上，房企走出了兩種模式，一種是把運營管理作為未來的重要業(yè)務(wù)來單獨成立事業(yè)部，自建團(tuán)隊慢慢培養(yǎng)；而更多企業(yè)選擇第二種，就是尋求與第三方的合作。目前，像窩趣、YOU+等長租公寓品牌除了出租公寓外，另一個很重要的業(yè)務(wù)是向開發(fā)商進(jìn)行運營管理輸出，且這部分業(yè)務(wù)占據(jù)他們營業(yè)收入的很大一部分?！斑@部分市場的想象空間很大?！毙鞐髡f。

加速REITs落地？

上述受訪人士均提到，看似不劃算的生意卻暗藏著巨大的先機(jī)，其中，房地產(chǎn)的新型融資方式在近日的多個首發(fā)案例中被逐漸聚焦。10月23日，保利地產(chǎn)宣布中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上交所審核通過。據(jù)了解，保利租賃住房房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）由中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司、保利瑞馳（橫琴）資產(chǎn)管理公司作為總協(xié)調(diào)人聯(lián)合實施，是我國首單獲批金額最大的央企租賃住房產(chǎn)品。該產(chǎn)品以保利地產(chǎn)自持租賃住房為基礎(chǔ)物業(yè)，相關(guān)資料顯示，自2016年進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域以來，保利地產(chǎn)已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目布局十余個城市。

就在此前的10月11日，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”在深交所獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億元。這是國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，也是國內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs。這接二連三的利好消息讓業(yè)界感受到，住房租賃的資產(chǎn)證券化推進(jìn)速度超乎預(yù)料。

“這是由政策和資本兩種因素促成的?！鄙钲谀郴鸱治鋈耸繉τ浾弑硎荆环矫?，這兩年各路資金都涌到了長租公寓上來，成為資本追捧的新素材，另一方面，“房子是用來住的”政策導(dǎo)向非常鮮明，近一年多來房價一直維持高位不動，這是從來沒有過的狀況，交易所也是看到這一背景開始嘗試REITs。

該人士還表示，這些類REITs產(chǎn)品可交易的話就算是標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)了，未來房企的現(xiàn)金流就可以預(yù)期了，也解決了房企租賃住房投資回報期過長的“后顧之憂”，可以增強(qiáng)房企加大租賃住房的投資信心和動力。“不過，這只是探索的開始，未來怎樣還不好說，但如果做好了REITs，對房企來說會是一個比銀行成本還低的融資渠道?！痹撊耸空J(rèn)為。

據(jù)記者了解，早在2015年6月就發(fā)行了一只鵬華前海萬科REITs，是我國目前為止唯一一只公募REITs，而近日發(fā)行的都是在交易所掛牌的私募產(chǎn)品，因為我國一直沒有公募REITs法規(guī)，此前的公募REITs只算是特批的試點。業(yè)內(nèi)人士指出，未來公募REITs的發(fā)行必然有賴于法規(guī)，等證監(jiān)會出臺公募的法規(guī)后，才能批量去做。

另外，記者注意到，除了公募和私募的區(qū)別以外，鵬華前海萬科REITs與近期發(fā)行的兩只類REITs產(chǎn)品的區(qū)別還在于前者的基礎(chǔ)物業(yè)是前海企業(yè)公館，即商業(yè)辦公物業(yè)，而后者是住宅物業(yè)，兩者的根本差別在租金收益不同。而對REITs產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)的價格評估時，不僅僅會評估周邊住宅的售價波動，也會評估周圍住宅租金的表現(xiàn)和潛力，如果租金上漲預(yù)期不足，物業(yè)資產(chǎn)的評估價格就很難因為周邊銷售價格的上漲而出現(xiàn)一個可觀的增值收益，這將直接影響住宅類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資升值空間。

第一太平戴維斯估價部董事甘啟善坦言，很多城市辦公和商業(yè)的租賃市場在經(jīng)歷接近二十年的培育期后足夠成熟，每年都有不菲的租金增長，投資者往往是沖著租金回報購買商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。相比之下，追求高收益發(fā)展模式的住宅租賃市場卻剛剛起步，成熟度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如商辦市場，短期租金的上漲空間并不大。然而，租金收益的成長性，是證券市場普遍關(guān)注的重要因素。如果資產(chǎn)管理有效，加上未來政府政策方面會更著力培育住宅租賃市場，住宅租賃項目的租金回報也將得到提升，這對發(fā)行REITs大有裨益。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。