長(zhǎng)春第二批集中供地再遇冷，房企集合“兵力”圍獵熱點(diǎn)城市

財(cái)聯(lián)社（上海，記者王海春）訊，與廈門(mén)等南方城市集中供地成交的火熱態(tài)勢(shì)相比，位于東北地區(qū)的長(zhǎng)春，兩輪集中供地出讓則顯得較為冷淡。

由于暫時(shí)無(wú)人報(bào)名競(jìng)買(mǎi)，長(zhǎng)春原本計(jì)劃于6月17日出讓的8宗地塊，提前終止了出讓。而長(zhǎng)春在四月份首批集中供地出讓活動(dòng)中，也有11宗地塊終止出讓?zhuān)€有2宗地塊遭遇流拍。

受訪業(yè)內(nèi)人士向記者表示，綜合已完成首批集中供地城市的情況來(lái)看，不同城市之間分化明顯。熱度較高的城市，對(duì)土拍做出嚴(yán)格的限制條件，這使得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)受到擠壓。但即便如此，出于項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度、戰(zhàn)略布局和可持續(xù)發(fā)展等方面的考慮，房企拿地?zé)崆槿匀桓邼q。

究其原因，業(yè)內(nèi)人士分析，主要是部分房企想在頻度不高的集中供地活動(dòng)中，把握住進(jìn)入熱門(mén)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)自身的戰(zhàn)略布局。

長(zhǎng)春土拍“遇寒流”背后

6月15日，長(zhǎng)春市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布了一則關(guān)于終止《長(zhǎng)公資土掛〔2021〕183號(hào)公告》掛牌出讓活動(dòng)的公告，終止出讓的原因?yàn)闊o(wú)人報(bào)價(jià)。

公告顯示終止出讓的地塊共有8宗，分別位于經(jīng)開(kāi)保稅區(qū)、空港、汽開(kāi)區(qū)。

據(jù)悉，這已是長(zhǎng)春集中供地第二次遇冷，該市于4月15日舉行的首批集中供地出讓?zhuān)延鲞^(guò)到類(lèi)似的情況。

從長(zhǎng)春首批集中供地結(jié)果來(lái)看，原計(jì)劃出讓的51宗土地中，有11宗提前終止掛牌。最終，首批集中供地成交38宗宅地中32宗為底價(jià)成交，2宗流拍，成交總金額193.08億元。首批集中供地溢價(jià)率3.3%，較2020年全年溢價(jià)率下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

分析人士認(rèn)為，土拍遇冷，一方面與城市能級(jí)和市場(chǎng)需求等相關(guān)，再者也與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)相對(duì)平穩(wěn)有關(guān)。

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年五月長(zhǎng)春新建商品住宅樣本平均價(jià)格9286元/平方米，環(huán)比上漲0.14%。從二手市場(chǎng)情況來(lái)看，長(zhǎng)春五月份二手住宅樣本平均價(jià)格9838元/平方米，環(huán)比下降0.06%。

“土地市場(chǎng)冷與熱，從不同的角度來(lái)看，得出的分析結(jié)果情況并不一樣。對(duì)購(gòu)房者而言，地價(jià)、房?jī)r(jià)平穩(wěn)是好事，因?yàn)椴槐丶庇谌胧?，?gòu)房選擇空間可能相對(duì)大一些。但對(duì)房企來(lái)說(shuō)，可能會(huì)遇到利潤(rùn)太低或去化速度不夠快的問(wèn)題，因而投資布局會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。”高力國(guó)際中國(guó)區(qū)一位董事表示。

城市間土地市場(chǎng)分化或加劇

據(jù)安信證券研究報(bào)告，在首批集中供地的城市中，7個(gè)南方城市熱度較高，廈門(mén)、重慶、杭州、深圳熱度領(lǐng)先。其中平均溢價(jià)率最高的是廈門(mén)，達(dá)33.4%，平均配建比例達(dá)9.6%。

一周前的6月10日，廈門(mén)又進(jìn)行了今年第二批次集中供地，共出讓11宗涉宅地塊，總起價(jià)274億元。此次出讓共吸引超過(guò)20家房企競(jìng)拍，角逐較為激烈。有媒體統(tǒng)計(jì)，廈門(mén)第二批集中供地平均溢價(jià)率25.99%，其中正榮所拍集美區(qū)2021JP01地塊溢價(jià)率高達(dá)40.18%。最終，總成交金額達(dá)到344億元。

對(duì)于土地市場(chǎng)冷熱不均，匯生國(guó)際融資有限公司CEO黃立沖認(rèn)為，這與城市能級(jí)及房企情況都有一定的關(guān)聯(lián)度。例如，即便部分熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊，出讓條件較為嚴(yán)格，項(xiàng)目的利潤(rùn)被攤薄，但出于利潤(rùn)、布局的影響，房企仍需要尋求在這些城市發(fā)展的機(jī)會(huì)。

“房企之所以要在低利潤(rùn)城市拿地，主要是考慮到資金的安全性。地價(jià)高不代表房企沒(méi)有利潤(rùn)，只是利潤(rùn)被壓縮了，利潤(rùn)率被限定在一定空間內(nèi)。像深圳、成都、杭州這樣的城市，房企不擔(dān)心房子會(huì)賣(mài)不出去，只要房企資金鏈不出問(wèn)題，利潤(rùn)基本是可以保障的。而一些三四線城市的地價(jià)雖然便宜，但如果拿錯(cuò)地，這其中的風(fēng)險(xiǎn)可能需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能消化掉。”黃立沖在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，“考慮到房企今年整體資金情況較緊張，房企只能集中‘兵力’打集中戰(zhàn)，先投入一部分資金到最受關(guān)注的城市中。”

張波向記者指出，房企對(duì)首批集中供地預(yù)期較高，因此整體熱度較高，但由于房企資金受限，后續(xù)能否持續(xù)保持較高關(guān)注度也是個(gè)問(wèn)題。

張波認(rèn)為，考慮到房企會(huì)有選擇地關(guān)注重點(diǎn)城市，因此后續(xù)集中供地城市的分化可能會(huì)進(jìn)一步加劇，“重點(diǎn)城市關(guān)注度即使沒(méi)有第一批次那么高，不過(guò)其在房企的關(guān)注排序中預(yù)計(jì)仍然不會(huì)太靠后。但第一次集中供地?zé)岫鹊偷某鞘校欠駮?huì)進(jìn)一步降溫，還是可能會(huì)有所升溫值得關(guān)注。”

集中供地下房企資金迎大考

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額13274億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)14.3%，而50家代表房企五月份單月拿地總額同比增長(zhǎng)了32.1%。另一個(gè)變化是，1-5月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為80.8%，較1-4月有所下降。

中指土地高級(jí)分析師張曉飛表示，今年1-5月拿地規(guī)模之所以出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，主要是由于五月份北京、杭州、南京、蘇州等11個(gè)熱點(diǎn)一、二線城市集中供地拉高了總規(guī)模。

“權(quán)益金額有所下降，與房企合作拿地力度有所增強(qiáng)有關(guān)。前五個(gè)月房企拿地的權(quán)益金額占比雖然較前四個(gè)月有所降低，但依舊高于去年同期。”張曉飛補(bǔ)充道。

戴德梁行分析人士認(rèn)為，首輪集中供地中，熱點(diǎn)城市土拍限制條件多、規(guī)則復(fù)雜、拿地門(mén)檻提高成為趨勢(shì)。對(duì)房企而言，結(jié)合上年“三道紅線”融資新規(guī)帶來(lái)的資金方面的壓力，今年集中供地規(guī)則下，房企的資金實(shí)力、調(diào)度能力、拿地策略、綜合運(yùn)營(yíng)能力以及低利潤(rùn)下融資能力等進(jìn)一步遭遇考驗(yàn)。

“在這樣的背景下，實(shí)力雄厚的大中型房企似乎更有優(yōu)勢(shì)，而小型房企則不得不面對(duì)發(fā)展空間被進(jìn)一步擠壓的窘境。”戴德梁行這位分析人士表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。