通州190萬(wàn)房得交85萬(wàn)稅 產(chǎn)權(quán)不足40年也漲

連續(xù)兩輪限購(gòu)，已覆蓋到了通州住宅和商務(wù)型公寓、商業(yè)、辦公三類非住宅項(xiàng)目，而早于新規(guī)就已經(jīng)網(wǎng)簽成交的二手商住房卻掛上了“免限牌”，成為該區(qū)域內(nèi)唯一不限購(gòu)的房。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這類產(chǎn)權(quán)期限短、非住宅、無(wú)學(xué)區(qū)的房子，因?yàn)樘厥獾牡乩砦恢煤筒幌拶?gòu)而受到關(guān)注，多個(gè)項(xiàng)目正借機(jī)抬價(jià)。但“唯一不限購(gòu)”的賣點(diǎn)背后，卻是二手商住房交易的高昂成本。

二手商住房暫不限購(gòu)

5月6日，通州三類非住宅項(xiàng)目正式開始限購(gòu)：當(dāng)?shù)靥赜械纳虅?wù)型公寓雖然可售個(gè)人，但買方必須具備相應(yīng)購(gòu)房資格；而商業(yè)、辦公項(xiàng)目將只能出售給社會(huì)組織或企事業(yè)單位。

“大家都在研究對(duì)策，這些由商業(yè)辦公項(xiàng)目改裝成的‘商住兩用房’到底還能不能賣給業(yè)主？我也不知道。”限購(gòu)首周，面對(duì)眾多老客戶的咨詢，負(fù)責(zé)通州多個(gè)二手商住房銷售的鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李只能有些遺憾地給出上述答復(fù)。但在最近，他改了口：二手的商業(yè)、辦公項(xiàng)目依舊可以向個(gè)人出售，甚至在他的店里已經(jīng)有人通過(guò)了網(wǎng)簽，“這個(gè)月我們已經(jīng)網(wǎng)簽五六套了，就是在限購(gòu)后成交的。”

根據(jù)5月5日市住建委與通州區(qū)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》，文件發(fā)布前已由居民家庭或個(gè)人購(gòu)買的通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目，再次出售時(shí)可按原規(guī)定執(zhí)行。

這個(gè)“原規(guī)定”是什么？記者了解到，這主要是指：如果是在限購(gòu)政策出臺(tái)前，個(gè)人購(gòu)買的商業(yè)、辦公項(xiàng)目已經(jīng)完成網(wǎng)簽，再次出售是可以賣給個(gè)人的。而正是這項(xiàng)條款，讓一些房屋中介看到一線生機(jī)。

小李介紹，按照最近通過(guò)網(wǎng)簽的情況，個(gè)人購(gòu)買二手商業(yè)、辦公項(xiàng)目并不需要納稅、社保、戶口的要求，“也就是說(shuō)，不具備北京和通州的購(gòu)房資格也能購(gòu)買。”

產(chǎn)權(quán)不足40年也跟風(fēng)漲

“現(xiàn)在這房子185萬(wàn)元，年前大約150萬(wàn)元吧，一直在漲。”在我愛我家中介一位王姓經(jīng)紀(jì)人口中，通州北苑地區(qū)河和居項(xiàng)目這套只有41平方米的“商住兩用房”成了香餑餑。

另一位經(jīng)紀(jì)人也透露，業(yè)主最近又把價(jià)格從185萬(wàn)元抬高到了193萬(wàn)元，“去年通州住宅限購(gòu)升級(jí)后，二手房也在漲，現(xiàn)在一個(gè)道理。”僅用185萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)算，這套41平方米、房齡六年的“商住兩用房”均價(jià)已經(jīng)是4.7萬(wàn)元／平方米。

“河和居屬于兩層LOFT，41平方米只是房本面積，贈(zèng)送的第二層面積沒算進(jìn)來(lái)。”然而，中介方面也介紹，河和居商住房產(chǎn)權(quán)期限只有50年，如果除去之前開發(fā)周期和前業(yè)主使用的期限，只剩下不到40年的產(chǎn)權(quán)期。

另一方面，一些好房源最近也頻頻引來(lái)看房人。例如，河和居一套190萬(wàn)元商住房最近一個(gè)月就增加了16位看房客戶，而有11戶都是在商住限購(gòu)后集中看房。

“5月初報(bào)價(jià)是275萬(wàn)元，現(xiàn)在漲到280萬(wàn)元了，這個(gè)月二手商住房基本都在漲。”鏈家地產(chǎn)馬駒橋地區(qū)門店經(jīng)紀(jì)人劉浩（化名）說(shuō)，合生·世界村漲得較少，每平方米抬了一千，總價(jià)得漲了10萬(wàn)元左右；而位置和項(xiàng)目較好的星際悅城漲得較多，每平方米抬了兩千多了，總價(jià)就更高了。

稅費(fèi)奇高投資須謹(jǐn)慎

看房場(chǎng)面雖然熱鬧，但這些二手商住房成交并不容易。一位房屋中介負(fù)責(zé)人向記者道出了其中的秘密：看房人很多都是被網(wǎng)站或客戶端上首付款信息給“騙”了。

目前，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目貸款首付比例要求至少50%，各家中介在房屋信息上也都會(huì)按50%的最低首付來(lái)標(biāo)注。記者通過(guò)鏈家地產(chǎn)客戶端看到，河和居那套41平方米的二手“商住兩用房”標(biāo)價(jià)為190萬(wàn)元，而首付款一欄則標(biāo)為95萬(wàn)元，月供為5042元。

“很多人是奔95萬(wàn)元的低首付來(lái)的，但跟實(shí)際情況是兩碼事兒。”這位中介負(fù)責(zé)人提醒，區(qū)別于普通的二手住宅，二手商業(yè)項(xiàng)目在交易環(huán)節(jié)繳納的稅費(fèi)較多。以這套原值45萬(wàn)元、現(xiàn)售價(jià)190萬(wàn)元的二手商住房為例：如果首付95萬(wàn)元、貸款95萬(wàn)元，在繳納190萬(wàn)元的購(gòu)房款外，還需要繳納差額5%左右的增值稅、差額30%－60%的土地增值稅、差額20%的個(gè)稅、網(wǎng)簽價(jià)3%的契稅、網(wǎng)簽價(jià)千分之一的印花稅。

照此計(jì)算，在以190萬(wàn)元的價(jià)格成交并首付50%、貸款50%時(shí)，需要繳納7.25萬(wàn)元的增值稅、至少43.5萬(wàn)元的土地增值稅、29萬(wàn)元的個(gè)稅、5.7萬(wàn)元的契稅、1450元的印花稅。由于二手房實(shí)際交易中一般都是買房人承擔(dān)稅費(fèi)，因此買房人除了承擔(dān)190萬(wàn)元的房屋價(jià)格后，還需要繳納85.595萬(wàn)元的稅費(fèi)。

“不過(guò)，只要你多交首付，就能盡量避掉稅費(fèi)。”在中介眼中，買房人若能全款買房，那就能以45萬(wàn)元原值作為網(wǎng)簽價(jià)格，而實(shí)際成交付款價(jià)格則還是190萬(wàn)元。這樣一來(lái)，房子的成交差額就是“0”，那么增值稅、土地增值稅、個(gè)稅就能自然避開，只需要繳納5.7萬(wàn)元的契稅、1450元的印花稅。

“對(duì)于商住產(chǎn)品的青睞，一是剛需，二是投資。”業(yè)內(nèi)人士分析，住宅長(zhǎng)期限購(gòu)的背景下，消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)類的投資需求更多注入了商住市場(chǎng)；而低總價(jià)的商住產(chǎn)品也吸引了大量首次置業(yè)的剛需類客群。但不可避免的是，商住產(chǎn)品存在著如上所述的稅費(fèi)高，甚至是后期水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用高的問(wèn)題。“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于商住市場(chǎng)充足的供應(yīng)量以及被嚴(yán)格限購(gòu)，均價(jià)也較難出現(xiàn)大幅上漲。”上述人士提醒，對(duì)商住兩用房的投資升值空間，消費(fèi)者要有理性判斷。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。