中國一二線樓市開年調(diào)控連發(fā)，房地產(chǎn)拐點會否出現(xiàn)？

2021年開年不久，中國一二線樓市迎來一波密集的調(diào)控“涼水”。

26日，新華社消息稱，中國住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹帶隊赴上海、深圳等地調(diào)研督導房地產(chǎn)市場情況。倪虹強調(diào)，發(fā)現(xiàn)問題及時出手，采取針對性措施，引導好預期，堅決遏制投機炒房。

近一周來，上海、深圳等一線城市樓市連續(xù)發(fā)布調(diào)控收緊政策。1月21日晚，上海發(fā)布調(diào)控新政“滬十條”。四天之后，上海又出臺“堵漏”措施，將法拍房納入限購。深圳一周內(nèi)三次出臺樓市收緊措施，包括規(guī)定家庭購買商品房，只能登記在具備購房資格成員名下，對涉嫌違規(guī)申購“網(wǎng)紅新盤”華潤城潤璽一期的12名人員進行懲戒等。

值得注意的是，近期，實質(zhì)性的調(diào)控大招也開始浮出水面。有媒體曝出，近日廣州、深圳等多地按揭貸款吃緊，購房者需要排隊等待放貸。另據(jù)報道，27日開始廣州四大行提高房貸利率，變更后廣州首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。

與“打補丁”式的政策升級不同，按揭貸款的利率和首付一直是樓市的“七寸”。為何廣州從房貸入手調(diào)控？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新社記者采訪時表示，主要原因是去年廣州房貸投放量大，樓市熱度高。去年廣州新房二手房合計交易22萬套，交易規(guī)模達歷史第二高位，交易金額創(chuàng)歷史新高。二手房價普遍超過每平方米3萬元人民幣，房價漲幅在全國70個大中城市中排名第9位。

去年年底和今年一月份，廣州樓市出現(xiàn)翹尾行情。李宇嘉認為，近期收緊房貸就是從額度、利率等方面給當?shù)貥鞘薪禍亍?/p>

對全國樓市，特別樓市熱度較高的地方來說，這可能是個信號。李宇嘉指出，去年中國社會融資投放規(guī)模很大，住房貸款也處于歷史高位。一些資金，“披著實體經(jīng)濟貸款、甚至是中小微貸款的外衣”進入樓市。這正是監(jiān)管嚴控的對象。去年以來，中國強調(diào)加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，近期多地出現(xiàn)的貸款額度緊張現(xiàn)象與此有關(guān)。除廣州外，李宇嘉透露，目前了解到無錫、鄭州、東莞、佛山等城市也開始收緊銀行貸款額度。

按揭貸款額度控制、貸款利率上升將直接增加購房成本，樓市會降溫嗎？

李宇嘉認為，購房成本增加，貸款節(jié)奏拉長，將對房產(chǎn)交易產(chǎn)生很大影響。當下許多城市房產(chǎn)價格已創(chuàng)新高，而多數(shù)買房行為要通過杠桿，融資額度受控將直接影響市場，當然，這還取決于后續(xù)的政策力度。目前，以廣州為例，廣州銀行利率上浮的幅度，對樓市的沖擊并不會太大。

不過，如果貸款額度持續(xù)受到管控，貸款發(fā)放周期拉長，這將意味著交易節(jié)奏放緩，樓市交易量也會下降，類似于股票市場上換手率下滑，資產(chǎn)熱度就會受到?jīng)_擊。

本輪樓市行情是否會見頂回落？專家認為，這需要看房貸政策的管控是否進一步擴圍。目前已經(jīng)出現(xiàn)這種跡象，近期宣布收緊樓市的一二線城市不斷增多，房貸額度緊張的地區(qū)也在增加。

專家認為，如果后續(xù)調(diào)控政策特別是房貸持續(xù)加碼、擴圍，本輪樓市周期大概率會見頂回調(diào)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。