房企首二月業(yè)績飄紅 布局分化拉開全年差異

受益于當(dāng)前市場環(huán)境,上市房企在今年前兩月的業(yè)績出現(xiàn)全線“飄紅”。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,截至3月10日,共有25家上市房企公布了2月業(yè)績。銷售金額全部出現(xiàn)上漲,平均漲幅高達(dá)109%。大部分房企在前兩月的平均銷售價格也出現(xiàn)上漲。

去年下半年以來,以刺激需求為主要目的的房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺,直到今年2月,政策利好仍在不斷釋放。這被認(rèn)為是促使市場交易升溫、房企業(yè)績向好的重要原因。但與此同時,以一二線城市為布局重點(diǎn)的企業(yè),業(yè)績增幅明顯高于布局三四線城市的房企,體現(xiàn)區(qū)域分化特征。

分析人士指出,在當(dāng)前的低利率環(huán)境和“去庫存”基調(diào)下,今年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)迎來“大年”,房企上半年的業(yè)績會繼續(xù)沖高。但對于布局不甚合理的企業(yè)來說,業(yè)績?nèi)杂邢禄目赡堋?/p>

2月均價上漲一成

與去年同期相比,大型房企的業(yè)績處于穩(wěn)步提升狀態(tài)中。

公告顯示,今年1月至2月,萬科累計實(shí)現(xiàn)銷售面積305.9萬平方米,同比增長12.63%;銷售金額416.2億元,同比增長31.71%。

同期,保利地產(chǎn)(9.35-1.16%,買入)實(shí)現(xiàn)簽約面積177.69萬平方米,同比增長88.52%;實(shí)現(xiàn)簽約金額228.91億元,同比增長90.46%。

2016年1-2月,中海的累計銷售金額約為241.69億港元,同比增長11.94%;銷售面積約160.78萬平方米,增長8.73%。

同期,恒大地產(chǎn)合約銷售金額約為人民幣364.7億元,銷售面積422.2萬平方米,同期分別增長116.6%和89.9%。按照全年2000億元目標(biāo)計算,恒大地產(chǎn)前兩月已完成全年業(yè)績的18.2%。

相比之下,基數(shù)相對略小的部分中型房企業(yè)績增幅較大。其中,中國金茂前兩月銷售36.92億元,同比大增531%;旭輝前兩月銷售50.1億元,同比增長147%。

融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、富力、綠城、雅居樂、招商蛇口(14.45-1.50%,買入)等企業(yè)的業(yè)績也有不同程度提升。

就2月單月來看,即便有春節(jié)因素影響,業(yè)績同樣出色。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,25家房企的2月銷售金額全部上漲,平均漲幅達(dá)到109%;23家房企的銷售面積上漲,2家下滑,銷售面積的平均漲幅達(dá)到88%。

銷售價格方面,25家房企2月平均約達(dá)10000元/平方米,同比提高12.2%。其中,18家企業(yè)的銷售均價有所提高,7家下降。有分析認(rèn)為,價格下降的原因中,除產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布等的變化外,不排除部分企業(yè)存在降價促銷的成分。

“牛市”拉大業(yè)績差距

房企業(yè)績普漲,與當(dāng)下的政策環(huán)境有直接關(guān)系。2015年,央行共5次降息,使當(dāng)前的利率水平處于低位。同年,監(jiān)管層又先后下調(diào)二套房和首套房的最低首付比例。進(jìn)入2016年,除進(jìn)一步下調(diào)非限購城市的首套房最低首付比例外,監(jiān)管層還全面降低二手房交易契稅稅率。

這些政策大大刺激了市場交易。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,2016年1-2月,全國主要的54城市,合計住宅簽約達(dá)到41.4萬套,同比上漲了11%。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù),今年1月新增人民幣貸款2.51萬億,創(chuàng)出單月信貸投放歷史新高,較“四萬億”刺激政策期的2009年1月,還超出8900億的規(guī)模。其中有近1/5為住房按揭貸款,其余還有相當(dāng)部分以開發(fā)貸的形式流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

從區(qū)域分布來看,盡管政策打壓力度強(qiáng)于其他區(qū)域,但一線城市和熱點(diǎn)二線城市的漲幅仍然較為明顯,其余則因供應(yīng)過剩而上漲乏力。體現(xiàn)到房企業(yè)績上,以一二線城市為布局重點(diǎn)的企業(yè),業(yè)績增幅明顯高于布局三四線城市的房企。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,部分標(biāo)桿房企在2014年啟動向一二線城市集中的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,并享受到2015年以來市場回暖帶來的紅利。從這個意義上說,這些企業(yè)在2016年的業(yè)績?nèi)杂欣^續(xù)沖高的動力。

相比之下,以三四線城市為布局重心的企業(yè),今年將繼續(xù)陷入“去庫存”泥淖中。即使市場回暖,業(yè)績也難有大幅增長。

因此,2015年以來的市場大漲,有可能成為房企業(yè)績的“分水嶺”。據(jù)悉,因預(yù)感到投資過熱,房企從2011年開始陸續(xù)從三四線城市向一線城市與核心二線城市回歸,但又因布局規(guī)模和轉(zhuǎn)型速度的不同而導(dǎo)致業(yè)績出現(xiàn)分化,其影響一直延續(xù)至今。業(yè)界普遍認(rèn)為,這種分化將在此輪“牛市”中繼續(xù)拉大。

九龍倉集團(tuán)主席兼常務(wù)董事吳天海近日在業(yè)績會上也指出,今年將會“選擇性買地”,在供應(yīng)健康的一線城市和重點(diǎn)二線城市進(jìn)行布局,優(yōu)化投資組合。

對于未來市場走勢,大多數(shù)機(jī)構(gòu)的分析認(rèn)為,即使一線城市面臨調(diào)控收緊壓力,但市場交易放量的慣性仍將持續(xù)至第三季度。因此,如果房企區(qū)域布局合理,且備有充足貨源,其業(yè)績超過去年將是大概率事件。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。