去庫(kù)存仍是樓市主基調(diào) 亟待需求端與供給端同時(shí)發(fā)力

部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，近期一線城市房?jī)r(jià)快速上漲與需求、區(qū)位等因素均有關(guān)系，但三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)艱巨，仍待需求端與供給端同時(shí)發(fā)力。

樓市寬松預(yù)期升溫

北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授、宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任盧鋒表示，在城市化的背景下，一線城市房地產(chǎn)的需求存在很大沖動(dòng)，超脫于全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。在盧鋒看來(lái)，房?jī)r(jià)的突出問(wèn)題是區(qū)位，目前房?jī)r(jià)異動(dòng)充分反應(yīng)了這一點(diǎn)。

首創(chuàng)證券認(rèn)為，2016年2月政府連續(xù)打出組合拳，前所未見(jiàn)的密集調(diào)控再次強(qiáng)調(diào)了樓市去庫(kù)存的主基調(diào)，政策信號(hào)持續(xù)走強(qiáng)將提升房地產(chǎn)的寬松預(yù)期。

興業(yè)證券研究報(bào)告顯示，2016年初潛在的住宅庫(kù)存可能包括4.5億平方米待售庫(kù)存和2億平方米待開(kāi)發(fā)面積（根據(jù)待開(kāi)發(fā)土地面積推算），共約47億平方米庫(kù)存。值得注意的是，2015年房地產(chǎn)銷售回暖，但地產(chǎn)商拿地的意愿普遍較弱，房地產(chǎn)庫(kù)存已在逐漸去化，尤其是待開(kāi)發(fā)土地面積在2016年初可能會(huì)有一個(gè)較快幅度的下降。

中信證券研究部分析師陳聰認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)上漲快，三四線城市房?jī)r(jià)上漲不快，主要是因?yàn)橐痪€城市人口明顯凈流入。一線城市人口凈流入背后，則是基礎(chǔ)設(shè)施更完善，產(chǎn)業(yè)分工更細(xì)化，公共服務(wù)更優(yōu)質(zhì)。

國(guó)泰君安證券首席宏觀分析師任澤平表示，住宅投資告別高增長(zhǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段特征，要避免寄希望于刺激重歸高增長(zhǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在增速換擋期，住宅投資從高速增長(zhǎng)步入平穩(wěn)或下降狀態(tài)，從數(shù)量擴(kuò)張步入質(zhì)量提升。

房地產(chǎn)政策或有后手

國(guó)信證券分析師董德志認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫(kù)存，一方面要需求端的銷售面積增加，另一方面也要供給端的新開(kāi)工面積進(jìn)一步減少。

交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，在需求端，可供選擇的政策儲(chǔ)備主要有降成本、加杠桿、調(diào)公積、輕稅負(fù)和增人口；在供給端，最主要的是土地資源和存量住房的配置和管理。

任澤平建議，我國(guó)可研究探索居民購(gòu)房時(shí)首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動(dòng)的房貸政策，以穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，避免購(gòu)房需求短期內(nèi)提前釋放。為減少通脹對(duì)貸款利率的影響，中長(zhǎng)期可考慮成立專門的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，通過(guò)與通脹水平掛鉤，使真實(shí)貸款利率長(zhǎng)期不變。

首創(chuàng)證券認(rèn)為，作為住房金融系統(tǒng)重要支持的公積金體系有較大提升空間，資產(chǎn)證券化的開(kāi)啟預(yù)計(jì)能夠釋放萬(wàn)億資金，大幅提升對(duì)合理購(gòu)房需求的支持力度。此外，REITs、住房保障銀行等新興金融體系的快速發(fā)展能夠?yàn)榕飸魠^(qū)改造，保障房安置貨幣化以及政府回購(gòu)商品房提供資金支持。未來(lái)多層次的住房金融系統(tǒng)將成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的中堅(jiān)力量。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。