REITs推出在即 有望盤活巨量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)

房?jī)r(jià)高不可攀，股市跌跌不休，存款利率降到低點(diǎn)，銀行理財(cái)產(chǎn)品收益每況愈下，對(duì)于手頭資金有限的普通百姓而言究竟還有什么好的投資渠道？

日前，證監(jiān)會(huì)主席肖鋼發(fā)表題為《深化改革健全制度加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)促進(jìn)資本市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展》的講話，對(duì)中國(guó)資本市場(chǎng)2016將有何變化給出答案，其中提出“要發(fā)展企業(yè)資產(chǎn)證券化，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，研究推出房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。這是上交所首單類REITs資產(chǎn)證券化項(xiàng)目發(fā)行后，高層再次對(duì)推出房地產(chǎn)投資信托基金明確發(fā)聲。

REITs終于要來(lái)了？業(yè)內(nèi)人士表示，雖然不能確定REITs是否能在今年正式落地，但不可否認(rèn)REITs推出的步伐已經(jīng)越來(lái)越快。

REITs收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值

2015年以來(lái)，多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品被批準(zhǔn)掛牌，這被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是中國(guó)政府在釋放推動(dòng)REITs加快發(fā)展的信號(hào)。

第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)部高級(jí)董事黃國(guó)鈞接受記者采訪時(shí)表示，像“中信啟航“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金等，都只是屬于類REITs產(chǎn)品。內(nèi)地REITs還不能與國(guó)外REITs真正等同，不過(guò)，目前在提升GDP、激發(fā)市場(chǎng)活力的宏觀需求下，REITs的落地進(jìn)程會(huì)越來(lái)越快。

在國(guó)外，REITs早已是投資市場(chǎng)的重要成員，是同股票、債券、存款并列的第四大類配置資產(chǎn)。

REITs的特點(diǎn)在于：收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值，既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，收益的大部分將用于發(fā)放分紅，其長(zhǎng)期回報(bào)率較高，與股市、債市的相關(guān)性較低。通過(guò)資金的“集合”，可以為中小投資者提供投資于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)，而專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。

黃國(guó)鈞表示，REITs受到的監(jiān)管比較嚴(yán)，只有達(dá)到一定規(guī)模才可以流通，比如香港規(guī)定的是40億元，而收益的大部分必須用于派息，是屬于低風(fēng)險(xiǎn)、有穩(wěn)定收益的投資，對(duì)于中小投資者而言投資門檻相當(dāng)?shù)?，比如剛畢業(yè)的大學(xué)生買不起房，但可以通過(guò)REITs參與房地產(chǎn)的投資。

運(yùn)營(yíng)皆是商業(yè)項(xiàng)目

投資收益在5%~7%

據(jù)黃國(guó)鈞介紹，REITs運(yùn)營(yíng)皆是商業(yè)項(xiàng)目。以國(guó)外和中國(guó)香港運(yùn)營(yíng)的REITs來(lái)看，投資收益在5%~7%，比如香港領(lǐng)匯的投資收益大約在3%左右，而越秀REITs最新公布的投資收益在7.8%。對(duì)開發(fā)商而言，REITs開拓了企業(yè)融資的渠道。某些三線城市的龍頭商業(yè)項(xiàng)目很優(yōu)質(zhì)，卻達(dá)不到上市規(guī)模，REITs提供了一個(gè)很好的融資渠道。

目前，我國(guó)有巨量的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)亟待盤活，而另一方面，大量的社會(huì)資金缺乏穩(wěn)健投資渠道，REITs正是打通兩者的橋梁，這對(duì)受到電商沖擊的商業(yè)地產(chǎn)而言意義重大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。