中央鼓勵(lì)樓市適當(dāng)降價(jià) 房地產(chǎn)商會聽話嗎?

中央經(jīng)濟(jì)工作會議對2016年經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行了全面部署，將“房地產(chǎn)去庫存”納入明年五大任務(wù)之一，并鼓勵(lì)各方購買庫存商品房出租、鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)降價(jià)。對此，廣大百姓歡欣鼓舞，很多人表示，大城市房價(jià)太高，自己不吃不喝幾十年也買不上一套房子。而中央政府要求開發(fā)商降房價(jià)，說明決策層已深悉老百姓苦房久矣。

當(dāng)前，中國的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷人類歷史上空前的建筑業(yè)產(chǎn)能過剩的問題。2013年，建筑業(yè)住宅竣工達(dá)到28.63億平米，所有房屋竣工為42.34億平米，施工面積達(dá)到124.98億平米，人均分別達(dá)到2.09、3.09、9.14平米，嚴(yán)重超越了建筑業(yè)泡沫警戒線。而到了2015年末，我國商品住房過?？値齑娓哌_(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房去庫存就需23至24個(gè)月。

特別需要說明的是，一線及部分二線城市房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，投機(jī)性需求氛圍極為濃郁，造成了住宅供不應(yīng)求的局面。而三、四線城市由于前幾年住宅地產(chǎn)投資過多，造成了產(chǎn)能過剩的局面。大量房產(chǎn)積壓，房子空著賣不出去。

所以，中國的房地產(chǎn)業(yè)同樣面臨的是結(jié)構(gòu)性問題?，F(xiàn)在問題是，中央鼓勵(lì)房地產(chǎn)商降價(jià)，房企會主動降價(jià)嗎?我覺得，開發(fā)商或許會響應(yīng)中央號召適度微調(diào)房價(jià)可能性大，大幅下調(diào)房價(jià)的概率是不存在的。

首先，鼓勵(lì)降房價(jià)，必須也要鼓勵(lì)降各種稅費(fèi)(包括土地價(jià)格)。政府所收的稅費(fèi)，到底占到房價(jià)中的多少，不同地方、不同樓盤必定有一定差異。有的地方、有的樓盤，相對低一點(diǎn)，也有的高一點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)認(rèn)為整個(gè)房價(jià)當(dāng)中有61%是被政府拿走了?，F(xiàn)在看來，開發(fā)商在一線城市高價(jià)拿地后，其利潤并沒有太高的空間。而二三四線城市拿地后，造出房子庫存積壓嚴(yán)重。

正因?yàn)槿绱?，所以中央提出的?ldquo;適當(dāng)”，而不是“大降”房價(jià)，是“鼓勵(lì)”，而不是“強(qiáng)制”。就意思是叫開發(fā)商們再給市場讓點(diǎn)利。但開發(fā)商也有難處，如果刨去房地產(chǎn)投資貸款、各種稅費(fèi)(包括土地價(jià)格)，開發(fā)商能降的也只能是10%-15%的房價(jià)了。所以，地方政府不將土地市場價(jià)格降下來，光讓開發(fā)商讓利于市場，房價(jià)的降幅當(dāng)然有限，去庫存的效果不會太大。

再者，就算開發(fā)商響應(yīng)中央號召要降房價(jià)，地方政府也因土地財(cái)政收入下降而出手阻止。2007年萬科宣布樓盤全面降價(jià)，地方政府害怕萬科降價(jià)引發(fā)周邊樓盤降價(jià)，進(jìn)而影響到土地出讓價(jià)格和稅收，馬上派出調(diào)查組進(jìn)駐萬科查稅。南京物價(jià)局更是向萬科開了4000萬罰款單，理由是萬科率先降價(jià)。通常物價(jià)局開罰單是哄抬物價(jià)，但此次物價(jià)局降價(jià)是以“打擊壟斷”為名。所以地方政府并不會支持開發(fā)商調(diào)整房價(jià)。

最后，開發(fā)商自己也不想降價(jià)，因?yàn)槟壳爸袊鴺鞘惺峭稒C(jī)性為主導(dǎo)的市場，大多數(shù)人買房是希望房價(jià)上漲，而在當(dāng)前去庫存的緊要關(guān)頭，如果開發(fā)商將房價(jià)下調(diào)，不僅吸引不來多少購房者，而且會使去庫存更加困難。之前，房地產(chǎn)開發(fā)商習(xí)慣于營造房價(jià)上漲預(yù)期來吸引消費(fèi)者排隊(duì)購房，這樣才能把房產(chǎn)買得更快一些。所以，如果不是市場因素主導(dǎo)，讓開發(fā)商自己大幅降價(jià)幾乎是不可能的是，至多就是降個(gè)5%的房價(jià)意思一下就可以了!

中央鼓勵(lì)開發(fā)商降房價(jià)，并不意味著房價(jià)會一落千丈，更不代表樓市高庫存會快速消化。鑒于目前成本和利潤的關(guān)系，部分開發(fā)商會微降，但自己不會主動將房價(jià)大幅下降。所以真正要降房價(jià)必須要降高地價(jià)和稅費(fèi)，更要讓地方政府?dāng)[脫對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。否則，房價(jià)即使微調(diào)對去庫存的影響也不大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。