中央強力支持“去庫存” 明年廣州樓市預(yù)期向好

12月14日的政治局會議指出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。自今年11月以來，房地產(chǎn)要去庫存已經(jīng)被中央多次提及。這也表明如今房地產(chǎn)庫存問題已經(jīng)不容忽視。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年末全國商品房待售面積2.7億平方米，全國商品房銷售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底，全國商品房待售面積6.8億平方米，全國商品房銷售面積接近9.5億平方米，庫存劇增成了商品房市場不得不直面的問題。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國房地產(chǎn)市場看，一二線城市市場升溫，庫存降低，但很多三四線城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風(fēng)險，尤其是商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力依然非常大。

廣州住宅庫存狀況良好

在全國的庫存積壓現(xiàn)狀當中，廣州的住宅庫存量則表現(xiàn)得比較良好。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至11月末，全國商品房待售面積比10月末增加1004萬平方米，處于歷史高位。但廣州的處境顯然要好一些。陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，廣州一手住宅可售貨量為68753套，不僅比上月同期減少了5000套，更是近一年來首次跌破7萬套的庫存水平。

據(jù)房價點評網(wǎng)廣州首席分析師肖文曉提供的數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)已連續(xù)3個月穩(wěn)定在8000套/月以上，顯示市場供求博弈較穩(wěn)定。按照近6個月的月均網(wǎng)簽數(shù)量計算，廣州一手住宅的去化周期已降至8.4個月水平，逼近8-10個月的合理庫存周期的下限。

“要解決庫存問題，光靠開發(fā)商降價是不可持續(xù)的，更多需要借助政府的力量。以各個地王項目來說，能賣出這么高價，大多是因為此前聽說了良好的規(guī)劃利好，因此，政府規(guī)劃的落實，才能保證地王價值。”馮佩云說。

而黎文江表示，各個板塊的產(chǎn)業(yè)也要加快跟上，以積聚居住需求。以未來的琶洲電商總部區(qū)域為例，一旦區(qū)域產(chǎn)業(yè)成型，周邊房地產(chǎn)項目的利好不言而喻。“此外，一定要放松限購，留住外地人口，同時開發(fā)商要調(diào)整供應(yīng)，保證產(chǎn)品的差異化，避免新貨滯銷。”

明年近郊供應(yīng)充裕中心區(qū)將漲價

根據(jù)合富統(tǒng)計，2016年全市新貨將為10.8萬套，加上余貨8.2萬套，可售貨量共計達到19萬套，其中八成集中在外圍區(qū)域。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌因此表示，市中心項目必定繼續(xù)漲價，2016年第三、第四季度漲勢將更加明顯。

然而，外圍區(qū)域的供應(yīng)潮早在今年就開始了。合富輝煌市場研究中心市研總監(jiān)馮佩云分析認為，廣州外圍郊區(qū)今年新貨供應(yīng)充裕，截止今年11月，外圍五郊區(qū)在售余貨6.6萬套，占比全市余貨總量80.4%，花都、蘿崗庫存量上升明顯，只有番禺區(qū)新增供應(yīng)大幅減少58%。在去庫存壓力下，今年郊區(qū)市場以穩(wěn)價出貨為目標，郊區(qū)房價同比普遍下跌。

唯一能夠幸免的是番禺區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，明年新貨供應(yīng)大約1萬套，處于歷史低位，新貨仍然主要集中在華南、廣州新城、市橋及周邊板塊。隨著萬博CBD建設(shè)提速并逐步落成，番禺中北片形象大幅提升，價格也將走高。

2016年，市區(qū)新增供應(yīng)主要集中在舊改板塊，如天河牛奶廠、廣鋼、廣紙。在舊改板塊的影響下，原芳村區(qū)明年新增貨量接近1萬套，遠超其他區(qū)域，內(nèi)部競爭白熱化。原荔灣、天河、白云、海珠貨量相當，超過六成集中在單一熱點板塊或項目；越秀區(qū)貨量最少，項目普遍在5萬平方米以下，分布零散。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。