稅種合并“擋路”土地財(cái)政？ 房地產(chǎn)稅小步推進(jìn)

房地產(chǎn)稅的風(fēng)吹草動時(shí)刻影響地產(chǎn)圈的風(fēng)向。

“房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，目前這一思路已基本確定。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，盡管這只是房地產(chǎn)稅在推進(jìn)過程中的一小步，但這意味著房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)，而其他諸如土地增值稅、契稅等是否納入仍未確定。

“房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征收，而房地產(chǎn)稅是按照評估價(jià)值征收，評估價(jià)值里包括了地價(jià)。因此現(xiàn)行房產(chǎn)稅合并城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)稅改革的基礎(chǔ)。”接近財(cái)政部的一位消息人士表示。

稅種合并思路

“目前，房地產(chǎn)稅的征收思路已經(jīng)基本明確，在這一基礎(chǔ)上，相關(guān)部門也已形成了初步意見稿，但征收的具體執(zhí)行方案還需調(diào)整。”一位接近財(cái)政部的消息人士對記者表示。

在我國目前所行稅制中，涉房稅費(fèi)種類較多，房地產(chǎn)的稅負(fù)水平相對較重。在房地產(chǎn)的開發(fā)、流通、保有等環(huán)節(jié)均設(shè)置征稅機(jī)制。而現(xiàn)有的房產(chǎn)稅則為針對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收。此外，上海、重慶兩地試點(diǎn)的房產(chǎn)稅則是對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。

“按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅思路，無論是合并稅種，還是設(shè)置起征點(diǎn)，都需執(zhí)行分步走的試行方式。在合并稅種方面，初期仍需空轉(zhuǎn)，征收對象也將從小范圍入手，或從對經(jīng)營生產(chǎn)性物業(yè)征收先行試點(diǎn)。而在面向住宅的房地產(chǎn)稅征收上，也將從少數(shù)城市試點(diǎn)后再逐步推開。”上述國研中心負(fù)責(zé)人指出。

按照中央對房地產(chǎn)稅改革的總體要求，應(yīng)保持總體稅負(fù)水平不變，這對房地產(chǎn)稅的全面鋪開也有利。

“土地的部分稅收加進(jìn)去，這里面臨的最大矛盾是與現(xiàn)行稅費(fèi)制度的銜接問題。”財(cái)政部一位官員對記者指出，“這主要體現(xiàn)在土地出讓金的繳納方面。”

目前，開發(fā)商繳付的土地出讓金實(shí)際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發(fā)商則把這部分費(fèi)用作為開發(fā)成本制定房價(jià)，將其“轉(zhuǎn)嫁”到購房者身上。而房地產(chǎn)稅是對房屋所有者的房產(chǎn)進(jìn)行評價(jià)估值征稅，二者具有相通性，屬于重復(fù)征收。

東部某省地方財(cái)政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，目前中央已經(jīng)在考慮調(diào)整土地出讓金的繳納方式和分配比例，這其中的一種可能性就是將土地出讓金并入房地產(chǎn)稅分期繳納。

“這樣，一方面可以解決房地產(chǎn)稅征收中的不合理部分，減輕繳稅人負(fù)擔(dān)；另一方面也可以逐步削減地方政府對土地財(cái)政的過度依賴，引導(dǎo)房價(jià)趨于理性。”上述官員表示，不過目前中央在這一問題上仍存在分歧，初期則是先考慮采取一半費(fèi)一半稅的方式，并用稅率調(diào)整來尋找平衡，逐步實(shí)現(xiàn)清費(fèi)立稅。

難解土地財(cái)政“魔咒”

實(shí)際上，原有的房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅都屬于地方稅種，而早在此前中央相關(guān)部門也曾明確改革后的房地產(chǎn)稅也屬于地方政府所有。但這并不能增加地方政府參與房地產(chǎn)稅改革的動力。

據(jù)了解，此前財(cái)政部曾要求地方根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r提交針對征收房地產(chǎn)稅的建設(shè)性意見，但只有湖南、湖北等省上交了試點(diǎn)方案，其他多數(shù)地方都“按兵不動”。

“這中間首先有一個(gè)技術(shù)要求和先期投入的問題。”江蘇省地稅局的一位負(fù)責(zé)人向記者表示，開征房地產(chǎn)稅需要做大量的基礎(chǔ)性工作，既要建立完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，還要每隔3-5年對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行一次評估。從實(shí)際情況來看，這樣的征稅成本較高，實(shí)際操作難度比較大。

此外，對于地方政府而言，土地財(cái)政一直是地方財(cái)政的重要組成部分。一旦與房地產(chǎn)稅掛鉤，或?qū)⒂|動地方政府利益。

“房地產(chǎn)稅開征一定會對土地出讓金制度有所更改，畢竟土地出讓金是地方政府的一大財(cái)源，占地方財(cái)政收入的1/3，甚至是一半以上。如果土地出讓金并入房地產(chǎn)稅中分期支付，則難免會觸動地方利益。”上述國研中心負(fù)責(zé)人指出。

以北京市為例，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，2015年北京土地市場共成交100宗地塊，賣地收入高達(dá)1920.77億元，已打破2014年全年1916.9億元的土地收入紀(jì)錄。

“目前各地的土地價(jià)格都有所上漲，以北京為例，2014年北京共出讓141宗土地，而2015年至今北京僅出讓了100宗土地。所以對于地方政府來說，未來土地供應(yīng)即使相應(yīng)減少，但土地收入仍然占地方財(cái)政的大頭。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

此外，房地產(chǎn)稅作為“降房價(jià)的利器”，在當(dāng)前以“去庫存”為主的樓市調(diào)控基調(diào)下，顯得難合時(shí)宜。

張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)稅起碼兩年內(nèi)不可能落地，目前房地產(chǎn)市場剛開始局部復(fù)蘇，二三線城市仍然去化困難，因此不可能短期就出制度性變化。

正如張大偉所言，目前北京等一線城市確實(shí)出現(xiàn)成交回暖的局面。12月6日，位于京西三環(huán)的懋源·釣云臺項(xiàng)目，首次開盤即售罄，銷售額達(dá)7億元。

不過，業(yè)內(nèi)人士分析，在房地產(chǎn)稅征收初期，即使是擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收面和提高征收稅率，對房地產(chǎn)市場的影響仍然有限。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此前，住建部及相關(guān)部門曾測算過房地產(chǎn)稅對市場的影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格跌幅在10%-15%為可接受區(qū)間，在這一基礎(chǔ)上如果在交易環(huán)節(jié)適當(dāng)減免稅收，那么對于個(gè)人房屋價(jià)值影響來說，價(jià)格差異并不大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。