前8月民營(yíng)房企債券發(fā)行占比不足4%，銷售跌至冰點(diǎn)更待扭轉(zhuǎn)

財(cái)報(bào)披露季收官，據(jù)財(cái)聯(lián)社梳理，從A股上市房企披露的半年報(bào)來(lái)看，房企的資產(chǎn)負(fù)債率及償債能力等指標(biāo)有所改善。但8月，房企的銷售規(guī)模仍在走低。同時(shí)，民營(yíng)房企的債券融資情況仍不樂(lè)觀，1-8月，民營(yíng)房企僅發(fā)行債券362.25億元，占比3.77%。分析指出，房企信用風(fēng)險(xiǎn)的改善不僅需要融資支持政策，也需要銷售有實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)。近期，民營(yíng)房企融資的支持力度不斷加大，房貸政策也開(kāi)始松動(dòng)。

銷售仍在探底，負(fù)債率與償債能力有所改善

根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）的數(shù)據(jù)，8月，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)規(guī)模延續(xù)下半年以來(lái)的低位，保持同環(huán)比雙降。具體來(lái)看，8月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額3430.1億元，環(huán)比降低1.3%，同比降低33.9%，同比降幅較上月仍在進(jìn)一步走擴(kuò)。1-8月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額37524.7億元，同比降低8.5%，降幅較上月擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)。

8月，逾7成百?gòu)?qiáng)企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降。8月有22家百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)環(huán)比降幅大于30%，其中有10家百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)環(huán)比降幅超50%，另有28家百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)環(huán)比降幅在0-30%之間。也有一些企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出，21家百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比漲幅大于30%。中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、大華集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)等房企8月均實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。

CRIC研報(bào)指出，政策層面雖利好不斷，但市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力透支、行業(yè)信心不足，在供需兩端制約之下，樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足，企業(yè)整體去化壓力仍未得到緩解。壓力給到接下來(lái)的9月以及四季度，企業(yè)需要加強(qiáng)供應(yīng)，強(qiáng)化營(yíng)銷力度以提振成交去化。

資產(chǎn)負(fù)債情況方面，若以A股上市房企半年報(bào)為樣本，房企負(fù)債率有所壓降，償債能力小幅提升。上半年房地產(chǎn)管理和開(kāi)發(fā)行業(yè)總資產(chǎn)10.5萬(wàn)億元，同比降19.52%；總負(fù)債8.05萬(wàn)億元，同比降22.0%；資產(chǎn)負(fù)債率為76.68%，上年同期為79.12%。短期償債能力方面，流動(dòng)比率為141.23%，上年同期為133.98%；速動(dòng)比率為51.14%，上年同期為46.62%。

現(xiàn)金流量方面，上半年房地產(chǎn)管理和開(kāi)發(fā)行業(yè)期末現(xiàn)金8535.03億元，同比降15.21%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為1192.62億元，上年同期為706.79億元；投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-440.24億元，上年同期為-492.1億元；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-1239.83億元，上年同期為-1183.11億元。

營(yíng)運(yùn)能力方面，上半年房地產(chǎn)管理和開(kāi)發(fā)行業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.09%；凈營(yíng)業(yè)周期為39.64天，上年同期為43.73天；存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1218.94天，上年同期為1469.96天；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為39.64天，上年同期為43.73天。

今年民營(yíng)房企債券發(fā)行占比僅3.77%，信用風(fēng)險(xiǎn)改善需融資和銷售兩端發(fā)力

不區(qū)分上市與非上市，從整體房企債券融資額（不含美元債）來(lái)看，據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，8月房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行債券1293.37億元，償還1102.56億元，實(shí)現(xiàn)凈融資190.81億元。今年1-8月，房地產(chǎn)行業(yè)共計(jì)發(fā)行債券9608.92億元，而去年1-8月房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行債券8577.76億元。

1-8月，國(guó)企發(fā)行人仍占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，民營(yíng)企業(yè)僅發(fā)行債券362.25億元，占比3.77%。分評(píng)級(jí)來(lái)看，AAA級(jí)房企發(fā)行債券5813.62億元，占比60.50%；AA+級(jí)發(fā)行債券2353.89億元，占比24.50%；AA級(jí)發(fā)行債券1155.22億元，占比12.02%。分期限來(lái)看，房企發(fā)行1-3年期的債券最多。1年以下發(fā)行2795.78億元，1-3年期發(fā)行3678.89億元，3-5年期發(fā)行2408.23億元。

興業(yè)研究認(rèn)為，房企融資整體承壓，除民營(yíng)房企外，部分國(guó)有房企銷售也現(xiàn)疲態(tài)，信用風(fēng)險(xiǎn)的改善不僅需要融資支持政策，也需要銷售有實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)。從銷售端來(lái)看，已出險(xiǎn)房企銷售全面下滑，未出險(xiǎn)房企銷售分化，其中，多數(shù)民企權(quán)益銷售金額同比下滑，個(gè)別國(guó)企銷售金額也顯疲態(tài)。

7月以來(lái)，對(duì)房企特別是民營(yíng)房企融資的政策支持不斷加力。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，8月27號(hào)證監(jiān)會(huì)指出，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。8月30日，央行舉行金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展工作推進(jìn)會(huì)再次特別強(qiáng)調(diào)，保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營(yíng)房企合理融資需求，表明監(jiān)管部門(mén)將進(jìn)一步加大力度支持房企發(fā)債及股權(quán)融資，呵護(hù)及提振房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)提升。

而為了扭轉(zhuǎn)銷售的頹勢(shì)，房貸政策也開(kāi)始松動(dòng)。8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。中債資信企業(yè)與機(jī)構(gòu)部總經(jīng)理孫靜媛認(rèn)為，從政策影響看，上述政策組合既有助于降低居民購(gòu)房門(mén)檻及購(gòu)房成本，促進(jìn)剛需、剛改購(gòu)房需求釋放，又有助于減輕居民還貸壓力，促進(jìn)消費(fèi)。疊加此前“認(rèn)房不認(rèn)貸”已有核心一線城市廣州、深圳及強(qiáng)二線城市武漢、廈門(mén)等積極落地，預(yù)計(jì)將一定程度促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，效果最快有望于“金九銀十”顯現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。