“930”樓市調(diào)控一年間：多城經(jīng)歷四輪及以上政策加碼

去年9月30日，北京發(fā)布了被稱為“930新政”的樓市調(diào)控措施，拉開了全國新一輪的樓市調(diào)控序幕。

新政實(shí)施一周年之際，在多輪調(diào)控影響下，多地樓市成交量下滑明顯，市場向理性方向發(fā)展。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份，在其檢測的50城中，新建商品住宅成交面積同比減少31%，已連續(xù)7個(gè)月下跌。其中，四個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為169萬平方米，同比減少53%。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，十一黃金周期間，其重點(diǎn)監(jiān)測的25個(gè)城市成交面積環(huán)比下降62.6%。

分析人士指出，一方面，調(diào)控城市的樓市成交量持續(xù)下滑，在經(jīng)歷了兩三個(gè)季度的“量跌”后，正處在向“價(jià)跌”轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，市場預(yù)期變化明顯；另一方面，盡管根據(jù)房企發(fā)布的銷售業(yè)績，大型房企將在2017年迎銷售業(yè)績與利潤的新高峰，但行業(yè)整體分化進(jìn)一步加劇，中小房企的生存空間進(jìn)一步萎縮。

60城累計(jì)出臺(tái)126條限購政策

“930”調(diào)控一年以來，樓市成交量下滑明顯。

根據(jù)易居研究院監(jiān)控的50城新建商品住宅成交報(bào)告，一線城市今年前三季度新建商品住宅成交面積為1796萬平方米，創(chuàng)10年新低，為2007年以來的最低值。

即使在傳統(tǒng)的銷售旺季，“金九銀十”，市場仍維持低位。9月份，易居研究院監(jiān)測的50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2266萬平方米，環(huán)比增加3%，同比減少31%，同比數(shù)據(jù)已連續(xù)7個(gè)月下跌。

這一趨勢也延續(xù)到了“十一”黃金周期間。受假期出行影響，“十一”期間一直是樓市成交淡季，網(wǎng)簽量一般處于相對(duì)低位，但相較往年，今年黃金周格外慘淡。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周期間，受其重點(diǎn)監(jiān)測的25個(gè)城市成交面積環(huán)比下降62.6%。其中24個(gè)城市環(huán)比下降，占監(jiān)測城市的96%；與去年同期相比，25個(gè)代表城市成交量整體下降60.9%，其中21個(gè)城市均有所下降。

分城市來看，各線城市同環(huán)比均有不同程度下降。環(huán)比來看，一二城市降幅均超六成，且一線代表城市降幅高于二三線。同比來看，各線城市均下降，一線城市降幅超八成。

易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，此輪市場降溫主要原因還是各地持續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場的供給端和需求端均作出限制，使成交維持在低位；同時(shí)，由于去年調(diào)控前的樓市火爆，銷售數(shù)據(jù)基數(shù)較大，使得今年的同比降幅比較明顯。

截至2017年9月30日，全國范圍內(nèi)已經(jīng)有近60個(gè)城市被納入調(diào)控范圍，累計(jì)出臺(tái)126條限購政策、166條限貸政策。分析人士指出，此輪調(diào)控持續(xù)時(shí)間長，且隨著市場行情的變化不斷加碼，是其區(qū)別于此前幾輪調(diào)控的主要特點(diǎn)。

據(jù)了解，北京、杭州、南京、成都、廈門、保定等多個(gè)城市已經(jīng)歷四輪及以上政策加碼。而在9月末，西安、重慶等多個(gè)熱點(diǎn)城市先后集中出臺(tái)樓市新政。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，9月末出臺(tái)新政的多數(shù)城市，均將限售作為本次政策的核心聚焦點(diǎn)。其政策的核心訴求就是：抑投機(jī)、穩(wěn)預(yù)期、促理性。多城限售繼續(xù)發(fā)力，將使調(diào)控力度達(dá)到較高的程度，將進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)市場更快地向理性方向發(fā)展。“未來樓市政策仍會(huì)延續(xù)‘房子是用來住的，不是用來炒的’這一明確的樓市調(diào)控主線。”

行業(yè)集中度進(jìn)一步提升

持續(xù)高壓調(diào)控，不僅使市場預(yù)期和價(jià)格開始松動(dòng)，也開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)生影響。

楊紅旭表示，對(duì)于處于調(diào)控中的熱門城市而言，目前正處在成交量持續(xù)萎縮之后，導(dǎo)致價(jià)格下跌的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，事實(shí)上，到了下半年，市場下行的趨勢已經(jīng)導(dǎo)致部分房企主動(dòng)放棄心理預(yù)期的價(jià)格底線，適應(yīng)政府的指導(dǎo)價(jià)格而積極跑量。

而在二手房市場，市場預(yù)期的變化更加明顯。近期，鏈家研究院發(fā)布報(bào)告稱，市場業(yè)主在積極調(diào)整預(yù)期。對(duì)比去年同期掛牌業(yè)主的調(diào)價(jià)情況，重點(diǎn)城市二手房市場降價(jià)業(yè)主的占比較去年同期有明顯增長。以北京為例，在9月份北京所有調(diào)價(jià)業(yè)主中，降價(jià)業(yè)主占比同比上升了超過70%。

同時(shí)，此輪調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也在持續(xù)發(fā)酵。行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，中小房企生存空間越發(fā)萎縮。

根據(jù)CRICA研究中心數(shù)據(jù)，前30房企在2017年前三季度的金額集中度達(dá)到37.9%，比上年末上升8.5%，前50房企則上升9.4%，達(dá)到44.7%。

新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷表示，受限價(jià)、限售等政策的影響，一二線熱點(diǎn)城市或?qū)⑦M(jìn)入長期的限制性發(fā)展周期。過去以一二線城市業(yè)務(wù)為主的大型房企，為了保持業(yè)績繼續(xù)增長，開始向三四線城市擴(kuò)張，對(duì)中小城市形成嚴(yán)重?cái)D壓。

這在拿地?cái)?shù)據(jù)上體現(xiàn)更為明顯。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年前9月，拿地最多的50大房企累計(jì)拿地金額達(dá)到17711.8億，與2016年同期50大房企拿地金額相比，上漲約48%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。