完善租賃并舉制：改革農(nóng)村土地設(shè)立集體租賃房

從“居者有其屋”到“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，可以看出國(guó)家為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在不斷地研究和建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

據(jù)“國(guó)土之聲”微信公眾號(hào)消息，2017年8月28日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)方案》）的通知。

《試點(diǎn)方案》要求國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京（樓盤）、上海（樓盤）、沈陽(yáng)、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門（樓盤）、鄭州（樓盤）、武漢（樓盤）、廣州（樓盤）、佛山（樓盤）、肇慶（樓盤）、成都這13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地租賃住房試點(diǎn)，并規(guī)定2017年11月底之前報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)。

《試點(diǎn)方案》的政策通知一發(fā)布，立刻在業(yè)界引起廣泛關(guān)注。

帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展

其實(shí)，這種集體建設(shè)用地住房租賃制度已不是什么新鮮政策，國(guó)家為了改變房地產(chǎn)“重交易輕租賃”的市場(chǎng)狀態(tài)，一直在打造商品房交易和租賃市場(chǎng)并列的多元化住房體系。

記者梳理中獲悉，為了發(fā)展和支持住房租賃市場(chǎng)，建立租賃并舉的住房制度。從2012年始，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部就已經(jīng)先后印發(fā)了《國(guó)土資源部關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》、《關(guān)于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》等。通知中均強(qiáng)調(diào)要按照國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一工作部署，在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

而本次《試點(diǎn)方案》也強(qiáng)調(diào)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，是為了完善和健全房地產(chǎn)政策，是為了增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制；是有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；是有利于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的有力措施。

“方案的出臺(tái)可能對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的促進(jìn)作用。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)"租售同權(quán)"等住房背景下，《試點(diǎn)方案》建議地方城市利用集體用地自建房屋來(lái)租賃，是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)政策的一個(gè)補(bǔ)充?！碑a(chǎn)業(yè)觀察家洪仕斌在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示。

同時(shí)，洪仕斌補(bǔ)充道，這次村鎮(zhèn)的土地改革可能會(huì)給很多的農(nóng)民或集體帶來(lái)的紅利。把租賃房發(fā)展到農(nóng)村可以產(chǎn)生新富階層，農(nóng)民可以獲得土地征收的補(bǔ)償，增加收入來(lái)源；也可能入股成為長(zhǎng)期享受土地紅利的租賃住房股東。在增加住宅用地來(lái)源和租賃住房供給的同時(shí)，帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)與人居學(xué)者馮國(guó)亮在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，利用集體建設(shè)用地來(lái)建設(shè)租賃房是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，那么它對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是非常重大和深遠(yuǎn)的。而農(nóng)村這種集體建設(shè)用地能夠創(chuàng)新土地利用管理機(jī)制，推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)土地資源的高效配置和合理利用，有效地緩解國(guó)有建設(shè)用地相對(duì)不足的局面。

值得一提的是，在本次改革的融資渠道方面，《試點(diǎn)方案》還指明，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房的運(yùn)營(yíng)方式，同時(shí)還對(duì)村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織制定了標(biāo)準(zhǔn)，不僅要兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，還要完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

但業(yè)內(nèi)有部分人對(duì)村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織的能力表示懷疑，認(rèn)為在資金渠道這塊會(huì)面臨很大的困難。

對(duì)此，洪仕斌認(rèn)為，國(guó)家既然推崇了村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)和通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)，說(shuō)明這個(gè)經(jīng)濟(jì)組織肯定是有能力把這個(gè)新政策做一個(gè)有效推廣。相信在國(guó)家一系列的制度監(jiān)管下，只要村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件來(lái)要求大家，這個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織的帶動(dòng)下有一個(gè)很好的發(fā)展。

馮國(guó)亮對(duì)記者稱，他之前參與過(guò)類似的調(diào)研工作，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織的負(fù)責(zé)人會(huì)和一些有資質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商一起運(yùn)營(yíng)合作。目前來(lái)看，通過(guò)房企進(jìn)行融資的投資渠道相對(duì)緊張，但相信未來(lái)國(guó)家會(huì)在政策層面上針對(duì)公租房設(shè)立專門的房貸支持或類似的金融產(chǎn)品。

滿足新市民住房剛需

據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以外來(lái)打工人群和就業(yè)大學(xué)生為主，新市民旺盛的住房租賃需求量大。而在高房?jī)r(jià)時(shí)代，我國(guó)大中城市租賃市場(chǎng)房源仍存在總量租價(jià)高、嚴(yán)重不足、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題。

《試點(diǎn)方案》指出，為探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。且試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。

“細(xì)讀了《試點(diǎn)方案》，內(nèi)容中提到承租人可憑登記備案的住房租賃合同享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。那么，我們這種沒(méi)有當(dāng)?shù)貞艏男率忻癖容^關(guān)注，政策實(shí)施后能不能幫助我們解決租房子和孩子受教育的困擾。”一位來(lái)自外地的北京新市民告訴《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者。

新市民是我國(guó)城市建設(shè)的主力軍和生力軍，理應(yīng)享受城市居民同等的權(quán)利和待遇。但由于歷史的原因和中國(guó)“安家置業(yè)”的頑固理念，買房子、孩子受教育等問(wèn)題很難得到平等公正的待遇。洪仕斌認(rèn)為，但隨著90、95后置業(yè)觀的改變，這種“租售同權(quán)”的房產(chǎn)政策可以為租賃用戶提供一個(gè)堅(jiān)實(shí)的保障，讓租賃者有望享受同等待遇。

馮國(guó)亮在接受采訪時(shí)進(jìn)一步指出，這些公租房建在農(nóng)村集體建設(shè)用地上，地價(jià)成本相對(duì)比較低，能夠有效地降低未來(lái)租金的成本。對(duì)于平衡整個(gè)市場(chǎng)，滿足不同人群居住的需求有著很現(xiàn)實(shí)的意義。本次改革制度和1990年代國(guó)家實(shí)行的住房體系比較接近，可以通過(guò)實(shí)踐逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)租售并舉的趨勢(shì)。對(duì)于沒(méi)有本地戶籍的新市民來(lái)說(shuō)，未來(lái)的集體建設(shè)用地上這些公租房是他們解決租房、住房問(wèn)題的一種有效的途徑。包括高端的人才、來(lái)北京經(jīng)商的人群，都可通過(guò)公租房解決居住、子女教育等問(wèn)題。

對(duì)高房?jī)r(jià)、高租金影響有限

《試點(diǎn)方案》的出臺(tái)，意味著一大批低成本房屋即將產(chǎn)生。而目前備受關(guān)注的是，這種低成本房屋是否會(huì)影響高房?jī)r(jià)、高租金的房地產(chǎn)行業(yè)。

受訪專家普遍認(rèn)為，“租售并舉”作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，其根本目的是通過(guò)租賃市場(chǎng)的完善來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少樓市的不理性的投資和投機(jī)因素。而房?jī)r(jià)的高低取決于供需關(guān)系和國(guó)家貨幣政策，與租賃市場(chǎng)的完善沒(méi)有直接的關(guān)系。

在洪仕斌看來(lái)，《試點(diǎn)方案》的出臺(tái)肯定會(huì)對(duì)現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)有一定的影響，但這種低成本的房屋租賃方式在近幾年不會(huì)成為主流，這需要時(shí)間來(lái)慢慢改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣。這種集體用地租賃住房可能更加符合90、95后或沒(méi)有辦法承擔(dān)高昂房?jī)r(jià)成本的一部分消費(fèi)群體的住房需求。

馮國(guó)亮也給出了類似的觀點(diǎn)，集體用地租賃房建好后，租房人群肯定會(huì)出現(xiàn)分流，在租賃房源供需平衡的情況下，對(duì)目前房地產(chǎn)租金的上漲肯定會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用。而房?jī)r(jià)的水平是由金融、地價(jià)等多方面因素決定，它與租金水平的高低沒(méi)有直接的關(guān)系，集體用地租賃房是針對(duì)沒(méi)有部分能力購(gòu)房的人群，對(duì)房?jī)r(jià)的影響會(huì)相對(duì)有限。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。