高杠桿投機(jī)買(mǎi)房 斷供者的未來(lái)會(huì)很慘？

引導(dǎo)大學(xué)生群體樹(shù)立理性消費(fèi)觀的同時(shí)，也給在校大學(xué)生上了一堂深動(dòng)的財(cái)商課。更關(guān)鍵的是，那些網(wǎng)貸平臺(tái)可借機(jī)自查貸款漏洞，順利完成業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)換，這樣能夠有一個(gè)更好的發(fā)展環(huán)境。

10月國(guó)慶長(zhǎng)假，全國(guó)主要核心城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)、限貸等新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，這無(wú)疑是宣告了這輪房地產(chǎn)上漲周期的終結(jié)。對(duì)此，市場(chǎng)普遍預(yù)期，明年初開(kāi)始，房地產(chǎn)交易將進(jìn)入一個(gè)速凍期，房?jī)r(jià)將步入新一輪下行周期。

另有資料顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元，其中住戶部門(mén)貸款增加6755億元，達(dá)到了71.2%，而上月這個(gè)數(shù)值接近98%?！白舨块T(mén)貸款”可以看作居民房貸?，F(xiàn)在狀況是：房貸占新增人民幣貸款七成以上已第二個(gè)月了，最終成為本輪房產(chǎn)暴漲行情的“接盤(pán)俠”，大多數(shù)是城市中產(chǎn)了。

從今年7月開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張主要依靠房貸：實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)選擇持有現(xiàn)金、不想去擴(kuò)大再生產(chǎn)；房地產(chǎn)火爆，居民則不斷加杠桿買(mǎi)房。而全民、高杠桿卻存在著二大問(wèn)題：一方面，實(shí)體經(jīng)濟(jì)這么差，企業(yè)或倒閉或收縮，而這些靠著企業(yè)發(fā)工資過(guò)活的人們卻拼命掏出存款并借錢(qián)買(mǎi)房子，顯然這種背離不會(huì)持續(xù)太久。

另一方面，商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房者的信貸資格審核不嚴(yán)，從實(shí)際情況看，很多銀行給購(gòu)房者的評(píng)估過(guò)程中，往往面臨打分不嚴(yán)、評(píng)估值注水的情況。最典型的就是購(gòu)房者的收入狀況，其實(shí)是可以造假的。這往往使得按揭貸款的能力被虛假抬高，進(jìn)而使得后期的還貸面臨壓力，

如果說(shuō)中國(guó)前幾輪房?jī)r(jià)上漲行情主要參與者是炒機(jī)作房者（如溫州（樓盤(pán)）炒房團(tuán)），而本輪房?jī)r(jià)上漲的“接盤(pán)俠”卻是大城市內(nèi)的中產(chǎn)階層。因?yàn)楹芏嘀挟a(chǎn)看到房?jī)r(jià)暴漲，也會(huì)蠢蠢欲動(dòng)想來(lái)投個(gè)機(jī)。

很多人打算先湊錢(qián)買(mǎi)房，然后過(guò)個(gè)一年半載，房?jī)r(jià)再漲了50%甚至翻倍賣(mài)掉。這種短期的投機(jī)邏輯就是，中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)跌，政府不會(huì)容忍房?jī)r(jià)的下跌。當(dāng)然，現(xiàn)在高位買(mǎi)房者也有中低收入群體，他們加杠桿購(gòu)房是害怕后面房?jī)r(jià)上漲，自己更加買(mǎi)不起房子。

筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)本身是一個(gè)市場(chǎng)波動(dòng)調(diào)整的價(jià)格，誰(shuí)也不可能要求房?jī)r(jià)一直上漲而不許下跌，而若是面對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整周期的到來(lái)，那對(duì)于“刀口舔血”的高杠桿投機(jī)者來(lái)說(shuō)，必須要考慮的不是房?jī)r(jià)上漲發(fā)財(cái)致富的問(wèn)題，恐怕是一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流不足以支撐月供、房貸的危機(jī)。

實(shí)際上，中國(guó)的房?jī)r(jià)并不是沒(méi)有跌過(guò)，“斷供房”和“棄房現(xiàn)象”也都真實(shí)存在。2008年，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，許多人發(fā)現(xiàn)過(guò)去買(mǎi)的房子其價(jià)值正在不斷縮水，他們所欠銀行的，其數(shù)額甚至超過(guò)了房子能賣(mài)出的，這些房子已經(jīng)成了，而一些房主則是選擇把房子扔給了，不再償還銀行的貸款；

再比如，2013年溫州傳言有15000套房屋出現(xiàn)斷供，溫州市銀監(jiān)局負(fù)責(zé)“斷供”調(diào)查的工作人員曾表示，“斷供房”和“棄房”現(xiàn)象的確存在，但實(shí)際總數(shù)為595套；2014年5、6月末，、、、等地都有業(yè)主因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業(yè)主大多聲稱(chēng)“無(wú)力還款”。

那么，房?jī)r(jià)下跌，是否是購(gòu)房者違約的理由呢？住房按揭貸款一般以房產(chǎn)作為抵押，業(yè)主貸款逾期不還被銀行起訴到法院后，如果業(yè)主沒(méi)有其他資產(chǎn)可以償還貸款，法院通常會(huì)拍賣(mài)房產(chǎn)。

在經(jīng)過(guò)法院拍賣(mài)之后，所得的資金銀行作為抵押權(quán)人第一順位受償。如果足夠償還銀行貸款本息和違約金的，剩余的會(huì)返還給房主。如果拍賣(mài)得的資金不足以償還銀行貸款的，法院還會(huì)追繳業(yè)主的其他資產(chǎn)來(lái)償還。

值得一提的是，斷供者的失信行為一旦達(dá)到一定規(guī)模，會(huì)導(dǎo)致銀行虧損，甚至倒閉。所以政府部門(mén)通常會(huì)采取有力措施遏制棄房斷供行為。通過(guò)誠(chéng)信制度的建設(shè)，把失信違法者列入“黑名單”，讓失信者處處受限，這就會(huì)從制度上有效遏制棄房斷供行為，也為樓市的健康發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的信用環(huán)境。

此外，在房?jī)r(jià)下跌后，一些開(kāi)發(fā)商迫于壓力會(huì)給之前的業(yè)主予以一些補(bǔ)償，比如贈(zèng)予車(chē)位或者返還一些裝修款。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商并不需要對(duì)房?jī)r(jià)下跌承擔(dān)任何責(zé)任，如果開(kāi)發(fā)商愿意做出一些讓利，那對(duì)于早期購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是福音，但這并非是開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)，從法律上講，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)下跌進(jìn)行補(bǔ)償?shù)呢?zé)任。

在經(jīng)歷了新一輪快速上漲之后，內(nèi)地各大城市房?jī)r(jià)存在沉重泡沫已是不爭(zhēng)事實(shí)，所以在本輪行情中擅加杠桿的購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷，如果是自住型購(gòu)房者，那可能要繼續(xù)死杠高房貸，做好過(guò)苦日子的長(zhǎng)期準(zhǔn)備，而對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)，選擇“棄房斷供”將會(huì)付出慘重代價(jià)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。