構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制 各項政策有效銜接是關(guān)鍵

中央近期再次提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立長效機制。自房地產(chǎn)長效機制出現(xiàn)以來，房地產(chǎn)主管部門、金融機構(gòu)和各級地方政府陸續(xù)出臺了“五限”的調(diào)控手段、熱點地區(qū)增加土地供給、改變土地出讓政策、租售同權(quán)試點與立法準(zhǔn)備等一系列措施，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時提升中低收入階層的住房保障力度。

目前來看，各項政策的效果正逐漸發(fā)力，北京、環(huán)京、合肥等本輪房價快速上漲的熱點地區(qū)商品房市場已出現(xiàn)明顯降溫，以機構(gòu)為主導(dǎo)的租房市場也在相關(guān)政策影響下迅速發(fā)展，房地產(chǎn)長效機制的雛形正初步顯現(xiàn)。按當(dāng)前政策導(dǎo)向，長效機制應(yīng)包含土地供應(yīng)機制改革、金融機制設(shè)計以及財稅機制改革三個方面，其中土地供應(yīng)機制改革是根本，金融機制設(shè)計是手段，財稅機制改革是重點。

在房地產(chǎn)供應(yīng)機制改革方面，除了對庫存水平不同的城市采取分類的土地供應(yīng)策略外，土地供給結(jié)構(gòu)將逐漸發(fā)生較大改變，以往以商品房為主的土地供給將向共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房傾斜。近期，北京市住建委等委辦局共同起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式向社會征求意見，該辦法的出臺標(biāo)志著前期北京自住型商品房試點的成功，自住房未來將正式轉(zhuǎn)向共有產(chǎn)權(quán)住房。較自住房而言，共有產(chǎn)權(quán)住房購房者產(chǎn)權(quán)比例更加靈活，也更能保障無房常住人口的住房需求，未來土地供給也將顯著增加。數(shù)據(jù)顯示，未來5年北京市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設(shè)需求。其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套；產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%；商品住房中，共有產(chǎn)權(quán)房和中小套型商品住房約占70%。未來針對不同收入階層將形成不同類型的房屋供給解決其居住問題。高收入階層通過商品房解決，中等收入階層通過共有產(chǎn)權(quán)房解決，中低收入階層通過租賃住房解決。

對不同收入水平階層有針對性的土地供地機制改革可以說是從根本上化解樓市的供需結(jié)構(gòu)性矛盾，之所以說是結(jié)構(gòu)性矛盾而非整體供應(yīng)不足，是因為就我國整體而言，住房自有率與人均居住面積均已較高。財政部曾發(fā)布資料顯示，2012年末我國住房自有率已達85%，相關(guān)研究報告預(yù)計2016年末這一數(shù)字已達89%，而2016年末美國住房自有率僅為63.7%，2015年末日本住房自有率為61%。不僅如此，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，全國居民人均住房建筑面積達到了40.8平方米，也遠超發(fā)達國家。究其原因，主要是我國房屋租賃市場發(fā)展嚴(yán)重滯后于發(fā)達國家，這也是近期住建部等9部委發(fā)文促進租房市場發(fā)展，廣州試點租售同權(quán)、北京和上海加大租房供地的道理。

在如此高的住房自有率和人均居住面積背景下，房價2016年仍出現(xiàn)爆發(fā)性增長主要有以下三個方面原因：一是房屋分配不均。北京大學(xué)曾發(fā)布草根調(diào)研報告，2013年我國有超過10%的家庭擁有超過兩套以上住房。二是人戶分離人口較多。截至2016年末，我國共有人戶分離人口2.92億，其中流動人口2.45億人，而絕大部分流動人口在戶籍地?fù)碛凶》?，在工作地卻無住房。三是商業(yè)銀行信用快速擴張導(dǎo)致房屋居住屬性向資本屬性快速轉(zhuǎn)變。由于房屋供給的結(jié)構(gòu)性不足問題，疊加2015~2016年樓市調(diào)控放松與流動性泛濫，才使得投資與投機性需求集中爆發(fā)。居民杠桿比率由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，這其中主要貢獻是中長期貸款，也就是房貸。

因此，抑制投機性購房金融機制設(shè)計是構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制的必要組成部分。事實上，一線城市對二套房的定向加息政策目前正在逐漸向二三線城市傳導(dǎo)。在金融去杠桿與歐美加息縮表的背景下，預(yù)計未來市場利率仍將呈現(xiàn)出緩慢上升的態(tài)勢，而房貸利率特別是二套房貸利率將快速上升，不僅如此，銀行放款周期也明顯加長。只有將抑制投機性購房金融機制固定下來，并充分利用公積金改革措施最大限度地支持首次購房居民、防止其被誤傷，同時嚴(yán)格控制開發(fā)商拿地的杠桿比例，并開拓穩(wěn)健的居民投資渠道，才能確保房地產(chǎn)長效機制的有效建立。

再者，隨著未來城市供地結(jié)構(gòu)逐漸向共有產(chǎn)權(quán)和租賃住房傾斜，地方土地財政必然受到影響。國土部數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國土地出讓金高達3.56萬億元，僅次于2013年的4.2萬億元，創(chuàng)歷史第二高，占財政部公布的當(dāng)年地方財政收入的近4成。而且，營改增后，地方財權(quán)進一步壓縮。對房屋征收財產(chǎn)稅是發(fā)達國家的普遍做法，考慮到當(dāng)前我國房屋分配嚴(yán)重不均，應(yīng)率先針對擁有多套房屋和持有高檔住房的居民征收財產(chǎn)稅。此外，通過合理的財稅制度改革，逐步讓農(nóng)村集體建設(shè)用地有序入市也是大勢所趨。只有從根本上進行土地財政改革，才能讓房子回歸居住本身屬性的同時調(diào)節(jié)貧富差距。近期為抑制樓市炒作，韓國政府就對投機過熱地區(qū)有多套房者轉(zhuǎn)讓房屋征收重稅。

綜上，房地產(chǎn)長效機制的建立是一個系統(tǒng)性的工程，只有土地供給機制改革落實到位，才能化解房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性短缺，使房地產(chǎn)炒作失去“最后一棒”的接棒人；只有金融機制設(shè)計落實到位才能使房地產(chǎn)資本屬性逐漸減小并回歸居住的本來屬性；只有加緊研究并開征對多套房擁有者的財產(chǎn)稅，才能讓房地產(chǎn)分配更加合理，才能讓地方政府告別土地依賴癥。不僅如此，各項政策還需要平穩(wěn)過渡與有效銜接，像“五限”這樣的行政性調(diào)控手段最終還是要回歸到經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)上，但需避免2015年出現(xiàn)的在金融機制設(shè)計和財稅機制改革未完善時就盲目退出限制需求政策導(dǎo)致的房價暴漲，以及由此可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險。只有形成環(huán)環(huán)緊扣、緊密銜接的房地產(chǎn)長效機制才能保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。