樓市進入深改期的北京樣本：租售并舉已成為趨勢

推出租售并舉、試水共有產(chǎn)權

7月11日，北京市住建委發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展白皮書》（2017）表示，將從本市房地產(chǎn)市場發(fā)展實際出發(fā)，研究綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快建立促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機制。

而自去年至今，北京已經(jīng)祭出租售并舉、共有產(chǎn)權等多個新政?！爸С直Ｕ闲宰》拷ㄔO和購租并舉的住房供應體系建設”成為今年下半年金融體系的重點工作。

對于全國而言，北京地區(qū)的政策往往擁有風向標的意味。我們不妨以北京政策為樣本，解碼當下樓市新政。

北京超20宗土地全部或部分自持

“租售并舉已經(jīng)成為趨勢”

今年8月1日，在激烈的角逐之后，金科最終以19.9億元連續(xù)競得平谷夏各莊兩宗地。面對這兩宗均有高于20%部分需要開發(fā)商自持的地塊，對于著急進入北京市場的金科而言，舉牌毫無遲疑。

值得注意的是，這兩宗地塊并非北京市僅有的需要開發(fā)商自持的地塊。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京地區(qū)已有超過20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地，4宗50%以上自持，其余自持比例均在20%左右。

1．萬科的邏輯

在去年底北京試點這種“租售并舉”模式時，就祭出的是100%自持地塊，分別被萬科、住總、中鐵等企業(yè)收入囊中，這些房企也由此榮升“專業(yè)房東”。

業(yè)界普遍認為，房企這回的“包租公”可并不好當。因為自持地塊難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒有較好的解決方式。這對于企業(yè)自身現(xiàn)金流要求較高，一些資金實力較弱的企業(yè)將無法參與。

不過，萬科總裁郁亮表示，萬科之所以拿下70年自持地塊，是基于對行業(yè)的判斷——未來的趨勢是租售并舉?！敖裉斐鞘心贻p人購房困難，‘只租不炒’的定位會把這個缺補上。70年的使用權作為租房物業(yè)，我覺得算賬是可以算出來的，我們用經(jīng)營思路代替開發(fā)思路，如果我們?yōu)槟贻p人租房問題出一份力的話，我相信市場不會虧待我們?！?/p>

2．在全國產(chǎn)生示范效應

實際上，租售并舉一詞近年來十分火熱。去年6月，國務院辦公廳正式發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（簡稱《若干意見》），旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變。除北京外，上海、南京、杭州、佛山等地均出現(xiàn)了開發(fā)商100%自持地塊用于出租的現(xiàn)象，租售并舉仍陸續(xù)出現(xiàn)在各地方房產(chǎn)新政的文件中。

值得注意的是，當下北京等多地仍在持續(xù)推出部分自持地塊，但相較于首批100%自持、必須經(jīng)營70年的要求相比，門檻寬松很多，不少的地塊自持比例僅為20%左右，而經(jīng)營年限也降至20年左右。業(yè)內(nèi)人士表示，自持比例和經(jīng)營年限因地塊差異而不同。

3．政府是秤砣

“租售并舉已經(jīng)成為趨勢?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，目前北京和上海自持地塊比例較大，這種讓開發(fā)商自持之后再轉租出去的方式，從長期來看有助于樓市的穩(wěn)定，對房屋租賃、平抑供需關系都有好處。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自持地塊的房屋在整個市場上來說量不算大，是否能夠對整個市場產(chǎn)生預期的效應還有待觀察。

著名財經(jīng)評論員葉檀則認為，租售并舉對房地產(chǎn)市場的影響，取決于地方政府肯讓出多少利。未來形成兩個市場，一是政府廉價供地、特殊政策的租賃和保障市場，第二則是市場化的市場。

“政府這塊秤砣，使市場這塊價格受到一定影響，如果你以市場價買房，然后跟地方政府爭租金，這才是得不償失?！比~檀表示，維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的判斷，投資回報率下降，但崩盤的可能性并沒有。

共有產(chǎn)權引發(fā)最多熱議

政府幫購房人背杠桿？

8月3日晚間，北京市住建委對外宣布《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見，推出共有產(chǎn)權房屋，再次引發(fā)熱議。

所謂共有產(chǎn)權房，北京市住建委相關負責人解釋說：“共有產(chǎn)權住房政策通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權的‘使用權’讓渡給首次購房人，進一步降低房屋出售價格，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難。”

1．一個喜訊

根據(jù)《辦法》，北京擬新推“共有產(chǎn)權住房”，主要針對無房戶，“新北京人”獲得共有產(chǎn)權房的比例不低于30%。而在共有產(chǎn)權住房購買5年后，購房人可按市場價格轉讓所購房屋產(chǎn)權份額。同等價格條件下，代持機構可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權住房使用；代持機構放棄優(yōu)先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權住房購買條件的家庭。

這意味著政府幫助購房人減輕了購房門檻和壓力，對于許多在北京打拼的年輕人來說，無疑是一個喜訊。

2．長效機制

共有產(chǎn)權住房不僅可以出售，也可以出租。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，共有產(chǎn)權住房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性。允許租賃是此類住房與其他保障房一個最大的區(qū)別。

北京市住建委表示，共有產(chǎn)權住房政策有利于抑制住房投資投機性需求，有利于滿足無房家庭住房剛需，有利于進一步平抑房地產(chǎn)價格。

北京市房協(xié)秘書長陳志在接受媒體采訪時表示，北京推出共有產(chǎn)權住房，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調控長效機制，支持中端購房，抑制投機、促進公平具有重大意義。共有產(chǎn)權住房制度兼顧屬地原則和職住平衡原則，特別強調對“新北京人”的同權意義。對于未來北京的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，也將產(chǎn)生積極影響。

實際上，“不好炒”是業(yè)內(nèi)人士對這種共有產(chǎn)權房的一致評價。有業(yè)內(nèi)人士認為，政府至少有兩個手段可以抑制炒房?！百彿咳艘赓u這套房子，需要按份共有人的多數(shù)來決定。政府占多大的份額和政府對這套房子怎么賣、上不上市是會有影響的，有參與決策的權利。另外，買房子的人如果想買后待價而沽自己不住，政府可能將有權干涉。”

不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，究竟政府所占產(chǎn)權比例多大，法律責任如何劃定等問題仍需進一步有相關細則落地。

樓市深改各地密集表態(tài)

都拿“租”做重頭文章

2016年12月2日

北京首批“限房價、競地價”試點地塊中的三宗100%自持地塊有了歸屬。萬科50億奪得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地，萬科住總聯(lián)合體59億競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地，中鐵36.75億競得大興黃村地塊。這種方式很快在全國產(chǎn)生了示范效應。

2017年4月26日

杭州土地市場成交5宗地塊，競得開發(fā)商均必須現(xiàn)房銷售，并不同比例地持有項目產(chǎn)權，最高自持比例達到100%。

2017年6月14日

上海拍賣的兩宗商業(yè)地塊也對競拍房企提出了“競買方100%自持”的要求。其中，上海長寧區(qū)商用地塊，僅吸引3家房企參加拍賣報價，最終地塊由招商和東航兩家企業(yè)的聯(lián)合體以16.06億元拿下。

2017年7月4日

上海市浦東張江、嘉定新城兩宗國有建設用地出讓。兩宗土地出讓年限均為70年，但是土地用途為“租賃住房”，在年限內(nèi)嚴格遵守只租不售原則，開全國先例。

2017年7月17日

廣州市政府辦公廳發(fā)布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權，這是首次點燃“租購同權”的熱議。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。