萬達輕資產戰(zhàn)略的小目標：與信托合作 租金三七分成

萬達商業(yè)地產的輕資產模式包括兩部分：一是與“有錢沒地”的機構合作開發(fā)投資類萬達廣場，另一塊是與“有錢有地”的企業(yè)開發(fā)合作類萬達廣場，凈租金收入3：7分成。前者主要是與金融機構合作“直投項目”?！　〗谡驹陲L口浪尖的萬達，其“輕資產戰(zhàn)略”的實施備受關注?！　〗?，21世紀經濟報道記者在查閱工商資料時發(fā)現(xiàn)，有多家區(qū)域性萬達廣場投資有限公司的股東發(fā)生變更，由大連萬達商業(yè)地產股份有限公司，變更為信托公司、保險公司等?！　」蓹嘧兏谋澈螅侨f達輕資產戰(zhàn)略的實施。此過程中，萬達商業(yè)地產從項目的持有方，轉變?yōu)槭芪械慕ㄔO運營管理方，并與信托公司共同探索了一些新玩法。比如，民生信托近期發(fā)行的萬達廣場項目產品，創(chuàng)新采用TOT的母子信托結構，一次性對多個項目進行股權投資。　　該產品是一個典型案例，一方面清晰地呈現(xiàn)了萬達“地產+金融”的輕資產操作模式；另一方面，則是信托公司傳統(tǒng)房地產業(yè)務轉型的創(chuàng)新樣本。　　不過，關于項目未來退出的問題仍然有待探討。雖然在產品中列明了多種退出路徑，包括信托公司長期持有、REITs方式退出等模式，但有業(yè)內人士認為，國內REITs市場仍然沒有明確政策，在項目到期后是否仍由萬達來回購，能否在長期實現(xiàn)輕資產，都有待檢驗?！　OT地產股權模式解剖　　近期，民生信托主推了一款名為“至信316號萬達廣場投資集合資金信托計劃”。說明書顯示，該產品設計為TOT的“母子信托”交易結構，由民生信托主動管理，資金用途為認購民生信托設立的至信317號-至信321號共5只單一信托。即，至信316號為母信托，5只單一信托為子信托?！　∧感磐械目偲谙揞A計為10年，并進行了結構化設計，按照本金收益分配次序，信托份額分為A、B類，占比7：3。信托設置開放期，其中B類信托份額每滿24個月可申請贖回。在10年期限中，受托人有權根據投資情況，決定具體退出時點。　　穿透來看，單一信托層面，信托資金最終用于收購萬達廣場資產包，具體收購方式為，通過收購資產包中萬達廣場項目公司股權，進而收購萬達廣場資產。收購后根據各家項目公司實際情況，可能進行增資、發(fā)放股東借款等，民生信托最終對各家項目公司股權投資和債權投資比例約為1：2?！　≡谑召徶?，信托計劃將成為項目公司100%控股股東，萬達商業(yè)地產的角色，變更為項目的運營管理方。由信托授權萬達商業(yè)地產負責項目公司的日常管理，和資產包內所有項目的開發(fā)建設及運營管理。　　資產包即對應的項目公司，民生信托至信317-321號單一信托分別持有萬達北海、撫州、九江、雅安、遼陽萬達廣場投資有限公司100%股權，項目公司對應開發(fā)持有這五個地區(qū)的萬達廣場?！　‰m然為“股+債”的模式，但該信托產品并非“明股實債”，而是將股權真實轉讓給信托公司，主要獲得未來萬達廣場物業(yè)租金收入的優(yōu)先分配權，萬達商業(yè)提供差額補足義務。信托計劃的風控措施中，不包括回購、抵押擔保等常見條款?！　【唧w來看，風控模式用約定資產包凈物業(yè)收入投資回報率作為限定，若10年內未達約定標準，有權獲得萬達凈物業(yè)收入部分的優(yōu)先分配；若仍不滿足，則由萬達按每年一次的頻率予以補足，存續(xù)滿10年后仍未達標；則信托計劃有權解除萬達商業(yè)對項目的運營管理權。　　據了解，萬達承諾的10年回報率為：第1年6%，此后以0.5%為區(qū)間每年遞增，第10年達到9.5%。　　該產品采用分期發(fā)行，總規(guī)模不超過45億元。從民生信托官網公告計算，截至7月20日，2個月左右時間中至信316號產品已經成立10期，募集資金總計約32億元，第11期也在募集中。 上一頁12下一頁

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