央企退房真相調查：活躍公司多數(shù)“持牌”

近日，有媒體報道，多數(shù)央企未執(zhí)行國資委在2010年兩會時發(fā)布的“退房令”。理由是2016年拿地支出前15名的房企中，由央企和國企組成的“國家隊”占據8席。

剛剛過去的一年，尤其是2016年上半年，中國土地尤其是高價土地市場被“國家隊”占領了半壁江山。

中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據顯示，2016年前5月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%。其中，信達、華僑城、招商蛇口、電建地產、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅高價地塊（高總價、高單價、高溢價）。

但是，澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn)，活躍在2016年土地市場的央企，大都擁有國資委頒發(fā)的“房地產牌照”，只有信達地產和遠洋地產不在21家以房地產為主業(yè)的央企之列。

事實上，遠洋地產是第一批響應“退房令”的央企。2010年12月，香港南豐集團接手中遠國際退出的11.87%遠洋地產股權，成為遠洋地產第二大股東，宣告遠洋地產正式褪下了央企的外衣。

“持牌”地產央企成土地市場主力

“限房令”最早要追溯至2010年兩會時期。期間，央企一天之內拍出3個高價地。當月18日，國資委要求除16家以房地產為主業(yè)的央企外，另外78家央企在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后退出房地產業(yè)務。19日，國資委召開部分中央企業(yè)會議，要求78家不以房地產為主業(yè)的央企，在15個工作日內制定有序退出的方案。

這78家央企在2008年所屬三級以上子孫公司超過220家，約占央企中房企的六成。

到了2011年，另有5家央企被獲批保留地產業(yè)務。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌當時就表示，央企的部分退出并不會從根本上緩解高地價高房價。

事實證明確實如此。

2017年以來，為了做將已經確定的房地產“主業(yè)”做強，使得這部分央企越來越敢于主動適應市場競爭，活躍程度日益加強。

2月10日，華潤置地9.27億元奪得長沙雨花區(qū)韶山路056塊商住地（商住比為3:7），溢價率171.8%。

1月19日，綠城和建發(fā)聯(lián)合體以31億元競得杭州主城區(qū)塘北地塊，成交樓面單價超過4萬元。同日，碧桂園拿下的杭州另一塊地，溢價率達到上限。

1月20日，中海地產以29億元競得東莞一宗限價商住土地，折合樓面價2.66萬元。

回望2016年，高價地密集誕生開始于5月，在8月達到高峰。澎湃新聞隨便舉幾個例子：

5月13日，南京一天拍出三個高價地。葛洲壩競拍出每平方米4.5萬元的樓面價，不僅刷新當?shù)氐膯蝺r紀錄，還超過了當時上海市商品房的成交均價（每平方米3.9萬元）。

電建地產和金茂地產以34億元、35.6億元拿下另兩塊高價地，樓面單價都在37000元左右。

5月18日，保利地產以54.5億元競得上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一地塊，折合樓板價43607元/平方米，溢價率295.8%。

5月27日，信達地產以總價123億元摘得杭州首幅總價超過百億的地塊。

6月1日，信達地產以總價58億元拿到了上海顧村地塊，3.6萬的樓板價再次刷新了當?shù)氐某鲎尲o錄。

6月2日，電建地產和中國金茂旗下廣州方榮房地產以總價82.89億元摘得深圳商住地A816-0060地塊，折合樓板價為56781元/平方米。這個央企聯(lián)合體比第二位同樣是央企的葛洲壩70.59億元的報價高出整整12億元。

6月29日，央企中糧以24.4億元的價格拍得上海浦東新場宅地，樓板價38300元/平方米，溢價率236%。

6月30日，國企奉賢發(fā)展以17.22億元的價格拿下奉賢區(qū)南橋新城地塊，樓板價36485元/平方米，溢價率240%。

據中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據顯示，2016年8月份，全國單塊土地超過10億元的地塊累計共有45塊，其中溢價率超過100%的高達30塊。

12家千億房企，央企占三分之一

如此局面，身份特殊的央企融資成本低是原因之一。

以黑馬信達地產為例，母公司為金融界巨頭、隸屬財政部的信達資產管理有限公司。2015年財報顯示，全年營業(yè)收入81.36億元。這一規(guī)模，相比萬科，收入不足4%。信達地產在2016年的銷售額翻了一倍，達到160億元，但在房企銷售200強中，僅排在98位。

饒是如此，2015年7月至2016年6月，信達地產通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是高價地。其時，信達地產的資產負債率和凈負債率分別達到83.96%和315.48%。毋庸置疑，大股東資源對于房企融資的支持和增信作用巨大。

此外，2016年一季度，銀行信貸和社會融資寬松程度史無前例，新增貸款規(guī)模4.61萬億元，社會融資規(guī)?？傤~6.5萬億元，均超過或接近歷史最高水平。在中央嚴控地方債務背景下，央企以其獨特的國有資本擔保、抵押物充裕等優(yōu)勢，獲得了大規(guī)模的銀行低成本信貸資金。

而央企在發(fā)行公司債、企業(yè)債等低成本融資過程中，其審批流程較民營房企更快捷、更容易。

這種背景下，地產央企們在過去一年迅速成長。

根據中原地產統(tǒng)計數(shù)據，截至2016年5月，國家電網旗下魯能集團已在土地市場砸下超過100億元重金，而2015年光在南京、蘇州、福州三地高價搶下的4幅高價地總耗資便可達112.4億元，2015年年新增土儲近500萬平方米。要知道，在2015年，魯能地產銷售額只有202億元。

快速擴張后，據魯能集團公布的數(shù)據顯示，截至12月10日魯能地產銷售額破600億元，提前完成年度目標。從202億元到600億元，銷售額同比增長率達300%，排在2016年銷售200強第20位。

根據克而瑞統(tǒng)計數(shù)據，200強中，12位千億房企中，保利地產、中海地產、綠城中國、華潤置地占了4席。排名最高的保利地產位于第5位、中海地產位于第6位，銷售額達到2000億元左右，但與萬科、恒大、碧桂園的3000億元規(guī)模也還存有一定距離。排在第9位和第11位的綠城中國、華潤置地銷售額則在1000億元左右。

分列14位、20位、27位、28位的招商蛇口、魯能集團、中國金茂、中國鐵建的銷售額在400億-800億元之間。21家擁有牌照的央企，還有13家銷售額在400億元之下。

自保之道：誰能在央企整合中占據主導

也有分析稱，瘋狂拿地正是央企的自保之道——央企之間存在相互合并的風險。

2015年12月底召開的中央經濟工作會議，首次明確提出“促進房地產業(yè)兼并重組”。之后，地產央企的重組前赴后繼，同時造就了2016年央企瘋狂制造高價地的現(xiàn)象。在21家地產央企中，有5家發(fā)起了重組：中海、招商局、中冶、五礦、保利。比如，中海與中建地產重組完成后，再并購中信部分地產業(yè)務；招商地產因為母公司資產的注入成為招商蛇口……

國企改革和急劇加速的行業(yè)整合的大背景之下，擁有牌照的21家央企尚且如此，其他規(guī)模不大的央企國企呢？

擴充土地儲備、擴大規(guī)模、增加估值，似乎成了一些還想擁有房地產業(yè)務的央企擺脫出局風險的出路——為自身獲得繼續(xù)開展房地產業(yè)務增加籌碼，不得不瘋狂舉牌。

畢竟，如果一個央企沒有充裕的土地儲備，并且從企業(yè)估值的角度來看處于“弱勢”，極有可能會被其他央企合并。只有做大規(guī)模的同時，獲取高價地做高成本，以打消那些主業(yè)為地產的央企吃掉自己的積極性。而一旦獲得更多的“話語權”，優(yōu)勢方也許還能夠并購其他央企的“退房”資產。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。