房地產(chǎn)：聚焦北京 分享土地盛宴

地王穿越周期，北京區(qū)域價(jià)值凸顯：1月7日下午，華潤(rùn)首開平安聯(lián)合體以86.3億競(jìng)得北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)地塊，刷新北京總價(jià)地王紀(jì)錄。我們自去年開始就堅(jiān)定看好北京市場(chǎng)，并發(fā)布《北京北京》等多篇報(bào)告強(qiáng)調(diào)北京區(qū)域投資機(jī)遇，回顧北京歷代地王，自11年以來，地價(jià)、樓面價(jià)不斷被刷新超越，甚至穿越周期，背后實(shí)際體現(xiàn)的是市場(chǎng)對(duì)于主流市場(chǎng)的認(rèn)可和追逐，同時(shí)也是北京作為全國(guó)首都的城市價(jià)值體現(xiàn)，我們也相信這種認(rèn)可在市場(chǎng)回暖疊加房企補(bǔ)庫(kù)存意愿提升的背景下會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化，北京區(qū)域價(jià)值會(huì)進(jìn)一步凸顯。

土地成本疊加庫(kù)存結(jié)構(gòu)倒逼需求端價(jià)格中樞上移：我們認(rèn)為北京區(qū)域的幾個(gè)要素決定了其將會(huì)在新一輪地產(chǎn)恢復(fù)周期中優(yōu)先受益：1、地價(jià)增速高于房?jī)r(jià)，疊加自住房政策推升供需矛盾，倒逼需求端價(jià)格中樞上移。2、庫(kù)存上升導(dǎo)致價(jià)格下行邏輯在北京區(qū)域適用性降低，庫(kù)存結(jié)構(gòu)影響大于庫(kù)存總量。3、北京先導(dǎo)指標(biāo)已明顯改善，15年彈性可期。我們認(rèn)為北京區(qū)域一手房市場(chǎng)也將在一季度企穩(wěn)回升，結(jié)合此前探討的庫(kù)存結(jié)構(gòu)，一手房量?jī)r(jià)都將迎來一波新的行情，這也將為具備北京區(qū)域資源的房企帶來去化改善以及價(jià)值重估的機(jī)遇。

市場(chǎng)化調(diào)控框架下政策壓力淡化：在未來市場(chǎng)化管理框架下，我們認(rèn)為對(duì)于主流城市的價(jià)格管控將會(huì)趨于淡化，尤其對(duì)于北京、上海這種國(guó)際化城市而言，資源稟賦的優(yōu)勢(shì)也終將在價(jià)格層面體現(xiàn)。另外，從控制特大城市人口規(guī)模的國(guó)家戰(zhàn)略角度，我們也并不認(rèn)為政府過于擔(dān)憂北京、上海等城市價(jià)格的上漲。值得強(qiáng)調(diào)的是，我們對(duì)自住房政策的持續(xù)周期以及供地力度持有保留態(tài)度，其對(duì)北京市場(chǎng)影響有待觀察。

聚焦北京區(qū)域房企，分享土地盛宴：此前我們一直強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)股的反彈機(jī)會(huì)在于基本面分化后帶來企業(yè)分化機(jī)遇，本次降息周期的啟動(dòng)也驗(yàn)證了地產(chǎn)行業(yè)在管理層“穩(wěn)增長(zhǎng)”架構(gòu)的不可替代性，降息疊加此前930信貸新政，城市成交分化將帶動(dòng)企業(yè)的分化，相關(guān)地產(chǎn)股向上趨勢(shì)明確，我們維持行業(yè)“買入”評(píng)級(jí)。具體標(biāo)的方面，我們繼續(xù)堅(jiān)持“選擇兩極拒絕中庸”的配置思路，優(yōu)先推薦保利、招商、萬科、華僑城和陽(yáng)光城等，此前構(gòu)建的絕對(duì)收益組合和“地產(chǎn)+金融”板塊仍可關(guān)注，除此之外，我們?cè)谌ツ昴甑椎牡禺a(chǎn)專題電話會(huì)議中建議大家積極關(guān)注北京區(qū)域房企的戰(zhàn)略機(jī)遇，已經(jīng)得到市場(chǎng)的高度認(rèn)同，敬請(qǐng)留意。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。