土地批量供應(yīng)改善供需關(guān)系 鄭州“房市”會(huì)持續(xù)降溫嗎

趕在新年到來之前，鄭州市國土局去年9月說好的追加6000余畝住宅用地供應(yīng)計(jì)劃全部落地。至此，鄭州主城區(qū)住宅用地供應(yīng)全年約11900畝，是2015年的2.4倍。鄭州房地產(chǎn)市場是否會(huì)因土地批量供應(yīng)而持續(xù)降溫？

【供應(yīng)】

放出1000多畝住宅用地

供地任務(wù)完成

在2016年的最后一天，2016年12月31日，鄭州市國土資源局連出“鄭國土資交易告字〔2016〕106號(hào)、107號(hào)”兩則土地出讓公告，累計(jì)供應(yīng)各類建設(shè)用地32塊。其中，住宅用地或兼容住宅用地21塊，總面積折合1028.36畝。

根據(jù)計(jì)劃，這些地塊將于2017年2月8日進(jìn)行網(wǎng)上拍賣。這是近期鄭州住宅用地放量最多的一次。

此前，鄭州已經(jīng)掛牌92塊、面積合計(jì)5572.06畝住宅或兼容住宅用地，加上本次供應(yīng)，累計(jì)掛牌住宅用地面積已經(jīng)達(dá)到6600.42畝，完成鄭州市國土資源局向社會(huì)公開承諾的住宅用地供應(yīng)目標(biāo)。

2016年9月20日晚，鄭州市國土資源局放出消息：鄭州計(jì)劃在2016年年底前追加6000多畝住宅用地。這一舉措被解讀為響應(yīng)旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場的“鄭九條”政策關(guān)于“年底前集中供地”的規(guī)定。9月底，供地計(jì)劃隨之推出，即在年底前也就是2016年第四季度，要供應(yīng)住宅用地6559.62畝。

河南商報(bào)記者據(jù)公開信息測算，2015年，鄭州市主城區(qū)全年供應(yīng)商品住宅用地4911畝，而2016年供應(yīng)已達(dá)11900畝，是2015年全年供應(yīng)量的2.4倍。

【價(jià)格】

樓面價(jià)是“鄭紡機(jī)”地王的六分之一

就在本次集中供地的前一天，2016年12月30日，鄭州國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)還在網(wǎng)拍出讓金水區(qū)三宗城中村改造用地，屬于包含住宅和商業(yè)的綜合性地塊，分別是鄭政出〔2016〕159號(hào)、160號(hào)、161號(hào)地，共計(jì)183.142畝。

這是2016年12月土地拍賣市場大戲中的最后一拍，也是整個(gè)2016年土地市場的收官之戰(zhàn)。和12月份前幾批土地一樣，其均以起始價(jià)成交。

值得關(guān)注的是，這些地塊距離萬科“鄭紡機(jī)”地王地塊很近。2016年7月8日，該住宅地塊吸引多家房企爭搶，制造了鄭州土地市場最殘酷的“地王爭霸賽”，在一定程度上，引發(fā)了鄭州新一輪“漲價(jià)潮”。按最大容積率計(jì)算，該地塊折合樓面價(jià)13411元/平方米。

而本次三塊城改地的最高樓面價(jià)為2293元/平方米，與“鄭紡機(jī)”地王地塊一路之隔，樓面價(jià)是它的六分之一。2016年，鄭州房地產(chǎn)市場因“鄭紡機(jī)”地王驟熱，而最后一次，又在附近平靜收尾。

根據(jù)調(diào)控計(jì)劃，鄭州市國土資源部門是通過合理把握土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和布局，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，有效改善房地產(chǎn)供需關(guān)系，來穩(wěn)定市場預(yù)期。鄭州房地產(chǎn)市場是否會(huì)因土地批量供應(yīng)而持續(xù)降溫？

【熔斷】

限價(jià)3.2萬元/平方米“地王窩”也將“歇菜”

在鄭州房地產(chǎn)市場調(diào)控的路上，土地拍賣的“熔斷”機(jī)制也是一劑“猛藥”。這項(xiàng)機(jī)制實(shí)行之前，素有鄭州“地王窩”、“高房價(jià)”印跡的鄭州北龍湖鄭政東出〔2016〕15號(hào)、16號(hào)（網(wǎng)）地塊就因此臨時(shí)中止拍賣。

在這輪住宅用地集中供應(yīng)的調(diào)控中，上述兩塊地也“重出江湖”，將在1月22日限時(shí)競拍。

不過，據(jù)河南商報(bào)記者查看得知，受《鄭州市國有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上交易限價(jià)競買暫行辦法》“限地價(jià)、競房價(jià)”規(guī)則的約束，15號(hào)地、16號(hào)地綜合房價(jià)最高限價(jià)為32000元/平方米，而且要求建設(shè)“成品住宅”。

兩塊地的熔斷地價(jià)分別為20.85億元和22.05億元，熔斷后的樓面價(jià)分別為23629元/平方米和23601元/平方米。這和32000元/平方米的最高限價(jià)相差近9000元/平方米。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，刨去熔斷地價(jià)成本不算，還有營銷成本、稅費(fèi)成本、裝修成本以及利潤，都涵蓋在這近9000元/平方米里面，利潤空間有限。

北龍湖曾經(jīng)是大牌開發(fā)商“爭芳斗艷”的重地，但用上“熔斷”緊箍咒之后，地王“高燒”將驟降。同時(shí)，河南商報(bào)記者注意到，位于龍子湖的兩塊住宅用地和位于白沙鎮(zhèn)的一個(gè)地塊也執(zhí)行“熔斷”規(guī)則，綜合房價(jià)最高限價(jià)分別為15500元/平方米和12000元/平方米。

【分批】

6000余畝土地分14批供應(yīng)春節(jié)前還有一大撥密集競拍

鄭州市國土資源局向社會(huì)公開承諾的這6000余畝住宅用地，是分批次進(jìn)行供應(yīng)的。從2016年11月初開始，鄭州就開始加大土地供應(yīng)量，一個(gè)月就先后6次大批量掛牌出讓住宅用地，這些地塊在新年到來之前，絕大部分已經(jīng)成功拍賣。

還有8批住宅用地是在2016年12月份掛牌的，根據(jù)公告，它們將在2017年1月份集中拍賣。而且，春節(jié)過后不久，也有“賽事”。

此外，在加大土地供應(yīng)量，加快供地速度的同時(shí)，鄭州市國土資源局還加大了對已供住宅用地閑置情況的查處力度。對未按時(shí)動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)；對未按時(shí)動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。市民可撥打12336舉報(bào)土地違法行為。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。