春節(jié)過后,樓市將迎來“升值潮”？住建部定調(diào),無房人迎來好消息

    春節(jié)前的樓市，頗不平靜。用業(yè)內(nèi)人士的話說，近期的樓市伴隨著暖風(fēng)頻吹，“觸底反彈”的跡象非常明顯。尤其是央行降準(zhǔn)、高層時隔十年再次喊話“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”等消息釋放后，很多人又信心倍增。特別是一些知名開發(fā)商，竟然又開始宣傳春節(jié)后會“漲價賣房”。

    不僅如此，有專家甚至預(yù)測，春節(jié)過后，樓市將迎來“升值潮”。理由是，“返鄉(xiāng)置業(yè)”大潮下，購房需求將集中釋放，疊加傳統(tǒng)的樓市“小陽春”營銷旺季，很多城市的房子都將迎來價格上漲，“升值潮”將如約而至。

    事實上，最近一段時間，為了提振市場信心，不少專家也跟著急了，提出了很多“荒謬”的觀點。比如一向“看漲房價”，堅定不移認(rèn)為“唯有房地產(chǎn)才能救中國經(jīng)濟(jì)”的北師大教授董藩，近日接受記者采訪時不僅呼吁全面放開限購、限售、限價，而且建言應(yīng)該將首付比例降低到15%，拉長貸款年限到40年或者50年。在業(yè)內(nèi)人士看來，董教授這樣做的目的只有一個：給樓市源源不斷輸送新鮮的購房需求，支撐房價繼續(xù)向上漲，實現(xiàn)樓市穩(wěn)定增長。
    再比如國家小城鎮(zhèn)專家李鐵，多次發(fā)表言論認(rèn)為，未來還有2億農(nóng)民進(jìn)城，房地產(chǎn)還有至少15年的紅利期。在李鐵看來，“房地產(chǎn)是萬能的”，既能實現(xiàn)拉動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的目標(biāo)，又能幫助數(shù)億家庭實現(xiàn)財富積累，還能同步帶動消費，有助于經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)內(nèi)循環(huán)——買房后要裝修、買家具、買車、結(jié)婚，所以同步會對家具、家居、汽車、家電等數(shù)十個行業(yè)有帶動作用。
    春節(jié)過后，樓市真的將迎來“升值潮”嗎？對此，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)予以否認(rèn)了，在馬光遠(yuǎn)看來，2022年的市場再也回不到過去了，歸根結(jié)底是因為這次調(diào)控放松和過去不同，市場環(huán)境也大為不同，不要對市場反彈有幻想。此外，馬光遠(yuǎn)還直言指出，2022年開發(fā)商的危機(jī)還會持續(xù)。換言之將會有更多的開發(fā)商挺不住而倒下。

    事實上，我們也不止一次提醒大家，樓市降溫周期，任何微小的利好消息，都會被別有用心者放大利用，這是典型的“趨利”行為。房地產(chǎn)最典型的特點就是信息不對稱，很長時間以來，購房者都是被誤導(dǎo)，被煽動情緒，甚至是被牽著鼻子走。在我們看來，當(dāng)下購房者最應(yīng)該做的是堅定立場，同時對市場形勢有清晰的認(rèn)識。
    當(dāng)前的市場形勢到底如何？用房產(chǎn)專家劉博的話說是，樓市確實已經(jīng)“入冬”了，短期市場的“降溫趨勢”難以扭轉(zhuǎn)。這體現(xiàn)在三個方面：其一、截止到目前全國有23個城市出臺了“限跌令”，“限跌”的本質(zhì)是市場向下走的壓力很大，已經(jīng)到了不得不通過行政手段來進(jìn)行干預(yù)的程度了。那么“限跌令”能阻止房價下跌嗎？專家直言，機(jī)會渺茫，23個城市發(fā)布限跌令，本質(zhì)上說明地方產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)撐不住房價了。直白點說，出臺“限跌令”的城市，未來房價下跌是趨勢使然；

    其二、在剛剛過去的2021年，全國住房平均價格迎來了6年以來的首次環(huán)比下跌。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年7-12月份，不管是新房還是二手房，70城中房價下跌的城市數(shù)量都在逐月增加，12月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)四季度以來的下降態(tài)勢。此外，數(shù)據(jù)顯示，2021年全國二手房成交金額、成交套數(shù)、成交面積分別同比下降6%、9%、9%。
    值得一提的是，去年1-12月份全國商品房銷售均價降到了9697元/平，較2月份最高點時的11030元/平，足足下跌了1333元/平。用專家的話說，當(dāng)前時期，購房者普遍都“不看好”房價，所以持幣觀望者居多。這一點，央行發(fā)布的《2021年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》可以證明——對下季房價，只有16.8%的居民預(yù)期“上漲”，較上季度下跌4%；

    其三、房企的債務(wù)危機(jī)并未結(jié)束，相反2022年會愈加嚴(yán)重：一方面“三線四檔”房企融資管理在2022年是關(guān)鍵之年，另一方面2022年房企的還債壓力更大，再加上當(dāng)前時期購房者觀望情緒濃厚，預(yù)期普遍下調(diào)，這決定了開發(fā)商2022年的銷售業(yè)績只會更差。同時意味著，過去20余年房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式難以為繼。
    事實上，易居房地產(chǎn)研究院就預(yù)測，2022年的樓市會出現(xiàn)“三降”：1、全國商品房銷售面積，下降5%左右；2、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積，下降8%左右；3、全國開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積，下降8%左右；
    其四、從歷史規(guī)律來看，房地產(chǎn)一旦開啟“降價通道”，持續(xù)時間短則半年，長則12個月以上，所以明年樓市迎來“升值潮”希望不大，尤其是人口流出嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)單一、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、遠(yuǎn)離區(qū)域中心的城市，房價回調(diào)的壓力很大。
    事實上，易居房地產(chǎn)研究院的專家也預(yù)測，2022年的房價將超出很多人的想象——11月份，70個典型城市二手房下跌數(shù)量為63個，到明年可能70個城市將全部下跌，這將是我國房地產(chǎn)市場從未發(fā)生過的場景?；诖?，專家提醒，近期要注意“御寒”的操作。
    此外，經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤根據(jù)當(dāng)前的形勢分析認(rèn)為：2022年，樓市調(diào)控將保持緊繃，再加上明年房地產(chǎn)稅試點會落地，這在一定程度上會對投資炒房起到震懾作用，會拖累市場情緒走弱。凡此種種，2022全年房地產(chǎn)活動將會持續(xù)下跌。
    對于2022年的房地產(chǎn)走勢，住建部一個字定調(diào)了：穩(wěn)。經(jīng)濟(jì)日報解讀，經(jīng)歷了2021年房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是廣大購房者，想必穩(wěn)定的市場預(yù)期，穩(wěn)定的信貸環(huán)境，都是大家共同的期許。
    至于如何實現(xiàn)2022年房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，住建部部長王蒙徽在接受記者采訪時，給出了4方面的工作計劃：1、保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。即調(diào)控不松懈，2022年更不可能發(fā)生重大轉(zhuǎn)向；2、保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求；3、持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，完善市場監(jiān)管機(jī)制，維護(hù)群眾合法權(quán)益；4、堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失。
    基于住建部對2022年的“穩(wěn)”定調(diào)，房產(chǎn)專家盧駿認(rèn)為，2022年房價大概率整體會維持“穩(wěn)中微降”的走勢，但同時城市間的分化會非常明顯，頭部少數(shù)大中城市，人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)等支撐因素強(qiáng)硬，房價穩(wěn)中微升是大概率事件，而更多的中小城市以及縣城，房價會繼續(xù)向下回調(diào)。這意味著，很多人預(yù)測的“春節(jié)后樓市將迎來‘升值潮’”，是不可能出現(xiàn)的。

    此外，結(jié)合住建部近期發(fā)布的重要文件，我們認(rèn)為未來5年，無房人將迎來好消息——近日，發(fā)改委等21個部門聯(lián)合印發(fā)了《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》，明確了住有所居領(lǐng)域的公共服務(wù)項目，包括公租房、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造，以及保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和住房公積金等。
    為什么這個文件的發(fā)布，對于無房人來說意味著將迎來好消息？原因很簡單，文件強(qiáng)調(diào)，為了切實增強(qiáng)困難群眾的獲得感、幸福感、安全感，未來5年將實施一系列的惠民安居政策，預(yù)計將直接幫助1300萬新市民、青年人等無房群體緩解住房困難。具體而言包括四大方面：其一、加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。未來5年計劃將在40個重點城市新增650萬套(間)，預(yù)計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難；
    其二、全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。大力改造提升2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，加快改善居民居住條件。“舊改”的好處，我們在之前就已經(jīng)說過很多次了，不管是改善居住環(huán)境，還是實現(xiàn)樓市大局穩(wěn)定，都大有裨益；
    其三、持續(xù)做好農(nóng)村低收入群體等重點對象住房安全保障工作。對符合條件的農(nóng)村低收入群體等重點對象住房安全做到應(yīng)保盡保；
    其四、多種手段擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍，讓更多就業(yè)群體享受住房公積金服務(wù)。比如適當(dāng)提高公積金貸款額度，擴(kuò)大公積金貸款使用范圍，用于償付房租、老舊小區(qū)改造加裝電梯等。
    央行此前的報告顯示，2020年末我國的城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經(jīng)達(dá)到96%，換句話說，全國尚未擁有住房的群體仍然有4%左右。這個時候，國家出臺“5年力爭解決1300萬人的住房困難”，可謂把“保民生”放在最前面。還是那句話，房地產(chǎn)雖然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但未來不可能再靠房地產(chǎn)野蠻發(fā)展拉動經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)要做的就是“不拖后腿”。而對于解決無房者的居住問題，從文件釋放的信號來看，未來更傾向于走“國家出面”解決的方式，即通過保障性住房的途徑，解決最后那一小撮人的住房困難——保障性租賃房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、舊改房等，多條腿走路。    所以對于無房人來說，這是實打?qū)嵉暮孟?。來源：樓市新觀

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。