房地產(chǎn)稅開征或還需四五年 會(huì)否影響房價(jià)

近日，財(cái)政部針對(duì)房地產(chǎn)稅改革推進(jìn)要"義無反顧"的表態(tài)，再次讓房地產(chǎn)稅成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。自2003年提出物業(yè)稅以來，房地產(chǎn)稅的探討已歷經(jīng)13年之久，為何遲遲難以落地？從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)變意義何在？會(huì)否影響房價(jià)？政策落地業(yè)主會(huì)多交錢嗎？記者采訪多位業(yè)內(nèi)專家對(duì)此解讀。

離開征還有多遠(yuǎn)？

立法工作推進(jìn)緩慢或還需四五年時(shí)間

在7月23日舉行的G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上，財(cái)政部部長樓繼偉表示，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將"義無反顧"推進(jìn)改革。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一表示，中國房地產(chǎn)稅征收是大勢所趨，但尚未完成立法，而立法需要多次審議，按照2個(gè)月召開一次全國人大常委會(huì)會(huì)議的節(jié)奏，房地產(chǎn)稅幾乎不可能在年內(nèi)出臺(tái)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，房地產(chǎn)稅基礎(chǔ)工作以及草案與立法議案推進(jìn)緩慢，至少仍需要四五年時(shí)間。

開征難在哪兒？

各界多有爭論探索十三年"卡"在立法上

當(dāng)前所討論的房地產(chǎn)稅由"物業(yè)稅"演變而來，"物業(yè)稅"的首次提出是在2003年十六屆三中全會(huì)上，由此計(jì)算房地產(chǎn)稅概念提出已有13年。其間各界對(duì)征不征、怎么征、征多少等問題多有爭論。多位專家指出，房地產(chǎn)稅全國鋪開首先要過立法這一關(guān)，目前正處于這一環(huán)節(jié)。

為何探索推進(jìn)緩慢？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記等房地產(chǎn)稅征收前提工作推進(jìn)緩慢，"家底"尚不清楚。另一方面改革存在阻力，頂層設(shè)計(jì)需要考慮多方面內(nèi)容。

如何影響樓市？

要依照多因素綜合評(píng)判短期內(nèi)可能影響不大

多位專家指出，房地產(chǎn)稅如果落地，對(duì)成交、房價(jià)影響，還要依照征稅方式、征稅主體范圍、稅率多少等因素綜合評(píng)判。

張大偉指出，"房地產(chǎn)稅短期可能促使部分投資者拋售房源，但如果不解決投資長期依賴房產(chǎn)，熱點(diǎn)城市有效供應(yīng)少于需求，相關(guān)稅收依然會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買房者支付。"

張大偉預(yù)測，從試點(diǎn)城市看，房地產(chǎn)稅從新增量入手且稅率不算高，按照?qǐng)?zhí)行周期估計(jì)，開始執(zhí)行的5年內(nèi)對(duì)樓市整體影響不會(huì)大。

為什么要征？

將抑制投機(jī)性需求使房子回歸居住本質(zhì)

當(dāng)前，我國房產(chǎn)稅按照1986年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》征收，由產(chǎn)權(quán)所有人依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%。

為何現(xiàn)行征稅方式要向收取房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變？朱中一分析，房地產(chǎn)稅征收既是全國稅制改革的重要一環(huán)，也是住房體制改革的需求。朱中一指出，房地產(chǎn)稅其實(shí)包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等多項(xiàng)稅種。"征收房地產(chǎn)稅將抑制投資、投機(jī)性需求，盤活存量，進(jìn)而使房子回歸居住本質(zhì)，長遠(yuǎn)看有益于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展"。

要多交錢嗎？

區(qū)別征稅概率大一定范圍或免征

房地產(chǎn)稅開征，業(yè)主要多交錢嗎？以試點(diǎn)城市上海為例，嚴(yán)躍進(jìn)算了一筆賬，一個(gè)擁有180平方米住房的三口之家，人均住房面積達(dá)到60平方米，現(xiàn)在想要新購一套100萬元的住房，這100萬元房產(chǎn)即需要繳稅部分。假設(shè)每平方米價(jià)格在4.5萬元以上，需要繳納的稅金計(jì)算公式為100萬元(需繳稅部分市場價(jià))×70%×0.6%(稅率)，即稅金為0.42萬元。"鑒于房地產(chǎn)其他環(huán)節(jié)稅收還未調(diào)整，這成了實(shí)實(shí)在在多出來的成本。"

朱中一表示，從試點(diǎn)城市來看，保障房屋正常的居住屬性是稅收制度設(shè)定的出發(fā)點(diǎn)。據(jù)此推測，房地產(chǎn)稅可能會(huì)設(shè)定一定的免征范圍，對(duì)首套房與非首套房、普通住宅與高端別墅等區(qū)別征稅。

我國試點(diǎn)

滬渝先行試點(diǎn)逾五年有示范作用但效果不明顯

為探路房地產(chǎn)稅落地，2011年初，上海和重慶先行試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅。上海采取增量征收模式，重慶則采用高端存量征收模式。

朱中一認(rèn)為，與國外相比，上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅稅率較低，對(duì)穩(wěn)定市場的效果并不明顯。但釋放了一個(gè)積極信號(hào):房地產(chǎn)稅一定會(huì)收，只是時(shí)間問題。同時(shí)可為房地產(chǎn)稅框架建設(shè)提供參考。

他山之石

國外稅基評(píng)估價(jià)多低于市場價(jià)需針對(duì)我國國情進(jìn)行改進(jìn)

據(jù)了解，美國、英國、加拿大、德國等百余個(gè)國家都會(huì)征收房地產(chǎn)稅，稅率平均在1.5%左右，以低于市場價(jià)的評(píng)估價(jià)為稅基，評(píng)估價(jià)隔幾年會(huì)適度調(diào)整。

專家建議，我國房地產(chǎn)稅可參考國外經(jīng)驗(yàn)，但不能照搬，需要針對(duì)中國國情進(jìn)行改進(jìn)。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓建議，我國房地產(chǎn)稅要重點(diǎn)考慮四點(diǎn):一是應(yīng)廣泛征求老百姓意見，時(shí)機(jī)成熟再開征。二是避免誤傷合理改善與正常投資需求，不影響生活品質(zhì)與市場健康。三是防止重復(fù)征稅增加老百姓負(fù)擔(dān)。四是不增加自住型購房者買房購房成本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。