公寓被變相限制? 上海楊浦商辦用地溢價(jià)178%拍出

一直以來以低價(jià)或是零溢價(jià)成交的商辦土地如今也拍出了高價(jià)。

7月28日，楊浦區(qū)平?jīng)?/strong>社區(qū)01C2-02地塊（73街坊）被上海楊浦科技創(chuàng)新有限公司9.67億元摘下，溢價(jià)率177.6%，樓板價(jià)48582元/平方米。

土地出讓文件顯示，地塊東至江浦路，南至平盛苑住宅小區(qū)，西至懷德路，北至長(zhǎng)陽路，總建筑面積1.99萬平方米，容積率2.5，地塊限制條件為：限高60米，辦公占比80%，商業(yè)占比20%，商辦均需整體自持不少于20年，若建造公寓式辦公物業(yè)則需按年限自持。

一名市場(chǎng)人士分析指出，地塊出讓條件中最受關(guān)注的一條是：公寓按年限自持，這或?qū)⒆兿嘞拗乒⒌慕灰讛?shù)量，表明政府正大力扶持租賃市場(chǎng)、調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)。

本次楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)出讓的商辦用地，所處的東外灘板塊及緊鄰的鞍山板塊商業(yè)及辦公整體存量約39.4萬平方米，周邊項(xiàng)目租金約為4元-5元/平方米/天。因此這塊地對(duì)后期招商有一定規(guī)劃，后期需引進(jìn)至少一家世界五百強(qiáng)企業(yè)或企業(yè)總部，并鼓勵(lì)引入汽車零部件研發(fā)測(cè)試、汽車碰撞試驗(yàn)等相關(guān)功能，且項(xiàng)目后期底層及二層作為其實(shí)驗(yàn)中心，該部分每層建筑面積應(yīng)不低于3000平方米、每層層高為8米-9米，不得插層且挪作他用。

上海中原市場(chǎng)研究部資深研究龔敏表示，此次出讓的商辦地塊特別引人矚目，原因是此前楊浦區(qū)平?jīng)雎方值莱山坏纳剔k地塊樓板價(jià)都沒有超過2萬元/平方米，在2013年、2015年其樓板價(jià)基本在1.5-1.6萬元/平方米徘徊，以底價(jià)成交為主。而此次地價(jià)大漲，近5萬的樓板價(jià)已經(jīng)超過了周邊寫字樓售價(jià)水平，天科國(guó)際大廈辦公樓售價(jià)在4萬元/平方米。

龔敏分析道，此次地塊高價(jià)成交，首先因?yàn)榻煌ɡ茫貕K緊鄰軌交12號(hào)線江浦公園站，而北側(cè)的長(zhǎng)陽路可直達(dá)外灘隧道，東北側(cè)為江浦公園。比較近地鐵的陸家嘴附近寫字樓售價(jià)可達(dá)7萬元/平方米以上。其次，地塊限制性條件并不算太苛刻，其一是沒有限制酒店式公寓的建造，但必須按出讓年限整體持有；其二是要求物業(yè)持有年限為20年，持有期滿后可銷售，20年后伴隨東外灘整體發(fā)展以及地塊近地鐵的優(yōu)勢(shì)售價(jià)會(huì)有一個(gè)不小的提升。此外，從融資角度來看，房企目前對(duì)持有物業(yè)并不十分排斥，尤其相對(duì)好的地段對(duì)融資更為有利，何況中標(biāo)房企是楊浦區(qū)屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，集團(tuán)公司圍繞楊浦國(guó)家創(chuàng)新型試點(diǎn)城區(qū)建設(shè)，成為產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、科技金融服務(wù)為一體的綜合服務(wù)商，無論是融資和招商都較為便利。