莫開偉：樓市調控地方須與央行步調一致

在廈門房價快速上漲的背景下，7月9日上午，廈門市國土資源房產(chǎn)管理局發(fā)布了新的樓市調控政策，因與人行廈門市中心支行“掐架”，致使廈門市樓市調控信貸政策短短三天就“夭折”，已被悄然從官網(wǎng)及微信公眾號上刪除。

讓人百思不得其解的是，地方政府公布的樓市限貸政策怎么突然被撤了？地方政府與人行分支機構之間到底是溝通不暢還是其他原因？這只能從樓市限貸的政策內容來尋找答案了。

筆者注意到，廈門市國土資源房產(chǎn)管理局發(fā)布的新的樓市調控政策，主要包括兩項內容：

一是調整商業(yè)性個人住房信貸政策。購房家庭名下在廈門市無住房且無購房貸款記錄的最低首付比例為25%；在廈門市有住房且無購房貸款記錄，或名下有1筆購房貸款記錄且相應貸款已結清的最低首付比例為30%；名下有1筆購房貸款記錄未結清，或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應貸款已結清的最低首付比例由40%調整為60%；名下有2筆購房貸款未結清的不予受理貸款申請。

二是調整住房公積金信貸政策。職工家庭首次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低于20%，貸款利率按公積金貸款基準利率執(zhí)行；職工家庭第二次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低于50%，貸款利率按公積金貸款基準利率的1.1倍執(zhí)行。停止向第三次以上申請公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款。其最后規(guī)定政策調整由人民銀行廈門中心支行和市住房公積金中心分別牽頭組織執(zhí)行，自2016年7月15日起施行。

問題就出在樓市限貸政策內容上，按規(guī)定，發(fā)布這樣的樓市限貸政策屬于金融業(yè)務范疇，人行廈門中心支行的觀點是正確的：一方面，地方無權決定信貸政策，信貸政策須以金融部門發(fā)布為準；即使要發(fā)布，也應是雙方就金融政策發(fā)布的相關問題經(jīng)過充分磋商之后；另一方面，發(fā)布權屬問題存在問題，因為發(fā)布限貸政策涉及的首付比例及利率等信貸政策，其發(fā)布方均應是人行，最起碼應該是由雙方聯(lián)合發(fā)布。因此，僅從這一點看，廈門相關部門的確存在違背政策原則或操之過急問題。

一定程度上來說，地方這一做法容易傷害自身公信力，也會影響到與人行分支機構的關系，進而削弱樓市限貸政策的權威性和執(zhí)行合力，貽誤樓市調控最佳時機。此外，當?shù)匕l(fā)布的樓市限貸政策因監(jiān)管部門意見分歧停滯執(zhí)行或改后執(zhí)行，也使得購房者產(chǎn)生不必要的疑惑，甚至影響樓市調控效果。

應該承認，廈門相關部門調控樓市的政策用意沒有錯，也用心良苦，且適度調整房地產(chǎn)市場有關政策，實施差別化住房信貸政策的方向也是正確的。尤其是意欲通過限貸政策支持剛性購房需求和合理改善性住房需求，抑制投機性購房，引導理性拿地、購房和投資，更是保持廈門房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要舉措。如果廈門相關部門考慮更充分一些，與當?shù)厝诵幸黄鹧芯繕鞘邢拶J調控政策，最終形成一致意見，就不會出現(xiàn)地方與人行“掐架”的情況，樓市調控時機和力度也會把握得更精準到位。

實踐反復證明，無論落實中央宏觀調控政策，還是制定地方經(jīng)濟發(fā)展大計，只有地方與金融部門思想認識上高度統(tǒng)一、步調上高度一致，才能消除阻力，使各項政策措施順利推進，相關政策才能達到預期效果。

因此，盡管廈門相關部門與人行廈門中心支行在樓市限貸政策制定與發(fā)布上不是什么實質性大問題，但也應引起高度重視。尤其在全國房地產(chǎn)調控進入深度實施階段和復雜多變的形勢下，地方與人行更應加強緊密溝通與協(xié)作，確保調控政令暢通，樓市調控才能始終把握好調控的節(jié)奏和力度，最終為房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展營造靈活而寬松的調控環(huán)境。

必須指出的是，全國其他地方也應以此次廈門緊急刪除樓市限貸文件為借鑒，避免重演類似事件從而延誤樓市調控。同時，各級人行也應從大局出發(fā)，及時與地方溝通，且也應保持豁達胸襟，對地方在樓市調控中的急切心理及一些小過失予以理解。唯有如此，才能助推最終的廈門樓市限貸政策發(fā)揮實質效果。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。