合景泰富激進(jìn)拿地引質(zhì)疑：斥資奪三地王 舉債猛擴(kuò)張

在土地市場(chǎng)向來持謹(jǐn)慎態(tài)度的合景泰富，近兩個(gè)月卻先后在上海、廣州先后奪下三塊地王。

近期所拍3幅地王，就將用去合景泰富113億元資金。而該公司去年的收入只有83.4億元，至去年底時(shí)賬面上的現(xiàn)金為126億元。在激進(jìn)拿地王的時(shí)候，資本市場(chǎng)的融資行動(dòng)也在進(jìn)行。

在業(yè)界人士看來，合景泰富今年在土地市場(chǎng)上的擴(kuò)張相當(dāng)激進(jìn)。去年業(yè)績(jī)創(chuàng)下五年以來新低的合景泰富接下來能否成功運(yùn)作地王，并在今年打一個(gè)漂亮的翻身仗，也引起了地產(chǎn)和投資界的關(guān)注。

一邊拿高價(jià)地另一邊舉債

近日在上海斥資47.35億，拍下松江地王的開發(fā)商并非央企，而是聲稱拿地謹(jǐn)慎的合景泰富。

松江地王的價(jià)格，在研究人員看來已經(jīng)相當(dāng)高。據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)告，扣除保障房部分的實(shí)際樓板價(jià)4.1萬元/平方米，保本售價(jià)預(yù)計(jì)將超過6.5萬元/平方米。而板塊內(nèi)新房目前的銷售均價(jià)只有3萬元/平方米，賣得最貴的項(xiàng)目也不過3.4萬元/平方米。

這意味著拍地塊的樓板價(jià)，是當(dāng)前新房售價(jià)的兩倍。研究人員指出，合景泰富上海松江地王的壓力不小。

“該項(xiàng)目未來預(yù)期售價(jià)與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)的落差近一倍。該地塊有附加條件，即十個(gè)月內(nèi)開工，46個(gè)月內(nèi)竣工，也降低開發(fā)商囤地的可能。這些條件，將給盈利帶來不小壓力。”中原地產(chǎn)分析師說。

剛剛拍得的上海松江單價(jià)地王，只是合景泰富近期所拍三個(gè)地王系列中的一個(gè)。公開資料顯示，在最近兩個(gè)月的時(shí)間里，合景泰富斥資113億元連奪三幅地王?？稍摴救ツ耆甑氖杖耄挥?3.4億元。即去年全年的收入，還不夠合景泰富用來買三幅土地的金額。

此前，這家公司還明確表示，在土地市場(chǎng)會(huì)很謹(jǐn)慎。“本集團(tuán)繼續(xù)堅(jiān)持謹(jǐn)慎的土地購買策略，密切關(guān)注土地市場(chǎng)變化。適時(shí)增加優(yōu)質(zhì)土地，不盲目追逐地王，以保證合理的土地成本。”在今年2月份公布的2015年報(bào)中，合景泰富董事會(huì)主席孔健岷如是闡述公司的拿地策略。

一邊激進(jìn)奪地王的時(shí)候，另一邊在資本市場(chǎng)上合景泰富還安排了密集的發(fā)債行動(dòng)。該公司公告顯示，自3月底以來，合景泰富已展開3次大規(guī)模的融資行動(dòng)，發(fā)行規(guī)模達(dá)217億元，是合景泰富去年全年收入的2.6倍。

財(cái)務(wù)健康引關(guān)注

連拍地王之前的幾個(gè)月前，合景泰富還對(duì)外表示自己在土地投資上持審慎態(tài)勢(shì)，不會(huì)拿地王。

因何風(fēng)格突變，不但開始激進(jìn)拿地，而且大規(guī)模舉債。就合景泰富近期在土地投資上出人意料的逆轉(zhuǎn)，業(yè)界認(rèn)為這可能與合景泰富銷售額的走低以及近幾年業(yè)績(jī)起伏不定有關(guān)。

“合景泰富近期在上海沒有太多土地儲(chǔ)備，因此拍地比較激進(jìn)。”中原地產(chǎn)分析師說。

據(jù)合景泰富2015年年報(bào)，公司收入為83.4億元，比2014年104億的收入減少了二成。年報(bào)信息顯示，去年合景泰富的收入創(chuàng)下公司近5年以來的新低，甚至比2013年95億元的年收入還少了近12億元；2013年正是樓市調(diào)控相當(dāng)嚴(yán)格的一年。

克而瑞一位分析師向記者表示，近幾年合景泰富業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相當(dāng)緩慢，與其保守的戰(zhàn)略有一定關(guān)聯(lián)度。近期在土地市場(chǎng)上的激進(jìn)擴(kuò)張，欲借勢(shì)今年一線樓市的火爆打個(gè)翻身仗。

上海一家房企投資部經(jīng)理認(rèn)為，去年合景泰富業(yè)績(jī)的低迷，一定程度上與公司戰(zhàn)略和對(duì)未來市場(chǎng)走勢(shì)的判斷相關(guān)。“雖然看好一二線市場(chǎng)，但在執(zhí)行層面可能因?yàn)闆]有新增足夠多的項(xiàng)目，而使當(dāng)年銷售業(yè)績(jī)受到影響。手里沒有足夠優(yōu)質(zhì)的貨源，很難在市場(chǎng)轉(zhuǎn)好時(shí)發(fā)力。”這位投資經(jīng)理說。

業(yè)界認(rèn)為，合景泰富激進(jìn)拿地，其后續(xù)的財(cái)務(wù)健康和安全狀況值得關(guān)注。

據(jù)該公司的信息，去年公司資產(chǎn)總額約797億元，負(fù)債總額573億元，以此計(jì)其資產(chǎn)負(fù)債率約72%。至去年年底，合景泰富在賬面有126億元現(xiàn)金；這其中受銀行監(jiān)管須存入指定賬戶的受限制金額約16億元。

上海一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)高層表示，地王項(xiàng)目未來何時(shí)入市以及定價(jià)，都是同行關(guān)注的焦點(diǎn)。“根據(jù)我們對(duì)歷年地王的觀察，地王項(xiàng)目想短期獲利的幾率非常低。在上海及周邊城市近兩年高價(jià)拿地的項(xiàng)目，大部分都沒有上市甚至沒有進(jìn)行開發(fā)。”這位機(jī)構(gòu)高層說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。