樓市變天！二套房貸利率逼近7%，下半年房貸會(huì)更緊么？

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    最近，大部分城市的房貸利率紛紛上調(diào)。就連一線城市中房貸利率最低的上海，也按捺不住，上調(diào)了房貸利率。首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%上調(diào)至5.00%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.70%。
    而本就利率較高的一眾二線城市，銀行房貸利率更是不斷突破。
    很多城市的商業(yè)銀行，比如成都、鄭州、南昌、無(wú)錫、洛陽(yáng)等地，二套房房貸已經(jīng)逼近7%，而惠州的個(gè)別銀行，二套房房貸已經(jīng)突破7%！
    網(wǎng)紅城市杭州最近幾個(gè)月房貸利率也“三連跳”，中農(nóng)工建等國(guó)有大行的首套房貸款利率5.9%，二套房6.0%；而商業(yè)銀行的房貸利率早就超過6%！
    過去很多人投資房產(chǎn)的目的是抗通脹，因?yàn)檎鎸?shí)通脹率要高過房貸利率。但是，現(xiàn)在邏輯完全顛倒了過來(lái)，房貸利率開始超過真實(shí)通脹利率，很多人買房之后，房?jī)r(jià)多年不漲，而房貸卻依舊高高在上，算了算，買房不僅沒抗通脹，反而虧了大錢。
    而現(xiàn)在，房貸利率上漲的城市依然不斷增加，樓市已經(jīng)變天了！投資者需要注意！
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    今年上半年，全國(guó)疫情緩和后，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的很快。
    這導(dǎo)致兩大灣區(qū)的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較快上漲。
    這也導(dǎo)致，從年初至今，居民住房信貸快速擴(kuò)張。截止目前，個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)超過36萬(wàn)億。
    所以，為了防止個(gè)別城市的房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)全國(guó)蔓延，導(dǎo)致居民杠桿率的進(jìn)一步攀升，銀行雷霆出手。
    也就有了全國(guó)房貸利率紛紛上調(diào)的一幕。
    雖然國(guó)內(nèi)居民部門的杠桿率在全球范圍內(nèi)還是較低水平，但是最近6、7年，國(guó)內(nèi)居民部門杠的桿率年均增長(zhǎng)4.4%，速度非常快。
    回看歷史，不管是日本80年代末的房地產(chǎn)泡沫大崩潰前，還是美國(guó)2008年房地產(chǎn)次貸危機(jī)前，有一個(gè)相同的特征，都是居民部門的杠桿率快速抬升。
    日本80年代末崩潰前，居民杠桿率每年抬升3.8%，而美國(guó)2008年崩潰前，居民杠桿率每年抬升4%。兩個(gè)國(guó)家最終都爆發(fā)了巨大的危機(jī)。
    所以，中國(guó)是一定要杜絕國(guó)內(nèi)的居民部門也出現(xiàn)類似的危機(jī)隱患。
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    其實(shí)，不僅僅是房貸利率上漲，更是有些地方的銀行，甚至悄悄給一些二手房停止了放貸。
    比如，房齡超過20年的不給貸款，房屋坐落位置在幾環(huán)以外遠(yuǎn)郊的，不予貸款等等。
    隨著房產(chǎn)調(diào)控的深化，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的預(yù)期肯定是有影響的。前期房?jī)r(jià)漲幅比較高的城市，比如深圳、廣州、東莞等城市，現(xiàn)在已經(jīng)全面轉(zhuǎn)冷。
    有些過去炒作痕跡明顯，漲幅過大的片區(qū)，比如深圳南山區(qū)、寶安中心區(qū)，目前已經(jīng)是轉(zhuǎn)冷趨涼的現(xiàn)狀。
    但停貸，只會(huì)在個(gè)別熱點(diǎn)城市局部、短期內(nèi)發(fā)生。不會(huì)全國(guó)推開，否則，房地產(chǎn)急速崩了，誰(shuí)也不會(huì)好。
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    言歸正傳，從年初開始，其實(shí)銀行的監(jiān)管態(tài)度就開始加強(qiáng)。
    比如對(duì)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)入市資金加大查處力度，整頓“首付貸”、“低首付”等行為，至今，深圳炒房團(tuán)“深房理”還在里面待著接受調(diào)查。
    再加上頭幾年銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房地產(chǎn)信托基金管理辦法，信托違規(guī)或變相流入房地產(chǎn)的資金幾乎歸零，房企的日子是越來(lái)越難。
    現(xiàn)在大量房企營(yíng)收放緩、現(xiàn)金流不足、債務(wù)壓力上升，在加上購(gòu)房者也開始成本增加，現(xiàn)在不光是中小房企，就連龍頭房企的營(yíng)收和利潤(rùn)增速，都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。
    并且在去年“三道紅線”下，踩線的房企公司數(shù)量很多，房企的真實(shí)負(fù)債遠(yuǎn)比我們想象的要大。真實(shí)負(fù)債率超過70%紅線的房企有接近40%，而凈負(fù)債率超過了100%的水平的房企超過25%。這是比較危險(xiǎn)的信號(hào)。
    那下半年，房貸會(huì)更緊么？
    前面說過，現(xiàn)在房貸收緊，利率上升，底層原因是央行要抑制局部城市和地區(qū)居民部門杠桿率增長(zhǎng)過快。
    而表現(xiàn)為銀行的兩道紅線。從去每年12月底央行發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來(lái)，商業(yè)銀行的房貸壓降的壓力總體是比較有限的。
    需要調(diào)整房地產(chǎn)貸款占比的銀行，他們的余額占到整個(gè)金融機(jī)構(gòu)涉房貸款余額比例不到25%，并且主要集中在幾家大中型銀行。
    如果平穩(wěn)運(yùn)行，每家銀行今年少增1000-1500億房貸，而目前，其實(shí)很多已經(jīng)按進(jìn)度可以實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)了。
    所以，目前的房貸已經(jīng)是很嚴(yán)的。繼續(xù)收緊，繼續(xù)調(diào)高房貸利率也沒必要。我們應(yīng)當(dāng)理性看待房貸趨嚴(yán)這件事。    畢竟房地產(chǎn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要支柱，不可能一下子說抽掉，就抽掉，只能一步步部署和行動(dòng)。來(lái)源：米筐投資

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。