南京漸入存量時代 樓市將迎深刻變化

統(tǒng)計顯示，今年前4個月，京、滬、深等一線城市二手房成交面積約為新房的2倍以上，南京、福州等二線城市二手房交易活躍度也超過了新房。業(yè)內人士認為，我國住宅市場正從增量向存量市場過渡，房地產市場格局將迎來深刻變化。

二手房交易規(guī)模逐年擴大

監(jiān)測數據顯示，近年來，二手房在大中城市房地產交易市場的優(yōu)勢開始顯現，市場規(guī)模逐年擴大。北京、上海、深圳等一線城市，二手房交易量已經遠超新房。

據統(tǒng)計，2016年前4個月，北京二手房成交面積791.7萬平方米，約為新房成交面積的3.5倍；上海二手房成交面積1089.03萬平方米，約為新房成交面積的2倍；深圳二手房成交面積421.74萬平方米，約為新房成交面積的2.3倍。

事實上，2015年二手房成交超越新房的趨勢就已顯現。上海2015年全年二手房成交面積3020萬平方米，是新房成交面積的1倍以上；北京二手房成交面積1800萬平方米，幾乎是新房成交面積的2倍；深圳二手房成交面積為1064萬平方米，是新房成交面積的1.6倍。

在一些二線城市，二手房也是量價齊升。福州驪特房產總經理郭華介紹，2015年福州二手房成交套數是一手房的1.4倍。搜房網數據顯示，今年1至4月，南京二手房成交套數達到5.4萬套，超過新房成交4.95萬套。

從樓市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。業(yè)內人士介紹，率先開啟此輪房價回升通道的是一線城市的二手房。進入2016年，一些熱點城市二手房市場甚至出現了非理性上漲。數據顯示，2016年前3個月，北京、上海、廣州、杭州的二手房價格分別同比上漲17.96％、28.78％、6.64％和5.73％；分別超過新房上漲價格10.03％、20.38％、0.47％和1.99％。

剛需族成二手房主要“買家”

業(yè)內人士認為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分二線城市住房市場起步早、發(fā)展快、規(guī)?？偭看螅壳斑@些城市核心城區(qū)新增供應量已經很少，新建商品住房多呈“郊區(qū)化”。出于價格、交通、配套等因素影響，大多“剛需”從一手房市場轉向二手房市場，一線城市的住房市場已率先步入以存量房交易為主的階段。

以北京為例，新建商品房住宅市場已進入“郊區(qū)化”，且新住宅社區(qū)環(huán)境、交通配套等一時難以完善，五環(huán)內的新房成交均價也已突破6萬元。剛需族只能轉向自住房和“老小”二手房。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，由于北京新建商品房價格普遍“高端化”，二手房已成許多剛需和改善型剛需主要的置業(yè)方向。

“如果買郊區(qū)的新房或許更加舒適寬敞，但對于上班族來說，選擇市區(qū)的老房子在工作和生活上會更便利一些?！鄙虾０最I羅先生說。

中原地產數據也顯示，在廣州的二手房市場上，“80后”買家占比約53％。

專家還認為，近些年二手住房市場越來越活躍，其主要原因還有存量房源的攀升。瑞銀首席經濟學家汪濤認為，中國住房的內在供求格局已發(fā)生變化。

瑞銀報告顯示，根據2010年第六次全國人口普查數據，在不考慮住房質量的前提下，2010年時城鎮(zhèn)和農村戶均已擁有約1套住房。

樓市或將步入健康發(fā)展軌道

業(yè)內人士認為，隨著“存量時代”的到來，房地產業(yè)必將加快供給側的改革，城市建設“大興土木”“大拆大建”“攤大餅”式的粗放發(fā)展方式將發(fā)生根本變化，住宅市場會更反映出真實需求。

首先，房價將更多依賴市場機制調節(jié)。中信證券地產行業(yè)首席分析師陳聰認為，影響二手房和新房價格的因素截然不同。房價看漲預期強烈往往導致需求上升，二手房主就會以惜售、跳價等表現減少市場供給；反之，當房價下跌趨勢明顯，二手房主則傾向于拋售房源，而購房者則會進入觀望狀態(tài)。因此，二手房主導市場時，房價更多將依賴市場機制調節(jié)。

其次，或將倒逼地方政府擺脫土地財政依賴。東京大學教授周牧之此前在上海舉行的“中國城鎮(zhèn)化論壇”上說，當二手房交易主導房地產市場后，這些地方政府“經營城市”的做法將難再延續(xù)，不得不擺脫土地財政的依賴，而更加注重發(fā)展產業(yè)以增加人口導入。

以深圳為例，2015年深圳賣地收入已降至不足財政收入的6％，而2005年其比例為13％。

第三，將推進房地產業(yè)供給側量與質的改變。隨著家庭和人口結構的變化，存量房的日益增多，一個年輕家庭未來將可能繼承多套房產，屆時，房地產市場必將發(fā)生深刻的變化。

數據顯示，美國、德國、英國、法國以及日本等發(fā)達國家二手房與新房交易比例約為8：1至10：1之間。美國華平投資集團董事總經理周知認為，中國房地產業(yè)的發(fā)展趨勢也必將從“拼命蓋房”轉向“盤活存量”。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。