南京一豪宅未開盤 土地年限就“縮水”14年

前不久，溫州“土地證續(xù)期”案例被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，土地使用權(quán)到期可能要交高昂的續(xù)期費(fèi)，這也引發(fā)了市民對(duì)于商品房土地年限的關(guān)注。連日來(lái)，有讀者向揚(yáng)子晚報(bào)96096熱線報(bào)料，稱位于南京河西一家對(duì)外報(bào)價(jià)每平方米高達(dá)4.5萬(wàn)元的豪宅海玥名都，還未開盤，其土地使用年限就已悄悄耗掉了14年，被質(zhì)疑價(jià)值嚴(yán)重縮水，成為名副其實(shí)的“短命”樓盤。對(duì)此，揚(yáng)子晚報(bào)記者進(jìn)行了探訪，房地產(chǎn)專家表示，購(gòu)買這類樓盤，需要警惕其潛在的“貶值”，尤其是流轉(zhuǎn)到二手房市場(chǎng)上時(shí)，則格外明顯。揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者宋南飛

“短命盤”探訪

自稱均價(jià)4.5萬(wàn)元“新盤”土地年限已“蒸發(fā)”14年

海玥名都為上海建工開發(fā)建設(shè)，地處河西中部。記者聯(lián)系了一名售樓員，他告訴記者，項(xiàng)目計(jì)劃5月底開盤，銷售價(jià)格雖然沒(méi)有下來(lái)，但均價(jià)4.5萬(wàn)元/㎡是可以肯定的。

“像8號(hào)樓180㎡的邊戶，樓層好些，價(jià)格估計(jì)要到5萬(wàn)了。”這位售樓員說(shuō)。末了，他又補(bǔ)充了一句，“我手上好多客戶根本不問(wèn)價(jià)格，只要能買到房就行，房子根本就不愁賣。”當(dāng)記者詢問(wèn)售樓員土地使用年限是多少年時(shí)，售樓員答復(fù)是70年，純住宅用地。記者又追問(wèn)，土地是哪一年的？這位售樓員明顯遲疑了一下，答道：“2002年的地，因?yàn)檫@塊地是上海建工從南京奧和手上轉(zhuǎn)來(lái)的，時(shí)間有點(diǎn)長(zhǎng)。”

隨后，記者了解到，海玥名都樓盤為整體交付，交房時(shí)間預(yù)定要到2018年。算起來(lái)，從2002年拿地，即使截至目前記者探訪時(shí)止，該樓盤的土地使用年限已經(jīng)縮水了14年；如果等到兩年后拿房，該樓盤16年的土地使用年限已然蒸發(fā)。

2002年就拍出的地2014年央企“退市令”中轉(zhuǎn)手

記者查詢歷史資料發(fā)現(xiàn)，海玥名都這塊地原為南京奧和房地產(chǎn)有限公司所有，奧和房產(chǎn)的出資人為南京奧體建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司，相關(guān)的資料顯示，該公司的出資比例為100%。而奧和房產(chǎn)名下主要資產(chǎn)為奧體新城B3存量地塊，即現(xiàn)在的海玥名都項(xiàng)目用地，地塊面積約9.3萬(wàn)㎡，容積率2.2。該地塊也是奧體建設(shè)公司2002年取得的住宅地塊中，分期開發(fā)所剩的最后一塊土地。

2010年3月，國(guó)務(wù)院國(guó)資委要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)后，2013年8月31日，南京發(fā)布首個(gè)國(guó)資房企“退市令”——《南京市國(guó)資房地產(chǎn)企業(yè)退出一般商品房開發(fā)領(lǐng)域工作實(shí)施意見》，明令33家市屬國(guó)有全資、控股房地產(chǎn)企業(yè)及參股房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，必須于當(dāng)年12月31日前退出一般商品房開發(fā)。

正因如此，奧和房產(chǎn)還未及開發(fā)該地塊，就按照相關(guān)的規(guī)定開始轉(zhuǎn)讓該地塊，而海玥名都樓盤的用地也就在這樣的“退市令”中被轉(zhuǎn)讓并開發(fā)。2014年1月29日，上海建工集團(tuán)全資子公司上海建工房產(chǎn)有限公司參加南京產(chǎn)權(quán)交易中心組織的奧和房產(chǎn)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)交易，并以35.2億元競(jìng)得該項(xiàng)股權(quán)，隨后進(jìn)入開發(fā)及相關(guān)后續(xù)行為。

新樓盤要防“潛規(guī)則”

市民常忽略“地齡”，開發(fā)商也不會(huì)主動(dòng)提

如此說(shuō)來(lái)，該樓盤70年的土地使用年限，如此至售賣時(shí)，實(shí)際已經(jīng)縮水至只剩56年。然而，記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤的房?jī)r(jià)卻與周邊并無(wú)“地齡”問(wèn)題的項(xiàng)目相差無(wú)幾。以海玥名都首次開盤將推的160㎡三房房源為例，按照4.5萬(wàn)元/㎡的均價(jià)計(jì)算，這套房子的總價(jià)高達(dá)720萬(wàn)元。首次推盤最大戶型會(huì)推240㎡的四房，這樣的一套豪宅就得上千萬(wàn)元。

對(duì)此，也有開發(fā)商坦言，在目前的新房市場(chǎng)上，購(gòu)房者關(guān)注的主要是房屋品質(zhì)，少有人會(huì)去關(guān)注土地使用權(quán)年限，所以開發(fā)商在對(duì)房子定價(jià)時(shí)自然也不會(huì)將土地使用權(quán)年限縮水考慮進(jìn)去，而是根據(jù)地段、配套，參考周邊新房定價(jià)，在銷售時(shí)，也往往不會(huì)主動(dòng)將這一劣勢(shì)明確告知買房人。

而記者采訪了多位購(gòu)房人，他們幾乎沒(méi)有人會(huì)主動(dòng)關(guān)注所購(gòu)樓盤的土地年限問(wèn)題。對(duì)于新樓盤，他們更在乎的是價(jià)格和品質(zhì)，往往忽略了土地年限問(wèn)題。

這種“新房”三五年后轉(zhuǎn)手，房齡就已20年

“因?yàn)橥恋厥褂媚晗薜膰?yán)重縮水，房子的實(shí)際價(jià)值無(wú)形間大打折扣，只不過(guò)目前尚未被購(gòu)房人察覺(jué)到這一隱性問(wèn)題。”一位房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，短期來(lái)看，這種損失的價(jià)值似乎難以找到具體的算法，但隨著溫州“土地證續(xù)期”的臨近，國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)后，這種土地年限因縮水而“貶值”樓盤，其價(jià)值可以具體化。

“這種問(wèn)題很快就會(huì)傳導(dǎo)到它的二手房問(wèn)題上，后續(xù)影響相當(dāng)明顯。像這樣的房子，你購(gòu)買居住三五年出手，轉(zhuǎn)手時(shí)竟然已有20年左右的房齡，就算你房子再新，作為二手房的價(jià)格又如何提升？”房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，雖然在購(gòu)買新房時(shí)，很多買房人會(huì)忽視土地使用年限的問(wèn)題，但在二手房買賣時(shí)，土地年限不足的因素就會(huì)暴露無(wú)遺，二手房買賣時(shí)所牽涉到的房齡問(wèn)題其實(shí)就是指的房屋對(duì)應(yīng)的土地的使用年限，房齡新舊不僅直接影響交易，太老的房子，銀行方面甚至?xí)枰跃苜J。

而土地年限的大幅縮水，意味著未來(lái)會(huì)更早面臨土地年限到期的困境。前段時(shí)間，溫州“土地證續(xù)期”案例被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，國(guó)土資源部也專門進(jìn)行調(diào)查，雖然目前尚無(wú)定論，當(dāng)越來(lái)越多的房子面臨這種境況之際，也就是國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策之時(shí)。預(yù)計(jì)南京版“溫州困境”最快將在2030年左右到來(lái)。

此外，不能回避的是，土地到期繳費(fèi)續(xù)期在外地已有實(shí)行的先例。記者查詢發(fā)現(xiàn)，早在2004年，《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》發(fā)布實(shí)施，20年使用期的補(bǔ)繳地價(jià)下降為基準(zhǔn)地價(jià)的35%，業(yè)主均補(bǔ)繳后獲得續(xù)期。由此看來(lái)，關(guān)注所購(gòu)樓盤的土地使用年限，確實(shí)不容忽視。

新聞鏈接

南京有樓盤土地年限“縮水”達(dá)24年

據(jù)揚(yáng)房網(wǎng)對(duì)南京目前在售的30多家樓盤進(jìn)行的土地使用年限摸底調(diào)查，有23家在售樓盤使用年限縮水10年以上，其中位于麒麟板塊的麒麟山莊是土地年限“縮水”最嚴(yán)重的樓盤，調(diào)查顯示該樓盤土地使用期為1992年12月到2062年12月，至今已過(guò)去了24個(gè)年頭，土地年限還剩下46年。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。