專家：地方行政干預無法改變樓市走向

二線樓市調(diào)控再度成為行業(yè)焦點。

近期，蘇州、南京、廈門等城市房地產(chǎn)市場，因市場火爆、庫存告急而引發(fā)社會關注，部分城市也隨之迎來了地方調(diào)控政策的介入。比如，蘇州以正式文件規(guī)定的限漲令，南京近期傳出已在實施的限價措施——類似的調(diào)控舉措表明，相比于市場化思路，二線城市的樓市調(diào)控似乎正在回到行政干預的老路。

細數(shù)十余年來的樓市調(diào)控史，以行政干預為代表的非市場化思路最終證明效用不佳。正所謂上有政策，下有對策，善于投機變通的國人，往往鉆了政策的空子。比如，早期的限購措施，催生了相當數(shù)量的假離婚族群，也肥了一批“包裝”公司。而一些簡單粗暴的行政干預，還可能助漲房價。再如，在房價大漲背景下，行政上暫停高價房源上市，以此拉低平均價格——類似冶標不冶本的做法抑制了供應，且最終削弱了調(diào)控政策的公信力，以至讓購房人失去信心，恐慌入市。這些被用以房價統(tǒng)計環(huán)節(jié)的行政干預手段，最終淪為“面子工作”。

房價表現(xiàn)，其實是一個復雜課題，地方政府并不具備改變樓市走向的決定性力量。總體上，圍繞房產(chǎn)的供應和需求樓市走向主要有三大因素主導：剛性供需、貨幣環(huán)境以及民眾預期。

首先看基礎性的剛性供需狀況。本輪樓市的表現(xiàn)，從深圳、上海、北京等一線城市領漲，逐步傳導至南京、廈門、蘇州等二三線城市。但核心規(guī)律只有一條，即庫存越低的城市，樓市漲幅越大。而那些樓市高庫存的城市，本輪市場表現(xiàn)依然不佳。市場分化背后的根源在于人口流動，人口凈流入的一線城市，剛性需求仍然旺盛，需求彈性足。而人口凈流出或基本不變的三四線城市，剛性需求有限。另一方面，三、四線城市并不象、一二線城市一樣，存在巨大資源紅利，尤其對于一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三、四線城市來說，在地方債壓力下，仍存在巨大的賣地沖動。一方面刺激需求的同時，另一方面一旦稍有回暖就會增加土地供應，這并不利于去庫存。

其次是貨幣環(huán)境。今年一季度，我國經(jīng)濟實現(xiàn)“開門紅”，其背后是銀行信貸的放量投入。央行日前公布金融數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度人民幣貸款增加4.61萬億元，同比多增9301億元，同時超過2009年一季度的4.59萬億元，創(chuàng)下歷史紀錄。正是流動性盛宴下，房地產(chǎn)業(yè)很大程度上成為了超發(fā)貨幣的蓄水池，從而導致基本面較好的城市，房價水漲船高。從這個條件上看，對地方政府來說，其對貨幣環(huán)境的改變能力可以忽略。

再者是復雜的民眾預期。當前對房地產(chǎn)市場的預期，無論是業(yè)界還是民間均有一致預期：即人口凈流入的一二線城市長期看漲，人口凈流出的三四線城市長期看跌。民間預期的形成并非朝夕，當前的任何投資均是出于未來預期。從這個意義上，地方政府也無力改變民眾預期。

因此，簡單的行政干預政策無力改變剛性供需結(jié)構(gòu)，更影響不了貨幣環(huán)境，也沒辦法扭轉(zhuǎn)民眾預期，最終將被證明效用不佳。同樣的道理，火爆的市場中，打壓手段難起作用；低迷的市道下，救市一樣不起作用。其實，當行業(yè)變得更有市場規(guī)律，更具可預見性，那些視供求關系為契機的開發(fā)商，自然會在利益驅(qū)動下增加或減少供給，從而實現(xiàn)市場供需均衡。對于地方政府來說，退出那只“管不住的手”專注于城市發(fā)展的頂層設計，努力提升公共管理水平，，真正讓市場發(fā)揮資源配置的力量，樓市其實不須行政干預。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。