綠地地產業(yè)務營收首度下降 什么原因導致這份尷尬業(yè)績

比起銷售額減少，張玉良更應擔心的，或許是綠地集團地產營收的驟降。

4月25日晚，借殼上市一年的綠地控股發(fā)布2015年年度報告，在主動大幅收縮能源產業(yè)規(guī)模后，2015年經營收入同比下降1/5，為2073億元，實現(xiàn)凈利潤約74億元，同比增長38%。

地產主業(yè)方面，2015年綠地實現(xiàn)合同銷售金額2301億元，比2014年減少100億元，住宅產品和商辦產品基本各占一半。

反常的是，綠地的地產業(yè)務營業(yè)收入出現(xiàn)了大幅下降，同比減少11.23%，僅為995.77億元。

這是綠地的地產營收首次出現(xiàn)下降，2012年至2014年，綠地地產業(yè)務的營業(yè)收入分別為652億、923億和1121億元。2014年，綠地的地產銷售達到巔峰，以2408億元的合約銷售額超越萬科成為最大的房企。

在財報中，綠地控股對營收下降的解釋是“本年度結轉面積同比減少”。結轉面積是指房地產企業(yè)可以收入確認的面積，此時，這部分面積可以計算成本、開支和收入。

結轉面積收入和回款息息相關——對于房企來說，回款已經不亞于銷售額，成為衡量企業(yè)健康與否的最重要標準之一。這也意味著，2015年僅有995億元進入了結算環(huán)節(jié)，并將最終成為回款。

同策咨詢總監(jiān)張宏偉告訴界面新聞記者，如果前兩年的銷售額和現(xiàn)在營收之間產生了巨大的差距，有以下幾個原因：1．工程進度慢，很多項目沒有竣工；2．竣工項目沒有順利交付；3．在做財務報表時，公司出于業(yè)績平衡的需要，會把一些營收放在之后的財務周期內。

綠地集團一位負責人告訴界面新聞記者，集團今年結轉面積的減少主要是由于商辦項目開發(fā)周期較長，尤其是超高層周期更長。2015年正好是“結轉小年”，2016年預計有大幅增長。2014年，綠地的住宅銷售金額為1112億元，商用辦公為1296億元。

從營收數(shù)字還可以看出，綠地的海外擴張似乎并不如宣傳那么順利——其海外業(yè)務主要為住宅開發(fā)。2013年和2014年，綠地海外合約銷售額達到了接近180億元（兩年分別為153億和27億元），但是2015年綠地海外的營收收入僅為1.3億元。

上述綠地集團負責人告訴界面新聞記者，這與海外房地產結算周期有關，海外項目的交付和結算會相對復雜一些。

如果從合約銷售額來看，綠地僅次于萬科，比恒大和中海多300億-400億元。

但是，在營收上，綠地遠遠被萬科甩在身后，甚至落后于恒大和中海。萬科的房地產營收已經達到1902億元，幾乎是綠地995億元的兩倍；恒大和中海地產業(yè)務的營業(yè)收入也分別為1264億和1142億元。

一位不愿具名的分析人士告訴界面新聞記者，綠地地產今年的營收下降根本上還是與其布局有關，綠地之前有很多項目布局在能級較低的城市，而且商辦項目比例很高。

綠地也已經認識到這一點，并且在積極調整。

年報中透露，2015年，綠地地產布局主要位于上海、北京、深圳、廣州、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、南昌等城市，新增項目儲備69個，可建建筑面積1174萬平方米。根據(jù)綠地年報中所述，新增項目中，大部分為一二線城市優(yōu)質剛需住宅項目，住宅產品可建建筑面積占比約70%。

進入2016年一季度，綠地新增土地儲備項目更是聚焦一二線城市，占比高達94%。

地產主業(yè)以外，綠地能源主動收縮，營收同比減少67%，為336億元。建筑、汽車行業(yè)則因為大手筆收購，營收分別上漲了70%和81%。綠地的金融業(yè)務收入4.57億元，同比增長119.30%。

財報顯示，綠地2016年計劃實現(xiàn)合同銷售收入3200億元，經營收入2400億元，利潤總額120億元。

綠地沒有像往年一樣公布地產主業(yè)的銷售額計劃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。