瘋狂的蘇州：5天拿下2015年半年的土地出讓收入

    投資客云集，掘金者環(huán)繞，市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)與廣深并肩的蘇州，還有多少上漲的空間？

競(jìng)拍到200輪時(shí)，臺(tái)下的人都傻了。

“起拍總價(jià)3.7億，開(kāi)拍2分鐘就破了7億，競(jìng)拍到200輪時(shí)，價(jià)格已經(jīng)突破13個(gè)億。”回憶起4月7日那場(chǎng)驚心動(dòng)魄的拍地，一位浙江開(kāi)發(fā)商依然記憶猶新。

那塊地的價(jià)格很快超出了所有人的心理預(yù)期，在接下來(lái)的時(shí)間里，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們用狂熱的舉牌展示了蘇州樓市的瘋狂。

從4月7日開(kāi)始，蘇州的土地拍賣(mài)接連掀起波瀾。迄今為止賣(mài)出去的13塊土地，有12塊地價(jià)比起始價(jià)翻倍，最高溢價(jià)率為318.85%。短短5天時(shí)間，蘇州的土地收入達(dá)到250億元——要知道，2015年全年，蘇州的土地出讓收入也不過(guò)500億元。

330新政發(fā)布后，蘇州的價(jià)值似乎一夜之間被人發(fā)現(xiàn)。2015年以來(lái)，蘇州每月賣(mài)出超過(guò)7500套房子，這意味著其市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)足以和廣州、深圳比肩，是杭州的兩倍。

一年之前，5萬(wàn)套住宅存量還被看作是蘇州的難題。現(xiàn)在，房子已經(jīng)搶也搶不到了，根據(jù)蘇州官方發(fā)布的可售房源信息，截至4月12日，市區(qū)住宅存量已經(jīng)不足兩萬(wàn)套，為19439套。根據(jù)過(guò)去一年月均超過(guò)7500套的銷(xiāo)售額，蘇州的庫(kù)存將在3個(gè)月之內(nèi)賣(mài)完。

需求似乎憑空暴增，蘇州的房?jī)r(jià)也開(kāi)啟了瘋漲模式?？硕饠?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年第1季度成交均價(jià)為16600元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)37%。3月份，蘇州樓市均價(jià)環(huán)比漲幅為5.8%，居全國(guó)第三。

正榮蘇州一位營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在蘇州市場(chǎng)庫(kù)存嚴(yán)重不足，按目前供銷(xiāo)比的狀況，拿的地即使現(xiàn)在開(kāi)發(fā)出來(lái)也不一定跟得上需求，開(kāi)發(fā)商們對(duì)蘇州市場(chǎng)一致看好。

蘇州可以說(shuō)是長(zhǎng)三角最有吸引力的城市。據(jù)2010年第六次人口普查資料顯示，蘇州常住外來(lái)人口總量接近上海的一半，是杭州的近兩倍，在長(zhǎng)三角16城市中僅低于上海。蘇州在常住外來(lái)人口占比上名列前茅，僅低于以“移民城市”著稱(chēng)的深圳。

然而，蘇州的房?jī)r(jià)一直比較穩(wěn)，從2009年到2015年房?jī)r(jià)沒(méi)什么變化。當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商告訴界面新聞?dòng)浾?，現(xiàn)在，蘇州是用一波猛漲補(bǔ)上了之前幾年的空缺。

一下子，似乎所有的開(kāi)發(fā)商都發(fā)現(xiàn)了蘇州這塊寶地。

當(dāng)代置業(yè)蘇州公司一位負(fù)責(zé)人告訴界面新聞?dòng)浾撸?ldquo;蘇州本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，老百姓(52.090,0.08,0.15%)購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，目前需求量補(bǔ)漲空間填滿(mǎn)，蘇州房?jī)r(jià)會(huì)跟一線(xiàn)城市并攏。這應(yīng)該是一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。”

在近期的土地拍賣(mài)中，當(dāng)代置業(yè)連拿三塊地，其中一塊的樓面價(jià)高達(dá)28700元/平方米，創(chuàng)了蘇州的歷史紀(jì)錄。

旭輝集團(tuán)總裁林峰在近期的演講中說(shuō)，整個(gè)蘇州都進(jìn)入2萬(wàn)-3萬(wàn)房?jī)r(jià)的階段，“在一線(xiàn)調(diào)控完之后，很多資金開(kāi)始往二線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，強(qiáng)二線(xiàn)城市已經(jīng)跟弱二線(xiàn)城市的價(jià)差拉得很遠(yuǎn)。”旭輝是蘇州復(fù)蘇的最大贏家，2015年，蘇州為旭輝貢獻(xiàn)了71億的銷(xiāo)售額。

蘇州崛起后，資本聞風(fēng)而來(lái)。根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2016年前兩個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)占到了全社會(huì)投資的40%。其中住宅投資214億元，同比增長(zhǎng)20%。

但是，這樣的火爆還能持續(xù)多久？

一位大型開(kāi)發(fā)商的蘇州營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴界面新聞?dòng)浾撸瑩?jù)她觀(guān)察，投資客已經(jīng)占到了客戶(hù)總數(shù)的30%-40%，主要來(lái)自上海、南京、北京。

雖然沒(méi)有官方針對(duì)投資客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是租房的掛牌量可以在一定程度上反映出房產(chǎn)投資的熱度。2015年10月至2016年3月，海量的房源涌入了蘇州租房市場(chǎng)。

根據(jù)中國(guó)最大的在線(xiàn)房產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)“房?jī)r(jià)網(wǎng)”提供給界面新聞的數(shù)據(jù)，僅僅2016年第一季度，就有47萬(wàn)套房子出現(xiàn)在了蘇州的租房市場(chǎng)上，比2015年全年租房掛牌數(shù)還要多。其中，最火爆的園區(qū)共有16萬(wàn)套，比去年同季度高13倍。

房?jī)r(jià)網(wǎng)負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們的統(tǒng)計(jì)方式是先自動(dòng)抓取房源，再人工查重。這些進(jìn)入租房市場(chǎng)的房子，正是投資客占領(lǐng)蘇州市場(chǎng)最好的證明。

房地產(chǎn)企業(yè)也是帶著掘金的心態(tài)進(jìn)入蘇州。過(guò)去一周稱(chēng)雄土地市場(chǎng)的，一半是新進(jìn)入蘇州的開(kāi)發(fā)商。而拿地的企業(yè)中，幾乎見(jiàn)不到最大開(kāi)發(fā)商的身影，之前深耕蘇州的旭輝、萬(wàn)科、中海和融創(chuàng)也沒(méi)有參與進(jìn)去。

一位蘇州本地地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人也告訴界面新聞?dòng)浾撸?ldquo;新開(kāi)發(fā)商可能在三四線(xiàn)城市做不來(lái)，來(lái)蘇州試試水，畢竟一二線(xiàn)城市還是大漲的，而大開(kāi)發(fā)商可能覺(jué)得不值那么多。”

在一些開(kāi)發(fā)商眼中，這些新來(lái)者趕上的是蘇州暴漲的末班車(chē)。

上述參與了土地拍賣(mài)的浙江開(kāi)發(fā)商告訴界面新聞?dòng)浾撸?ldquo;現(xiàn)在進(jìn)入蘇州市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商就是在賭未來(lái)市場(chǎng)前景?，F(xiàn)在拿地，最快10月就可以開(kāi)盤(pán)，到2017年第3季度有9個(gè)月時(shí)間左右，差不多房子就賣(mài)完了。”

一大批的供應(yīng)已經(jīng)在路上，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2016年前兩個(gè)月，商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)85%，其中住宅新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)57.1%，而住宅竣工面積同比增長(zhǎng)58%。

“這么高的溢價(jià)率，他們是以夢(mèng)想家的姿態(tài)在拿地。”本文開(kāi)頭提到的那位浙江開(kāi)發(fā)商告訴界面新聞?dòng)浾摺?/p>

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備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。