如果房價與股市的歷史關(guān)系可靠 地產(chǎn)股的春天就在眼前

據(jù)彭博社報道稱，中國一線城市房價正以至少五年來的最快速度上漲，投資地產(chǎn)股的回報卻跟不上步伐。不過，歷史記錄表明，未來六個月，地產(chǎn)股有望跑贏大盤。

彭博數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價與上證房地產(chǎn)指數(shù)之間的比值已經(jīng)擴大到6.3倍，達到2014年6月以來的最高水平。2014年6月該比值創(chuàng)下第二最高記錄，此后的六個月內(nèi)，上證房地產(chǎn)指數(shù)接近翻番，同期上證綜指的漲幅為58%。

過去兩個月，在上海上市的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)差強人意，其6.6%的漲幅位列上證五大分類指數(shù)最后一名，與火熱的樓市形成反差。雖然上海、深圳等地已經(jīng)出臺調(diào)控政策為樓市降溫，但在彭博采訪的8位基金經(jīng)理與分析師中，仍有5位看漲一線樓市價格。

“地產(chǎn)股的盈利會改善，”富蘭克林華美中國A股基金經(jīng)理游金智稱。“一線城市房地產(chǎn)，排除短期的政策可能收緊外，長期來看上海、深圳、北京的房市會一直好下去。”野村證券分析師JeffreyGao也認為，未來兩年，樓市回暖應將提振中國地產(chǎn)商的毛利。

彭博數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析師預測顯示，A股三大上市地產(chǎn)公司金地集團、保利地產(chǎn)和萬科的2016年凈利潤都有望加速增長。金地2016年凈利增幅預測為17.1%，增速幾乎較去年預測水平翻番；保利今年預測增幅17.6%，2015年為11.8%；萬科今年預計盈利增長15.3%，高于去年已披露的15.1%。

如圖所示，一線樓市的價格與上證房地產(chǎn)指數(shù)的比值在2014年2月達到記錄最高點，此后的6個月間，上證房地產(chǎn)指數(shù)上漲15%，超過上證綜指7.8%的漲幅。當二者比值在2012年8月與2011年9月達到高點時，此后半年的房地產(chǎn)板塊走勢均強于大盤；僅僅當比值在2013年6月達到高點之后的六個月，房產(chǎn)股的漲幅與大盤相當。

各地“降溫”措施

房價飆升引起了各地政府的警惕，3月25日上海率先出臺調(diào)控政策為樓市降溫，收緊非當?shù)貞艏用褓彿繕藴?，?guī)定部分二套房首付比例不低于70%；深圳、南京等地也紛紛效法。上海頒布實施樓市“新政”后第一周，根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，上海市商品住宅成交面積大跌60%。

但在寬松的貨幣政策環(huán)境下，分析師們認為對樓市的定向調(diào)控可能收效甚微。上海等地的調(diào)控舉措“只會讓樓價上漲趨勢沒那么明顯，但不可能讓樓價掉下來，”瑞信分析師杜勁松指出。他認為，一線城市房價飆升主要由收入不平等造成的；更多城市可能會出臺樓市政策，但其效應都在減弱。

不過，三四線樓市的疲軟仍是一些機構(gòu)投資者眼中的一大隱患。過去3年表現(xiàn)超越95%同行的國泰投信中港臺基金經(jīng)理陳士心認為，中國政府此前為地產(chǎn)去庫存所作的刺激政策尚未見到明顯效果，反而催生了一線樓市的投機與搶購。他稱，此前地產(chǎn)股的漲幅有限，正顯示了資本市場認為一線城市房地產(chǎn)價格的飆漲是不可持續(xù)的。

中國最大的上市地產(chǎn)商萬科在其2015年年報中表示，盡管去年主要城市的交易金額普遍回升，一些城市的房價快速上漲，萬科仍然認為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束。

瑞銀證券中國首席策略分析師高挺也持有相似觀點。他在電子郵件發(fā)布的報告中稱：“我們持續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)以及受益于房地產(chǎn)復蘇的行業(yè)，”他表示，近期的調(diào)控“不會改變?nèi)珖康禺a(chǎn)去庫存的政策基調(diào)。房價上漲會持續(xù)帶動二、三線城市去庫存。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。