封閉住宅小區(qū)原則上不再建設(shè) 專家稱配套措施要先跟上

未來(lái)城市交通格局或?qū)⒋笞儤印?月21日公布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》為未來(lái)城市規(guī)劃描繪了“路線圖”。其中，最為引發(fā)社會(huì)熱議的內(nèi)容莫過(guò)于“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”。

目前我國(guó)小區(qū)規(guī)劃多以封閉式住宅為主，容易造成小區(qū)內(nèi)部土地資源的浪費(fèi)，而且每個(gè)樓盤(pán)各自封閉，城市缺乏大量“毛細(xì)血管式”道路連接，生活、出行也比較麻煩。

北京工業(yè)大學(xué)城市交通學(xué)院副院長(zhǎng)陳艷艷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“目前我國(guó)封閉小區(qū)越建越多，盡管街道越修越寬，但是交通擁堵仍嚴(yán)重，到家的最后一程路往往要繞很遠(yuǎn)。開(kāi)放式街區(qū)最大的特點(diǎn)就是提高整個(gè)路網(wǎng)的通達(dá)性。”

優(yōu)點(diǎn)：路網(wǎng)通達(dá)性提高

近年來(lái)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商也建起封閉小區(qū)，看似為居民營(yíng)造了便利的私人空間，但實(shí)際上也帶來(lái)諸多不便。

在陳艷艷看來(lái)，封閉小區(qū)的主要不便在于堵住了城市交通的微循環(huán)。

她說(shuō)：“現(xiàn)在城市主干道面積很寬，但依然解決不了交通擁堵的問(wèn)題，通達(dá)性不高。原因之一是需要繞著封閉小區(qū)走，道路末端集散性差。”

而街區(qū)的特點(diǎn)在于由城市主干道圍合、中小街道分割、路網(wǎng)密度較高、公共交通完善、公共服務(wù)設(shè)施就近配套。最常見(jiàn)的街區(qū)就是上面住人、下面營(yíng)商，上面是私有空間，下面是商業(yè)空間或者公共空間，住宅與外部世界全面打通，形成一個(gè)沒(méi)有圍墻的開(kāi)放式社會(huì)。

“在國(guó)外，常見(jiàn)的獨(dú)棟樓宇都是四面街道圍合，出行比較方便。而且，街區(qū)可以將城市有限的道路資源全部利用起來(lái)，而非放在封閉式小區(qū)里閑置，這樣提高資源利用水平。”陳艷艷對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

開(kāi)放小區(qū)變成街區(qū)以后，城市道路也將“變身”。《意見(jiàn)》提出，樹(shù)立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。

陳艷艷認(rèn)為，城市道路并不是越寬越好，目前我國(guó)城市道路規(guī)劃都是從汽車出行來(lái)考慮，較少考慮人們步行的尺度，這樣一來(lái)，十字路口過(guò)街時(shí)間長(zhǎng)，反而可能增加擁堵。

上述《意見(jiàn)》提出，到2020年，城市建成區(qū)平均路網(wǎng)密度提高到8公里/平方公里，道路面積率達(dá)到15%。積極采用單行道路方式組織交通。加強(qiáng)自行車道和步行道系統(tǒng)建設(shè)，倡導(dǎo)綠色出行。合理配置停車設(shè)施，鼓勵(lì)社會(huì)參與，放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，逐步緩解停車難問(wèn)題。

缺點(diǎn)：安全隱患或增加

值得注意的是，上述《意見(jiàn)》不僅原則上叫停封閉小區(qū)建設(shè)，而且已建成的住宅小區(qū)和單位大院也要求逐步打開(kāi)。

那么，小區(qū)變街區(qū)到底如何變，是否就是將原來(lái)的小區(qū)圍墻“一拆了之”？陳艷艷認(rèn)為，開(kāi)放已建成的封閉小區(qū)比較復(fù)雜，需要考慮周圍路網(wǎng)分布，合理分拆。

執(zhí)行層面，在中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)楊保軍看來(lái)，可以采取分步走的方式，第一步讓行人穿過(guò)去，接下來(lái)是自行車，管理也要跟上。

實(shí)際上，街區(qū)制也并非沒(méi)有缺點(diǎn)。例如，居住區(qū)樓下的車流增加，增添了交通安全隱患，同時(shí)加大了居住區(qū)的噪音干擾，會(huì)一定程度降低市民居住的舒適度和生活品質(zhì)。此外，也有公眾擔(dān)心，小區(qū)開(kāi)放后，安保問(wèn)題怎么保證，公民的物權(quán)是否被侵犯？

陳艷艷也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“實(shí)行街區(qū)制是個(gè)系統(tǒng)工程，意味著居民出行方式、物業(yè)管理方式、社區(qū)治安管理方式都可能改變。推廣街區(qū)制，其它的配套措施也必須跟得上。”

陳艷艷舉例說(shuō)，現(xiàn)在居民開(kāi)車都很快，不僅在主干道，甚至在小路、紅綠燈口都不減速，未來(lái)在街區(qū)小道上，可能需要政府強(qiáng)制性限速。

“另外，我國(guó)除住宅小區(qū)封閉外，還有學(xué)校、政府機(jī)關(guān)單位、體育場(chǎng)館等多為封閉式，這些區(qū)域是否開(kāi)放、開(kāi)放程度等都還需要分類詳細(xì)規(guī)劃。”陳艷艷說(shuō)。

也有業(yè)內(nèi)人士分析，我國(guó)封閉式小區(qū)并不多，占地面積也普遍不大，真正圈地比較厲害的是各類政府機(jī)關(guān)、高等學(xué)校和體育場(chǎng)館。如果打開(kāi)封閉式小區(qū)的目的是為了緩解交通擁堵，就理應(yīng)從這類地方開(kāi)始，不僅更具實(shí)際意義，還能給住宅區(qū)開(kāi)放作好表率。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。