共有產(chǎn)權(quán)住房四大核心問題需要關(guān)注

近日，北京（樓盤）出臺共有產(chǎn)權(quán)住房征求意見稿（下稱征求意見稿）引起了各方關(guān)注。未來可能會有更多的城市效仿，共有產(chǎn)權(quán)住房在全國推廣或許只是早晚的事情。但對于普通百姓來說，共有產(chǎn)權(quán)住房還有許多疑惑待解，其中，大家關(guān)注的重點是價格、產(chǎn)權(quán)比例、出租以及轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容。

價格、產(chǎn)權(quán)比例如何確定

共有產(chǎn)權(quán)住房的價格肯定是大家最關(guān)心問題之一。之前默認的是，自住房價格大約為周圍房價的七成，未來再轉(zhuǎn)讓時也按照差價中的三成補交費用。一個是市場價，一個是差價，二者不能簡單相加等于全部。但是以后共有產(chǎn)權(quán)的房子，就不是這個算法了。從大前提看，共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應(yīng)文件中予以明確。開發(fā)商依據(jù)銷售均價，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。

既然是政府和購房人共有產(chǎn)權(quán)，那么雙方的各自產(chǎn)權(quán)份額如何確定？

征求意見稿中指出，購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構(gòu)持有，也可由市級代持機構(gòu)持有。簡單來說，就是看搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格，以這個價格來計算，共有產(chǎn)權(quán)房供地時定的價格占多大的比例，購房人的產(chǎn)權(quán)份額就占多大比例。

舉個例子，某個共有產(chǎn)權(quán)住房，供地的時候確定將來的銷售均價為3萬元/平方米，在搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質(zhì)的普通商品住房價格是4萬元/平方米的話，那么購房人占有的產(chǎn)權(quán)份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府占有的產(chǎn)權(quán)份額。

征求意見稿規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價和共有份額比例，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，并由住建委同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委共同審核后確定。評估及確定結(jié)果應(yīng)面向社會公開。

當(dāng)申請家庭選定了共有產(chǎn)權(quán)住房，夫妻雙方應(yīng)共同與開發(fā)商、代持機構(gòu)簽訂三方購房合同，作為購房家庭產(chǎn)權(quán)份額的共同共有人，未成年子女為同住人。

購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。也就是說，購買共有產(chǎn)權(quán)住房申請貸款，可以享受貸款針對政策房的優(yōu)惠政策。

另外，在辦理不動產(chǎn)登記（也就是過去的房產(chǎn)證）時，共有產(chǎn)權(quán)住房的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“共有產(chǎn)權(quán)住房”。不動產(chǎn)權(quán)證書會發(fā)放給購房人，證書在附記欄注共有人姓名、共有方式及共有份額等內(nèi)容。

出租、轉(zhuǎn)讓有哪些規(guī)定

已經(jīng)購買的共有產(chǎn)權(quán)住房如何出租或者出售，也是大家關(guān)心的問題。征求意見稿規(guī)定，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，所得租金收入按照購房人與代持機構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進行分配。

舉個例子，購房人產(chǎn)權(quán)份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那么每月購房人拿到手的租金就應(yīng)是3000元。征求意見稿提出，購房人應(yīng)在市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。今后的共有產(chǎn)權(quán)房只能放在這個平臺上，其他的渠道都有風(fēng)險。

共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確須轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建委（房管局）提交申請，由代持機構(gòu)回購。回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。回購的房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

征求意見稿規(guī)定，代持機構(gòu)行使優(yōu)先購買權(quán)、購房人購買政府份額的房屋價格，應(yīng)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)參照周邊市場價格評估確定。購房人轉(zhuǎn)讓價格明顯低于評估價格的，代持機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按購房人提出的轉(zhuǎn)讓價格予以回購。已購共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的,應(yīng)當(dāng)按市場價格購買政府份額，取得商品住房產(chǎn)權(quán)后實現(xiàn)退出，或由代持機構(gòu)回購其所有的產(chǎn)權(quán)份額。

此外值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人應(yīng)當(dāng)全額繳納住宅專項維修資金。共有產(chǎn)權(quán)住房的物業(yè)服務(wù)費也是由購房人承擔(dān)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。