清華大學(xué)劉洪玉:中國(guó)住房基本需求總體得到了滿足

博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)于7月21日-24日在海南三亞隆重舉行。

會(huì)上，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)劉洪玉指出，目前我國(guó)的住房套數(shù)和家庭戶數(shù)的比例整體超越了1:1，基本的住房需求總體上得到了滿足。

談到住房投資，劉洪玉表示，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的過(guò)程，住房投資最高水平的階段，它的投資規(guī)模應(yīng)該是占GDP的7%—9%，這是國(guó)際上的發(fā)展規(guī)律。然而近幾年該比例超過(guò)了10%，接近13%。

劉洪玉認(rèn)為，未來(lái)住房相關(guān)的投資，可能社區(qū)再造住房的維護(hù)維修會(huì)變得越來(lái)越重要，比如住宅改造、抗震、加固等。這方面發(fā)達(dá)國(guó)家的更新改造維修類的支出已經(jīng)和新建的支出比例關(guān)系非常接近。這是新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

演講全文如下：

各位早上好！我想跟大家報(bào)道的題目叫《房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)和政策的選擇》。

我剛才想1987年的9月8號(hào)，深圳市用拍賣的方式出讓國(guó)家第一塊住宅用地的使用權(quán)，到現(xiàn)在30年了，我們經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，尤其是最近這段時(shí)間的市場(chǎng)發(fā)展政策飽滿。從2014年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的判斷以及2015年作出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的部署，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域提出來(lái)要房地產(chǎn)去庫(kù)存。到了2016年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)的時(shí)候，又提出來(lái)要構(gòu)建基礎(chǔ)性的制度和強(qiáng)調(diào)機(jī)制等等。

這3年的時(shí)間，我們知道發(fā)生了非常大的變化，讓大家直接感受到的是從2015年到2016年，再到現(xiàn)在，整個(gè)一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)漲了一倍，甚至還要更多?，F(xiàn)在我們又開始強(qiáng)調(diào)，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，讓它回歸到居住的屬性。實(shí)際上，我感覺(jué)房地產(chǎn)市場(chǎng)，又面臨著一次新的關(guān)鍵發(fā)展時(shí)間節(jié)點(diǎn)。也可以說(shuō)，走到了新的十字路口。

那么對(duì)未來(lái)的發(fā)展，應(yīng)該怎么去把握？我想跟各位在這個(gè)問(wèn)題做交流，一是發(fā)展的趨勢(shì)，跟今年年會(huì)的主題結(jié)構(gòu)性的變革問(wèn)題相呼應(yīng)。二是在這樣的環(huán)境條件下，我們的政策和企業(yè)怎么去選擇未來(lái)的發(fā)展方向。

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以住宅建設(shè)為主。前面也有專家提到了，住房不應(yīng)尋求在投資領(lǐng)域占有重要角色。所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更多講的是非住宅領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資行為。那么，我們國(guó)家實(shí)際上在住房制度改革初期，就是要推動(dòng)住房的商品化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。

實(shí)際上，經(jīng)過(guò)了30年，尤其是最近20年，從1998年開始分配以后，經(jīng)過(guò)20年住房的建設(shè)，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上從住房的供應(yīng)的結(jié)構(gòu)上來(lái)看，新建住房的供應(yīng)占比在整個(gè)供應(yīng)當(dāng)中的占比位置會(huì)下降。政府的直接供給越來(lái)越少，政府越來(lái)越多的會(huì)變成間接供給的角色。所以，大家可以看到，政府的購(gòu)買保障和服務(wù)，也開始從轉(zhuǎn)變方向，重點(diǎn)去支持一些危舊房改造、社區(qū)的重建，基于項(xiàng)目的支持。

需求和結(jié)構(gòu)也在發(fā)生改變。我們的住房套數(shù)和家庭戶數(shù)相比，整體上超越了1：1的關(guān)系。我們又經(jīng)過(guò)了六七年時(shí)間的發(fā)展，這個(gè)比例關(guān)系，我不說(shuō)具體的數(shù)，有的是1.1，有的是1.07?？偟膩?lái)說(shuō)，基本的住房需求總體上得到了滿足。所以，未來(lái)的需求，重點(diǎn)是改善性的需求、更新的需求和人口遷移導(dǎo)致的住房需求。

這里面我說(shuō)一些人口遷移導(dǎo)致的住房需求，我們過(guò)去很多的住房存量供應(yīng)，很多需求不再是有效的供應(yīng)，這是城鎮(zhèn)化發(fā)展當(dāng)中出現(xiàn)的特殊的現(xiàn)象。再有是享受型的需求的增加。特殊群體的購(gòu)買需求增加，包括青年公寓、老年住宅等等這樣一些特殊的群體的住房需求，開始扮演越來(lái)越重要的角色。

那么，如果從投資和消費(fèi)的角度來(lái)看。新建投資規(guī)模的增長(zhǎng)空間，我們說(shuō)已經(jīng)沒(méi)有太大繼續(xù)增長(zhǎng)的空間了。當(dāng)然，還要維持適度的規(guī)模，這里面主要的判斷，一個(gè)是我們現(xiàn)在住房的整體供應(yīng)量，存量的供應(yīng)和需求的關(guān)系，還有過(guò)去20多年的時(shí)間里面，我們的住房投資，始終處在一個(gè)非常高的水平上。

這個(gè)表格給大家的概念是說(shuō)，研究的一個(gè)成果說(shuō)，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，住房投資最高水平的階段，它的投資規(guī)模應(yīng)該是占GDP的7%—9%，這是國(guó)際上的發(fā)展規(guī)律。這個(gè)高峰期間，經(jīng)歷了20多年，而且最近的幾年時(shí)間甚至超過(guò)了10%，接近13%。所以，未來(lái)的住房相關(guān)的投資，可能和社區(qū)的再造住房的維護(hù)維修，剛才鐘偉提到的住宅改造、抗震、加固等，會(huì)變得越來(lái)越重要。

我們看發(fā)達(dá)國(guó)家的更新改造維修類的支出，已經(jīng)和新建的支出比例關(guān)系非常接近了。未來(lái)，如果從投資角度看，這塊是新的增長(zhǎng)點(diǎn)。住房消費(fèi)的結(jié)構(gòu)，從自有自住為主，擴(kuò)展到租住和自住并行，而且租賃市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)發(fā)展的空間。

城市的更新，會(huì)成為一個(gè)新的發(fā)展領(lǐng)域，因?yàn)槲艺f(shuō)城市更新，是一個(gè)長(zhǎng)期存在的。這里面的機(jī)會(huì)是指一線城市和熱點(diǎn)二線城市建筑物的空間，它有重新再利用機(jī)會(huì)，非常廣泛的展現(xiàn)在大家的面前。所以，我昨天跟很多產(chǎn)業(yè)界的朋友交流，他們談了很多的相關(guān)發(fā)展機(jī)會(huì)。

租賃市場(chǎng)的發(fā)展，剛才大家談運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)很重要的前提是有人去投資持有，然后有人來(lái)去租賃使用。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，有機(jī)構(gòu)要提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。所以這提供了兩類的服務(wù)，一類是去投資持有租住的住宅；一類是去作為租賃住宅的運(yùn)營(yíng)、管理者的發(fā)展機(jī)會(huì)，成為住房運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)。

當(dāng)然這兩個(gè)角色，大家也反復(fù)提到，像新建、開發(fā)，開發(fā)以后可以自持，也可以賣給專門的機(jī)構(gòu)持有，持有的機(jī)構(gòu)可以自己管理，也可以給專門運(yùn)營(yíng)的企業(yè)管理，這是租賃市場(chǎng)發(fā)展了以后的業(yè)態(tài)的調(diào)整。當(dāng)然了，持有的過(guò)程，還會(huì)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展，讓資產(chǎn)變得有流動(dòng)性。

共享經(jīng)濟(jì)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的社會(huì)特征，要發(fā)展所帶來(lái)的一種機(jī)會(huì)。就是我們現(xiàn)在有各種各樣的建筑空間的再利用的活動(dòng)。實(shí)際上，這也是永遠(yuǎn)的主題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)始終是非常重要的行業(yè)，就是要讓建筑的空間和土地，始終保持在一個(gè)最高、最佳使用的狀態(tài)。還有商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這是一個(gè)資訊公司的報(bào)告，我們廣泛的關(guān)注住宅市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)度市場(chǎng)化，但是我們的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該市場(chǎng)化的部分，我們市場(chǎng)化非常低，以及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理和服務(wù)的發(fā)展成熟的程度，也還是有非常巨大的發(fā)展空間。

我們?cè)趺刺岣呔幼…h(huán)境的質(zhì)量，提升我們健康的生活和居住的水平，我們有很多的事情要做。這些轉(zhuǎn)變的結(jié)果。實(shí)際上，也會(huì)讓我們房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的定位，開始有一些調(diào)整。這種調(diào)整，它應(yīng)該是從過(guò)去的增長(zhǎng)的引擎變成了一個(gè)穩(wěn)定器、壓艙石。

從政策的發(fā)展角度，我們要建立一個(gè)符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律、短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制，及其來(lái)抑制泡沫，防止大起大落，促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

具體政策上的選擇，我大概有幾個(gè)維度。一個(gè)是從住房制度的設(shè)計(jì)和完善；一個(gè)理想的住房的制度，應(yīng)該是為每一個(gè)人都能夠提供一個(gè)獲取住房的渠道，而且這個(gè)渠道是可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續(xù)的理想制度。所以我們的住房制度，在未來(lái)的發(fā)展當(dāng)中，應(yīng)該去進(jìn)一步的完善供應(yīng)渠道，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)展租賃市場(chǎng)，完善終端支持政策。

第二個(gè)非常重要的相關(guān)的政策，就跟土地供應(yīng)相關(guān)聯(lián)。我們總體上來(lái)說(shuō)，未來(lái)的發(fā)展方向，應(yīng)該怎么促進(jìn)它開發(fā)和利用。還有土地供應(yīng)，這是調(diào)控市場(chǎng)的工具，還是為了滿足需求？我們說(shuō)應(yīng)該著眼于需求的滿足來(lái)穩(wěn)定供應(yīng)。還有優(yōu)化供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、降低供應(yīng)的成本、增強(qiáng)土地供應(yīng)的彈性。

很多的專家也提到了，我們供應(yīng)當(dāng)中非常重要的問(wèn)題，就是在土地的地價(jià)和房?jī)r(jià)之間形成的反饋，不斷增強(qiáng)的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，所以它愿意支付更高的地價(jià)，結(jié)果讓地價(jià)上漲，地價(jià)上漲實(shí)際上又讓房?jī)r(jià)進(jìn)一步的上漲。而且在一個(gè)城市和一個(gè)地區(qū)非常短的時(shí)間里面不斷的循環(huán)。

大家討論的誘發(fā)泡沫和泡沫不斷壯大的機(jī)制中，比如從GDP到價(jià)格，價(jià)格到公司的營(yíng)收等等傳統(tǒng)的反饋放大了機(jī)制以外。但是，在我們國(guó)家，還有非常特殊的渠道，就是住房?jī)r(jià)格、土地價(jià)格之間的反饋關(guān)系。這實(shí)際上都已經(jīng)脫離了資本面的支撐，比如說(shuō)沒(méi)有土地了，這些土地的資源就稀缺，價(jià)格要上漲，地價(jià)漲了以后，房?jī)r(jià)必然要漲。但是，實(shí)際上，我們說(shuō)這個(gè)制度如果變成了供應(yīng)的方式，確實(shí)應(yīng)該說(shuō)是不可持續(xù)的。我們做土地供應(yīng)，應(yīng)該慢慢的要探索改革的方式。

從住房金融的角度來(lái)說(shuō)，就要建立和完善政策性的住房金融體系，為中低收入家庭提供支持。還有健全房地產(chǎn)金融的體系，有效的防范房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。

那么，通過(guò)在賣房的時(shí)候的出口，通過(guò)資本利得稅，我們叫個(gè)人收入所得稅的征收，就可以分享這個(gè)房子的收益，如果投資者能夠獲得合理的回報(bào)，市場(chǎng)上投機(jī)的動(dòng)力就會(huì)削弱。當(dāng)然我們還有一個(gè)持有期，持有期就是大家討論的財(cái)產(chǎn)稅，或者叫物業(yè)稅。這個(gè)稅，應(yīng)該也是可以慢慢的去實(shí)現(xiàn)一個(gè)優(yōu)化現(xiàn)有初期目標(biāo)，可以把它定位在促進(jìn)前的房子優(yōu)化配置和有效的使用。

從長(zhǎng)期的目標(biāo)來(lái)看，可以再來(lái)作為政府重要的稅收的來(lái)源。有了完整的房地產(chǎn)稅制的話，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和市場(chǎng)體系的完善，以及公共服務(wù)提供方式的調(diào)整。我們現(xiàn)在越來(lái)越多的是跨區(qū)域的發(fā)展和要素的流動(dòng)，但是，我們傳統(tǒng)的公共服務(wù)提供，以及公共服務(wù)提供能力背后所支撐的稅收的制度，跟行政的管轄是密切相關(guān)的。

那么，如何探索跨行政區(qū)域的發(fā)展，形成一個(gè)城市群范圍里面各個(gè)城市的梯隊(duì)和關(guān)系，讓大家能夠互補(bǔ)和協(xié)同，這也是非常重要的方面。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。