濟(jì)南單價(jià)2萬(wàn)以上樓盤(pán)銷(xiāo)售冷熱不均 高價(jià)樓盤(pán)走到“十字路口”

進(jìn)入7月，濟(jì)南住宅市場(chǎng)將陸續(xù)有新產(chǎn)品入市，其中不乏單價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元以上的高價(jià)盤(pán)。在濟(jì)南，高價(jià)盤(pán)的市場(chǎng)接受度如何呢？

團(tuán)購(gòu)、特價(jià)房促銷(xiāo)

“我們現(xiàn)在有活動(dòng)，交5萬(wàn)元團(tuán)購(gòu)費(fèi)可以享受優(yōu)惠15萬(wàn)元，這是最后清盤(pán)的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。”萬(wàn)科麓城項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)12日告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，該項(xiàng)目95平方米的房源已經(jīng)售罄，現(xiàn)在還有122平方米和139平方米的，“優(yōu)惠力度很大，相當(dāng)于優(yōu)惠了10萬(wàn)元。”

位于濟(jì)南高新區(qū)的萬(wàn)科麓城在舜風(fēng)路以南、鳳凰路以西，地塊面積不是很大，住宅部分占地面積僅2萬(wàn)平方米，規(guī)劃了4棟樓座，總戶數(shù)564戶。其中，1號(hào)樓、2號(hào)樓為32層兩梯四戶的高層，3號(hào)樓、5號(hào)樓為一梯兩戶的小高層（18層）。

“優(yōu)惠完的成交價(jià)，122平方米的2.1萬(wàn)元/平方米左右，139平方米的2.2萬(wàn)－2.3萬(wàn)元/平方米左右。低樓層也有便宜的。”上述置業(yè)顧問(wèn)對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)，122平方米的只剩幾套了，139平方米的現(xiàn)在還有一些房源可以選擇。

一個(gè)體量不大的樓盤(pán)，共4棟樓、500多套房子，賣(mài)了近1年尚未清盤(pán)，而且價(jià)格一路都沒(méi)有大幅上漲。盡管萬(wàn)科麓城是萬(wàn)科在濟(jì)推出的首個(gè)“尊享系”產(chǎn)品，但也可見(jiàn)，2萬(wàn)多元的單價(jià)在很多購(gòu)房者的心理上仍是一個(gè)坎兒。

去年9月，萬(wàn)科麓城作為新項(xiàng)目入市。當(dāng)月25日首次開(kāi)盤(pán)，推出2號(hào)樓和5號(hào)樓共200套房源。當(dāng)時(shí)的成交情況顯示，項(xiàng)目共認(rèn)籌168組，當(dāng)天成交115套，成交均價(jià)2萬(wàn)元/平方米。相比于同時(shí)間段其他幾個(gè)均價(jià)沒(méi)有過(guò)萬(wàn)、開(kāi)盤(pán)即幾乎售罄的樓盤(pán)，萬(wàn)科麓城的去庫(kù)存情況一般。

今年4月15日，萬(wàn)科麓城1號(hào)樓和3號(hào)樓的住宅獲得預(yù)售許可證，加推236套精裝修房源。其中，1號(hào)樓共128套，戶型為95平方米和122平方米三室，各64套；3號(hào)樓共108套，戶型全部為139平方米三室。

成交數(shù)據(jù)顯示，兩棟樓當(dāng)天成交85套，成交均價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米———95平方米的2.06萬(wàn)元/平方米，125平方米的2.1萬(wàn)元/平方米，139平方米的2.28萬(wàn)元/平方米。

從近期看，萬(wàn)科麓城成交情況還算不錯(cuò)。根據(jù)克而瑞山東區(qū)域數(shù)據(jù)，濟(jì)南市7月3日至9日的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)周報(bào)顯示，從商品住宅成交面積排名看，萬(wàn)科麓城以47套的成交套數(shù)、5439.47平方米的成交面積位列第4位。

“萬(wàn)科的項(xiàng)目（價(jià)格）通常會(huì)高于周邊同時(shí)期項(xiàng)目10%到20%，這也相對(duì)提高了購(gòu)房門(mén)檻，部分純剛需被擋在門(mén)外。”有分析人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，而堅(jiān)守高價(jià)位仍是部分開(kāi)發(fā)商采用的銷(xiāo)售策略，它們寧可堅(jiān)持長(zhǎng)線銷(xiāo)售也不會(huì)選擇降低價(jià)格入市。

與萬(wàn)科麓城相距不遠(yuǎn)的萬(wàn)科金域華府，價(jià)格也不便宜。該樓盤(pán)位于濟(jì)南高新區(qū)以東，鳳山路東側(cè)、興港路以南，距離經(jīng)十東路約400多米。共有三期，目前在售的是二期，包括96平方米和98平方米的三室。

為了促銷(xiāo)，萬(wàn)科金域華府此前悄悄推出了“特價(jià)房”。如今，“特價(jià)房”仍有推出。該樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)12日告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，樓盤(pán)均價(jià)在2.2萬(wàn)元/平方米左右，“目前還有幾套特價(jià)房，每平方米便宜1000塊錢(qián)。”

拍地后能否熱銷(xiāo)？

可以說(shuō)，對(duì)于這些價(jià)格明顯高于周邊的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，依然有一定的價(jià)格回調(diào)壓力。不過(guò)，給這些高價(jià)盤(pán)未來(lái)銷(xiāo)售帶來(lái)信心的一則消息是：13日，劉智遠(yuǎn)東、長(zhǎng)嶺山南土地價(jià)格拍出的樓面地價(jià)達(dá)到15291元/平方米。

這使長(zhǎng)嶺山片區(qū)成為熱點(diǎn)區(qū)域，而這一所拍地塊就位于銀盛泰金域藍(lán)山東側(cè)、萬(wàn)科金域華府北側(cè)。

長(zhǎng)嶺山片區(qū)附近樓盤(pán)是否會(huì)因此熱銷(xiāo)，還有待觀察。通常，高價(jià)盤(pán)的購(gòu)房需求來(lái)源于自住群體置業(yè)升級(jí)改善或投資客戶。有分析人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，在樓市整體銷(xiāo)售情況較好的背景下，目前看，濟(jì)南一些高價(jià)盤(pán)的銷(xiāo)售情況較為樂(lè)觀。

位于經(jīng)十東路與轉(zhuǎn)山西路交會(huì)處的融創(chuàng)財(cái)富中心項(xiàng)目，今年5月19日推出B3地塊5、7、8號(hào)樓，共234套房源，開(kāi)盤(pán)即售罄，去化率100%，成交均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米。

今年4月，濟(jì)南CBD片區(qū)的綠地IFC中央公館推出116套大戶型房源，包括58套127平方米三室和58套146平方米四室，成交均價(jià)約2.4萬(wàn)元/平方米，所推房源目前已經(jīng)售罄。該樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，目前客戶精準(zhǔn)度更高了，“只要是來(lái)的，購(gòu)買(mǎi)意愿都比較強(qiáng)。”

根據(jù)克而瑞山東區(qū)域數(shù)據(jù)，在今年上半年濟(jì)南新房項(xiàng)目銷(xiāo)售金額排行榜上，綠地IFC中央公館以15.21億元位列第4。

對(duì)于這個(gè)處于CBD中央商務(wù)區(qū)“腹地”的樓盤(pán)，亦是CBD片區(qū)首個(gè)入市的綜合體項(xiàng)目，綠地（開(kāi)發(fā)商）方面寄予厚望。綠地集團(tuán)山東事業(yè)部的相關(guān)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，目前其看好這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展。

此外，即將入市的位于南北康的高價(jià)地塊———綠地新里城項(xiàng)目，近期也較受關(guān)注。這個(gè)土地樓面成本近1萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)售價(jià)2萬(wàn)元/平方米以上，是綠地去年4季度在南北康片區(qū)拿下的高價(jià)地項(xiàng)目，戶型面積為75平方米、90平方米、110平方米、125平方米、140平方米。

在分析人士看來(lái)，對(duì)于高價(jià)盤(pán)的入市，有的開(kāi)發(fā)商采取了快速入市、主推中小戶型的策略。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。