大中型房地產商如何大幅提高銷售業(yè)績？

房地產行業(yè)今年迎來了歷史上銷售最好的年景，大部分房地產商不斷刷新由他們自己創(chuàng)下的銷售記錄。

統(tǒng)計局12月13日宣布全國商品房的銷售金額首次突破10萬億元大關，銷售面積則超越了2013年13億平方米的歷史頂點。

但很多小型房地產商可能無法享受到更多的行業(yè)紅利。在今年創(chuàng)紀錄的銷售額中，大中型房地產商明顯瓜分了更多的市場份額。

根據(jù)今年前11個月銷售額排名前十的房地產企業(yè)數(shù)據(jù)進行計算的結果顯示（只計算披露相應數(shù)據(jù)的企業(yè)，文末列明），其市場份額已經從去年的約14.72%提高到18.18%。

據(jù)記者計算，前十房企截至目前的銷售金額約為1.86萬億元，較去年全年的1.28萬億元增長45%，是同期全國商品房銷售額增速的2.6倍左右。

一家中型房地產商的財務總監(jiān)表示，今年大企業(yè)的銷售提升了，但小企業(yè)的規(guī)模提升并不明顯。

大中型房地產商的銷售額大幅提升首先源于今年來大中城市房產銷售的火爆，一線城市和經濟較發(fā)達的二、三線在供需失衡的局面下房價飆升，進而提振了業(yè)務主要布局在這些城市的大中型房企業(yè)績。

“這兩年很多企業(yè)都加大了一、二線城市的業(yè)務比例，一、二線城市房價高，銷售業(yè)績很快提升，”上述財務總監(jiān)告訴人民網(wǎng)記者，“另外購房者換房需求的增加，房企加大了改善型房源的比例，這些貨源的總價較高，也增加了企業(yè)的銷售額。”

這些大中型房地產商的銷售額能夠持續(xù)快速增長，還在于隨著土地購置成本的攀升，企業(yè)更多采用了聯(lián)合開發(fā)的模式，這種合作開發(fā)模式在分攤開發(fā)風險之余，也能讓合作企業(yè)將資金投入到更多的項目中去。

合作開發(fā)的結果是，一家上市房地產企業(yè)在披露銷售數(shù)據(jù)時，這些銷售金額都包含了合作伙伴享有的部分，亦即銷售額的權益并不完全屬于上市公司。但企業(yè)通常不會公開披露具體的權益比例。

比如，據(jù)人民網(wǎng)記者了解，在融創(chuàng)中國前11個月1251億元合同銷售額中，融創(chuàng)占有的權益金額為850億元左右。這也是融創(chuàng)中國的年銷售金額首次超過千億門檻，大幅超越年度銷售目標。

而在碧桂園集團上半年的1250.7億元合同銷售額中，該公司的權益額約為972.3億元。

人民網(wǎng)記者采訪了多家銷售額排名靠前的房地產企業(yè)，但除了少數(shù)愿意透露詳細的權益比例之外，多數(shù)企業(yè)表示，無法就公告之外的內容做更多披露，一切以公告為準。

盡管采用合作開發(fā)的模式為房企繼續(xù)做大規(guī)模提供了幫助，但它也會降低股東利潤的增長速度。

以萬科為例，近幾年來較多采用合作開發(fā)以及公司員工項目跟投的方式，幫助萬科將銷售金額從千億左右的規(guī)模提高到目前的3400多億元，公司去年的凈利潤依舊保持在30%左右的增速。但歸屬于上市公司股東的凈利潤增速則連續(xù)3年放緩，去年增速約為15%，不到凈利潤增速的一半。

而屬于合作方的凈利潤增速在近三年躥升，從2013年的2.17%提高至去年的121.06%。合作方享有的利潤占上市公司凈利潤的規(guī)模在去年達到了3成，而此前數(shù)年，該比例大多保持在18%左右。萬科未就銷售額的權益比例展開評論。

歸屬于上市公司股東之外的凈利潤在公司凈利潤中的比例愈發(fā)擴大，這種現(xiàn)象在上市房地產企業(yè)中如今更為常見。諸如保利地產、金地集團等大型房企在去年均出現(xiàn)了少數(shù)股東損益占比大幅提高的情況。

除此之外，大中型房地產商通過行業(yè)間的收購和重組，也為其業(yè)績的繼續(xù)攀升貢獻良多。

融創(chuàng)中國在今年相繼收購了萊蒙國際和融科智地的部分房地產項目，這些項目已經為融創(chuàng)帶來銷售業(yè)績上的貢獻。

融創(chuàng)中國對人民網(wǎng)記者透露，融創(chuàng)從這兩家公司收購的項目今年前11個月帶來的銷售額約為75億元。該公司稱，公司今年前8月已獲取項目的土地儲備約1990萬平方米，通過項目并購獲得的土地儲備約1129萬平方米。

截至2016年9月底，融創(chuàng)中國在土地市場共投入約750億元，其中項目整合收購投入270億元左右。

中國恒大近幾年斥資數(shù)百億元收購了新世界發(fā)展、中渝置地、華人置業(yè)等多個公司的項目，一舉將公司的年銷售金額從去年的2013億元提高至今年前11月的3488億元。

中國海外發(fā)展今年整合了中信地產的住宅業(yè)務，此項交易預計為中國海外發(fā)展帶來2400萬平方米的權益土地面積，該公司也將年度的銷售目標上調至2100億港元。中國海外發(fā)展截至11月的銷售金額為2067.5億港元。

此外，類似于綠地控股收購重慶地產商協(xié)信的40%股份、保利地產整合中航地產業(yè)務等交易，將提高綠地和保利這樣的大型地產商未來的銷售業(yè)績。

數(shù)據(jù)顯示，房地產行業(yè)今年的并購交易規(guī)模達到了3345億元，較去年全年的2815億元增加了近19%。而在2010年至2013年的4年間，房地產行業(yè)的并購交易規(guī)模大約為4000億元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。