深圳房地產(chǎn)研究中心李宇嘉:改善型住房需求較大

近日發(fā)布的10月份70城房?jī)r(jià)顯示，一線和二線城市新房價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，比9月回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)；二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.8%，比9月回落2.9和1.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，10月下半月房?jī)r(jià)下跌城市由上半月的2個(gè)增至7個(gè)。

截至10月份，今年商品房銷售面積累計(jì)同比達(dá)到26.8%，與2015年全年相比提高20.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)10個(gè)月保持30%左右的增速，處于2013年以來(lái)的歷史最高景氣位。此次調(diào)控通過強(qiáng)化限購(gòu)限貸，消除了很大一部分需求，特別是推動(dòng)本輪樓市火爆的加杠桿需求和資產(chǎn)配資需求，而全面圍堵資金入市也讓交易明顯放緩。因此，今年商品房銷售面積月均30%左右的增速很難維持，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)明年這一增速將下降20個(gè)百分點(diǎn)，甚至因今年高基數(shù)而負(fù)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)銷售明顯下滑，短期內(nèi)中下游終端消費(fèi)，如建筑建材、裝飾裝潢、家具家電和紡織等，將會(huì)明顯受到?jīng)_擊。今年以來(lái)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額能保持兩位數(shù)的增速，汽車和商品房相關(guān)限額消費(fèi)貢獻(xiàn)了大頭。10月以后，汽車購(gòu)置稅減免基數(shù)效應(yīng)消失，未來(lái)汽車消費(fèi)增速將下滑。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速?gòu)?月的10.7%降到10%，限額以上零售增速?gòu)?月的9%降到7.7%，汽車消費(fèi)拖累是主因。如果商品房中下游終端消費(fèi)大幅度下滑，或?qū)⑾魅跽糋DP絕對(duì)貢獻(xiàn)的消費(fèi)動(dòng)力。

按照新開工和土地購(gòu)置滯后銷售6-12個(gè)月的規(guī)律，目前已企穩(wěn)回升的房地產(chǎn)開發(fā)投資，稍起色的新開工和土地購(gòu)置，或?qū)⒃诿髂晟习肽甑纛^回落。

筆者認(rèn)為，從抑制資產(chǎn)泡沫，防范金融和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，銷售額和投資額下滑是必要承受的。今年商品房銷售面積超過2013年的歷史峰值已無(wú)懸念，但我國(guó)15-64歲勞動(dòng)年齡人口占比在2010年達(dá)到74.5%的峰值后開始下降，城鎮(zhèn)常住人口人均住房面積達(dá)到36平米，戶均住房擁有達(dá)到1.1-1.2套。因此，很大程度上，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回升受投資需求和資產(chǎn)配資所驅(qū)動(dòng)，而加杠桿支撐下的回升已經(jīng)產(chǎn)生了嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫，沖擊到了金融和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

因此，熱點(diǎn)樓市量?jī)r(jià)回調(diào)是“擠泡沫”的過程，也是夯實(shí)樓市合理需求、讓住房回歸居住屬性的基礎(chǔ)，更是讓資金回歸實(shí)體的保障。不過，未來(lái)樓市的發(fā)展空間和機(jī)遇在哪里？目前，基于勞動(dòng)年齡人口占比下降，城鎮(zhèn)化率將從過去10年年均1.4個(gè)百分點(diǎn)降到未來(lái)1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，樓市整體供求開始平衡，甚至局部已經(jīng)供過于求，加上第三產(chǎn)業(yè)占比提升以后不動(dòng)產(chǎn)需求下降，業(yè)界預(yù)計(jì)未來(lái)樓市增量空間已經(jīng)觸頂。

但此次調(diào)控堅(jiān)持“一城一策”，全國(guó)336個(gè)地級(jí)及以上城市中，房?jī)r(jià)同比下跌的占35.7%，上漲的216個(gè)城市中，漲幅在10%以上的占23%。因此，絕大多數(shù)城市仍受益于“去庫(kù)存”、穩(wěn)健貨幣政策的支持。10月份，三四線樓市成交面積同比增速?gòu)?月的16.4%上升到24.3%，東部三大都市圈和中部都市圈（以鄭州（樓盤）和武漢（樓盤）為核心）內(nèi)的三四線城市，成為樓市銷售增量的主力。從中期來(lái)看，隨著都市圈內(nèi)軌道交通的密集布局，城市化轉(zhuǎn)向大城市化和都市圈化，未來(lái)樓市有效區(qū)域?qū)⒓性谝运拇蠖际腥橹鞯膮^(qū)域，這些區(qū)域的樓市比較穩(wěn)定。

而且，這幾大區(qū)域主要城市的庫(kù)存消化周期普遍在6-10個(gè)月之間，目前已經(jīng)進(jìn)入“補(bǔ)庫(kù)存”階段，也有利于穩(wěn)定開發(fā)投資。同時(shí)，根據(jù)聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署和“六普”數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)存量住房亟待更新，獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房、自來(lái)水、下水管道等齊全的成套住房?jī)H占全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房的60%。

因此，未來(lái)改善型住房需求還有很大空間。更重要的是，2.6億外來(lái)人口、1.5億“三留人群”因?yàn)閼艏?、土地、社保等制度缺陷而無(wú)法城市化，造成城鎮(zhèn)化降速。近年來(lái)，國(guó)家提出的“三個(gè)一億人”戰(zhàn)略，以及近期1億非戶籍人口城市落戶方案的推出，均有望打破制度桎梏，讓城鎮(zhèn)化和都市圈釋放出本來(lái)應(yīng)有的洪荒之力，這對(duì)構(gòu)建內(nèi)需社會(huì)，夯實(shí)樓市長(zhǎng)期需求基礎(chǔ)意義非凡。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。