樓市高杠桿風險不得不防

央行數據顯示，今年前三季度人民幣貸款增加10.16萬億元，同比多增2558億元。其中，9月份人民幣貸款增加1.22萬億元，同比多增1643億元。而今年1-9月，個人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。其中，9月份新增4759億元，同比多增2055億元。

數據同時顯示，1-9月，個人住房貸款增量在各項貸款增量中的占比為35.7%，發(fā)揮了新增貸款“主力軍”作用。

在貸款規(guī)模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購房者都想方設法提高杠桿、用盡貸款政策。面對買房者提高杠桿買房的需求，銀行在熱點城市基本上“照單全收”。據市場機構不完全統(tǒng)計，全國500多家各類銀行當中，有近四成提供房貸九折優(yōu)惠。銀行對房貸頗為看好，不僅將其看作是優(yōu)質資產，還表示將繼續(xù)重點支持。

與居民房貸“挑大梁”形成鮮明對比的是，實體企業(yè)的融資需求依舊慘淡。7月企業(yè)部門貸款竟減少26億元。

2016年監(jiān)管層提及“抑制資產泡沫”，房地產再次成為市場關注的焦點。而與地產泡沫相對應的，是過去幾年中國居民房貸的爆炸式增長。居民房貸緣何激增？其后果有多嚴重？未來還能否高速擴張？

2012年以來，中國經濟增速持續(xù)下行，但居民房貸卻迎來爆發(fā)式增長，月均新增額從2011年的693億元飆升至2016年上半年的月均3933億元，迭創(chuàng)新高。從房貸余額看，金融危機后美、日均開始回落，只有中國持續(xù)上升，并于2014年超過日本，可謂“超日趕美”；從房貸余額/GDP看，美國和日本在各自地產泡沫破滅后均見頂回落，而中國則持續(xù)上升，目前約25%，已達到日本1990年地產泡沫頂峰時的水平。若按現有速度擴張，則3年內將接近美國當前水平！

從上半年的經濟增長形勢看，6.7%的GDP增速主要依靠房地產和基建拉動，而信貸資金都涌向居民住房貸款并進一步推升房價?？梢哉f，今年上半年中國經濟增長基本上是依托房地產市場的增長，比如住房銷售面積達6.4億平方米，同比增長27.9%；住房銷售總額達4.9億元，同比增長42.1%。而上半年中國住房市場繁榮又完全建立在房價快速上漲的基礎上，住房銷售金額增速遠高于住房銷售面積增速，接近一倍。

中國房地產市場的繁榮，建立在很高的金融杠桿基礎之上，不僅推高房價，也把地價推高，把房地產泡沫吹得巨大。大量的流動性在金融市場空轉而不流入實體經濟，使得民營企業(yè)投資迅速下降。如果這種局面不扭轉，房地產市場及金融市場將面臨巨大的風險，中國經濟增長下行的壓力也會越來越大。

高杠桿必然帶來高風險，控制不好就會引發(fā)系統(tǒng)性金融危機，導致經濟負增長，甚至讓老百姓儲蓄泡湯。也就是說，中國再不能用過度金融杠桿的方式來推高資產價格，以此保證GDP增長；中國房地產市場存在泡沫就得擠出，否則隨時都有可能引發(fā)系統(tǒng)性金融危機。

從風險防控上講，要降低住房市場的風險，讓房子回歸到居住的功能，去除其投資投機的功能，這也是當前抑制房地產泡沫的關鍵所在。這需要政府用住房交易稅、交易所得稅把住房投資與消費嚴格區(qū)分，并對個人住房按揭貸款進行嚴控，房貸利率、首付比例、貸款實質性審查等應全面收緊。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。