經(jīng)濟觀察：中國樓市白銀時代的四個“兩難”博弈

告別高速增長的“黃金十年”，中國房地產(chǎn)業(yè)在利潤率的持續(xù)下行中，走入被人們稱為“白銀時代”的新時期。“那邊要化解庫存，這邊地價房價依然在飛”——“白銀時代”的樓市分化讓政府和企業(yè)都不得不面對一系列的“兩難”博弈。

政策是緊是松？

在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第16屆年會期間，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生對中新社記者表示，“（房地產(chǎn)開發(fā)）投資趨緩會造成政策的兩難選擇”：政策放松可能導致熱點城市房價再度反彈，收緊則會給宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)增長”帶來壓力。

作為宏觀經(jīng)濟的“穩(wěn)定器”，業(yè)內(nèi)專家認為，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資的回升對“穩(wěn)增長”起到了至關重要的作用。在去年年底房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌至1%的歷史低谷后，今年這一數(shù)據(jù)一度出現(xiàn)明顯反彈。不過，投資數(shù)據(jù)在沖高后持續(xù)回落，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速下降至6.1%。

房地產(chǎn)后市如何，要看政府是否有新政出臺。聶梅生認為，如果沒有新的政策干預，那么整體樓市仍會繼續(xù)趨緩。

另外，聶梅生注意到，M1（包括流通中的現(xiàn)金和企事業(yè)單位活期存款）與當前的房價呈現(xiàn)出高度的正相關。這意味著大量企業(yè)持幣待投，而房地產(chǎn)行業(yè)再次成為炙手可熱的領域。很多企業(yè)甚至將土地當做保值增值的“硬通貨”，這也加劇了當前土地市場上“地王”頻出的狀況。

拿地去一二線還是三四線？

迦南資本創(chuàng)始合伙人李曉東在博鰲論壇間隙接受媒體采訪時表示，中國國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不確定性越來越大，風險也是越來越大。

房企對是否拿地和在哪里拿地都愈發(fā)謹慎。一二線城市雖然銷售活躍，但“地王”頻出，“面粉貴過面包”的情形層出不窮。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地超過10億元人民幣的地塊有219宗，其中109宗溢價率超過100%。拍下“地王”意味著有項目可以開發(fā)，但也同時必須承擔“地王”帶來的資金壓力和風險。

房企要不要創(chuàng)新轉(zhuǎn)型？

隨著行業(yè)利潤率的持續(xù)走低，賺錢越來越難的房企近年來出現(xiàn)蜂擁轉(zhuǎn)型的趨勢。很多企業(yè)都在擁抱互聯(lián)網(wǎng)，或者試圖進行多元化發(fā)展，新的營銷模式、業(yè)務領域不斷涌現(xiàn)。但實際上真正“創(chuàng)新”成功的企業(yè)寥寥無幾。

鏈家副總裁陶紅兵在此間表示，創(chuàng)新是一個偽命題。什么是創(chuàng)新？應該是創(chuàng)造新的價值，不是新的噱頭。

面對來自互聯(lián)網(wǎng)為平臺的新型中介服務商的沖擊，陶紅兵表示更相信傳統(tǒng)的中介服務模式，并認為互聯(lián)網(wǎng)平臺不可能取代門店。“最近一些互聯(lián)網(wǎng)平臺的中介服務機構(gòu)就沒動靜了”，盲目創(chuàng)新可能缺乏生命力。

房地產(chǎn)稅何時推？

十八屆三中全會早已提出：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。”但近期有聲音認為，房地產(chǎn)稅一旦全面推行，會削弱“去庫存”的效果。因此在庫存壓力減輕之前，應該放慢房地產(chǎn)稅全面推廣的速度。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在論壇上指出，目前中國三四線城市正在艱難去庫存的過程中，這一階段可能需要3-4年的時間。因此，官方涉房政策不會輕易冒險。

不過，全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所原所長賈康則認為，應該加快房地產(chǎn)稅的立法和實施。

賈康指出，房地產(chǎn)稅作為一種地方稅，在走完立法程序之后，可以選擇先后實施，區(qū)別對待。在一些房地產(chǎn)市場熱的一二線城市，可以選擇先行實施。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。