李宇嘉:熱點城市應(yīng)放量“供應(yīng)側(cè)”解決“地王”頻出

進入7月，萬科迷局即將揭曉，但各地此起彼伏的“地王潮”繼續(xù)受到媒體關(guān)注。毫無疑問，2016年樓市的主題之一就是“地王潮”，而面粉貴過面包是這輪“地王潮”最大的特征。面對史上最火熱的“地王潮”，如果用傳統(tǒng)的諸如成本法、收益法來核算企業(yè)拿地邏輯，似乎沒有多少“地王”未來可以盈利，但企業(yè)搶地的熱情卻又絲毫不減。

從目前市場的表征來看，當(dāng)前我國土地?zé)岢迸c上世紀90年代日本“土地神話”有幾分相似，即出口導(dǎo)向型經(jīng)濟受阻，實體經(jīng)濟處于艱難轉(zhuǎn)型過程中，資金“脫實入虛”現(xiàn)象明顯，大城市房價“只漲不跌”的預(yù)期強烈。從國家政策導(dǎo)向來看，基于對泡沫的擔(dān)憂，抑制地方“炒地”、開發(fā)商非理性“搶地”、資本炒作的思路是明確的。顯然，沒有類似于一線城市寬厚的人口基礎(chǔ)、收入水平及實體產(chǎn)業(yè)支撐的二線熱點城市，當(dāng)屬抑制土地泡沫的主戰(zhàn)場。

近期，蘇州、合肥、南京等地相繼采取拍賣“熔斷”、“限地價、競配建”等方式，給土地市場降溫，此前在土地市場攻城拔寨的“央企國企”，其銳氣也削弱不小。再考慮到近日廈門、合肥“限貸”升級，天津公積金貸款收緊等，繼一季度滬深樓市調(diào)控后，以二線熱點城市為主的新一輪樓市調(diào)控風(fēng)雨欲來。但是，此輪調(diào)控依舊沒有脫離過去“十年九調(diào)”時期需求端行政干預(yù)的弊病。而且，從政策內(nèi)容來看，行政干預(yù)復(fù)歸的痕跡較重。

比如，土地拍賣限價和強制“熔斷”的政策，細化年度房價漲幅等。同時，近年來被賦予重任的長效機制、市場化則有弱化的跡象。事實上，城市化已經(jīng)進入“下半場”，即人口向大城市、城市圈遷徙，包括受去產(chǎn)能沖擊的二三線城市人口外流；房地產(chǎn)也進入“下半場”，即城鎮(zhèn)戶均住房擁有超過1套/戶，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化愈加強化，即大城市、城市群成為樓市新增需求的主戰(zhàn)場，而二三線中小城市則要在“去庫存”的泥潭中掙扎。

同時，監(jiān)管也希望樓市能托底經(jīng)濟，以避免經(jīng)濟“硬著陸”，并為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型創(chuàng)造低成本的環(huán)境。但是，由于實體有效資產(chǎn)形成有限，在量化經(jīng)濟業(yè)績考核未改的情況下，借助于“去庫存”政策東風(fēng)，資金紛紛涌向樓市，這也是今年土地市場一個獨特的現(xiàn)象，即財務(wù)投資者很多。貨幣是樓市的第一動力，熱點城市未來房價地價上漲或難擋。

預(yù)期和政策助推，往往會讓市場“被利用”而走向泡沫化。今年以來，之所以熱點城市、三大都市圈房價暴漲、需求高漲，企業(yè)拿地不計成本，樓市泡沫愈演愈烈，就源于上面的邏輯推理。當(dāng)前，貨幣寬松預(yù)期升溫，人口和資金回歸熱點城市，特別是三大都市圈的趨勢不會改變。在樓市有效空間范圍收窄至三大都市圈和少數(shù)熱點城市的情況下，基于有效資產(chǎn)的追逐，避免熱點城市樓市泡沫化應(yīng)成為調(diào)控第一要務(wù)。

由此，熱點城市樓市政策切忌繼續(xù)在需求端著力：一方面需求來勢洶涌，遠非過去“十年九調(diào)”時期可比；另一方面，歷史經(jīng)驗已證明，需求端很難控制。最有效的政策還是供給側(cè)“疏導(dǎo)”。今年以來，高層屢次強調(diào)，熱點城市要增加土地供應(yīng)。不過，熱點城市近期調(diào)控的實踐，仍舊沒有脫離需求端干預(yù)的范疇，增加土地供應(yīng)的政策導(dǎo)向并沒有在地方實踐中被執(zhí)行。

事實上，從2014年“9.30”新政開始，樓市已經(jīng)回升近40個月，目前一二線熱點城市庫存消化周期普遍在6個月左右，合肥、南京等城市庫存消化周期在3個月左右，南京現(xiàn)房僅夠1.5個月銷售，據(jù)悉江蘇省內(nèi)高收入人群紛紛到南京“搶房”，這也是為何南京近期上演“搶地”大戰(zhàn)的原因。因此，增加土地供應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急，也應(yīng)該成為樓市調(diào)控的主基調(diào)，更是應(yīng)對“地王”的不二之選。

事實上，增加土地供應(yīng)的渠道和方法有很多。

首先，杜絕“擠牙膏”式的饑餓供地，將全年的土地供應(yīng)計劃分2~3個季度集中向市場投放，這樣競爭就沒有那么慘烈了，“地王”頻現(xiàn)的問題也可解決；其次，將未來1~2年的供地計劃提前到今年釋放，即便是整備沒有完成的土地，也可以提前賣出，以緩解市場供求預(yù)期，并在后續(xù)加速土地整備，或?qū)⑼恋匾患夐_發(fā)打包在“招拍掛”中。

其次，大幅度增加中小戶型住房、保障性住房供應(yīng)規(guī)模。在人口向大城市集中遷徙，人地矛盾激化的情況下，增加中小戶型住房、保障房具有必然性，重啟戶型限制的“90/70”（即90平方米以下戶型的總建筑面積達到70%）也是必要的。如果土地出讓時堅持以中小戶型絕對主體，開發(fā)商不計成本拿地，打造豪華型社區(qū)的可能性就降低了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。