海南陵水超七成稅收來(lái)自房地產(chǎn)土地緊缺難持續(xù)

在海南蜿蜒美麗的海岸線上，一個(gè)又一個(gè)海灣被開發(fā)復(fù)制。與三亞只有一山之隔的陵水正是其中之一。海南省陵水縣自被列為國(guó)際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)以后，這個(gè)全國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)濱海貧困縣的房?jī)r(jià)和GDP就蹭蹭上躥。2013年，陵水地方公共財(cái)政預(yù)算收入為23.4億元，在海南省排名第三，僅次于海口和三亞。這樣的崛起速度，放在整個(gè)海南都十分耀眼。
近期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在陵水走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，陵水沿海的土地已經(jīng)被地產(chǎn)商悉數(shù)開發(fā)，20多家開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在這條57.5公里長(zhǎng)的海岸線上，沿海位置已經(jīng)很難找到可以再開發(fā)的土地，陵水經(jīng)濟(jì)遇到依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)難以為繼的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，陵水經(jīng)過(guò)旅游地產(chǎn)“大躍進(jìn)”之后，以地產(chǎn)帶動(dòng)旅游的希望似乎落空。如何帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，讓陵水真正成為國(guó)際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)？陵水正在尋找答案。
全國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)濱海貧困縣陵水十年蛻變的故事，在海南人眼中并不陌生。
10多年前，這里大部分地區(qū)曾是廣袤的農(nóng)田，當(dāng)?shù)厝硕嘁赞r(nóng)業(yè)、出海捕魚維生。2012年，陵水如愿摘掉國(guó)家級(jí)貧困縣的帽子，并從2011年開始連續(xù)4年發(fā)“全民紅包”。陵水用10年時(shí)間上演了“山雞變鳳凰”，2013年地方財(cái)政預(yù)算收入23.4億元，位居海南省第三。
不過(guò)，不同于財(cái)政收入和房地產(chǎn)疾速前行，陵水的旅游收入并未因旅游地產(chǎn)而獲得預(yù)期中的發(fā)展。官方數(shù)據(jù)顯示，2013年海南全省旅游總收入428.56億元，其中陵水縣旅游總收入7.7億元，占比不到全省的2%。
“山雞變鳳凰”地產(chǎn)貢獻(xiàn)超七成稅收
陵水的土地是從2008年熱起來(lái)的。到2009年，在全縣GDP增長(zhǎng)13.5%的情況下，地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)65.3%，達(dá)到3.8億元，連續(xù)兩年增幅居海南省第一，其中土地收益功不可沒(méi)。
2011年，陵水縣被列為國(guó)際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)。2012年，陵水如愿摘掉國(guó)家級(jí)貧困縣的帽子。2013年陵水全縣生產(chǎn)總值85.3億元，比上年增長(zhǎng)13%，地方公共財(cái)政預(yù)算收入23.4億元，增長(zhǎng)15.6%，農(nóng)民人均純收入7335元，增長(zhǎng)14%。
現(xiàn)在，有“珍珠海岸”之稱的陵水已經(jīng)成為一個(gè)由海灣建筑組成的城市，熱帶雨林、藍(lán)色海灣和陽(yáng)光沙灘環(huán)繞四周。陵水縣旅游發(fā)展委員會(huì)工作人員介紹，陵水已經(jīng)開發(fā)的旅游資源包括“三灣兩島”，即香水灣、清水灣、土福灣、猴島、分界洲島。記者在現(xiàn)場(chǎng)走訪了解到，目前這些自然資源優(yōu)越的海灣已經(jīng)被全國(guó)各地紛至沓來(lái)的開發(fā)商瓜分完畢。目前共有20多家開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在陵水57.5公里長(zhǎng)的海岸線上，沿海的土地都已被圍墻圈成工地，駐扎了建筑工和車輛。
陵水用10年時(shí)間上演了“山雞變鳳凰”，去年財(cái)政收入在海南省排名第三位，僅次于?？诤腿齺啠@樣的崛起速度放在整個(gè)海南省都十分耀眼。
“陵水縣九成以上財(cái)政收入來(lái)自房地產(chǎn)，政府對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的重視度有限”，陵水縣政府一位人員趙月(化名)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，2007年以后，陵水縣把三個(gè)主要的海灣資源交給地產(chǎn)商開發(fā)，國(guó)際旅游島的政策紅利，最受益的是房地產(chǎn)。
陵水繁榮背后靠的是房地產(chǎn)相關(guān)稅收和賣地收入拉動(dòng)的縣級(jí)財(cái)政。記者查詢到的數(shù)據(jù)顯示，2013年，陵水房地產(chǎn)總投資225.1億元，房地產(chǎn)銷售額達(dá)123.3億元。由此帶來(lái)的房地產(chǎn)稅收占陵水地方財(cái)政收入的75%，土地成交51宗，位列海南省第三名。與此同時(shí)，第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)也成為稅收收入的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二產(chǎn)業(yè)完成33271萬(wàn)元，增長(zhǎng)34.4%，占全縣稅收收入總額的近15%，帶動(dòng)稅收收入增長(zhǎng)2.2個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)際旅游島戰(zhàn)略的本質(zhì)，是寄望于將一個(gè)工業(yè)、農(nóng)業(yè)都處于初級(jí)階段，擁有3.4萬(wàn)平方公里、860萬(wàn)人口的海島區(qū)域，通過(guò)以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和富民夢(mèng)想。但現(xiàn)實(shí)與理想有較大偏差，陵水這種短期內(nèi)利用土地財(cái)政快速“致富”的策略在整個(gè)海南島被快速?gòu)?fù)制，從?？诘饺齺喌臇|海岸云集了數(shù)十個(gè)巨大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，每一個(gè)都能拉動(dòng)GDP和地方財(cái)政明顯增長(zhǎng)，其他縣市也希望復(fù)制“陵水經(jīng)驗(yàn)”迅速脫貧。
中國(guó)社科院旅游研究中心副主任李明德對(duì)記者表示，“賣地財(cái)政”的策略本身沒(méi)有問(wèn)題，但在與地產(chǎn)商共同推動(dòng)旅游的過(guò)程中，政府還應(yīng)扮演產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、重大項(xiàng)目推廣、建立制度、維持秩序等角色。
土地資源緊缺地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)難持續(xù)
在剛剛崛起的陵水沿海，越來(lái)越多的農(nóng)民通過(guò)賣地致富。2011年，陵水縣新村港附近大墩村一帶的先行試驗(yàn)區(qū)征地面積11000多畝。類似這種“大躍進(jìn)”式的征地賣地后，陵水的土地資源變得十分緊缺。
海南省國(guó)土資源廳原副廳長(zhǎng)楊冠雄告訴記者，以前陵水一畝地的價(jià)格在3萬(wàn)~5萬(wàn)元，而被征地的農(nóng)民一家就可以獲得幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)元的征地補(bǔ)償，這對(duì)世代種田、捕魚的陵水本地人來(lái)說(shuō)是一筆巨大的財(cái)富。與此同時(shí)，被征地的農(nóng)民往內(nèi)陸遷，導(dǎo)致陵水的土地資源已經(jīng)十分緊張。
根據(jù)2008年下發(fā)的《陵水黎族自治縣項(xiàng)目建設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償安置施行細(xì)則》，被拆遷人選擇劃宅基地安置的，只給予劃撥一塊宅基安置地，被拆遷人住宅用地面積72平方米以下的，劃撥宅基安置地72平方米；被拆遷人住宅用地面積72平方米以上的，劃撥宅基安置地144平方米。被拆遷人的住宅用地和安置地相差面積，按拆遷評(píng)估土地價(jià)格計(jì)算實(shí)行差價(jià)互補(bǔ)。
陵水一位熟悉土地規(guī)劃的政府人士透露，受拆遷安置條款限制，陵水已經(jīng)沒(méi)有足夠的土地用來(lái)劃撥給被拆遷人作為安置用地了，政府征地的范圍已經(jīng)全面受限。
實(shí)際上，陵水縣的領(lǐng)導(dǎo)班子早就意識(shí)到這一點(diǎn)。陵水縣委書記王雄2010年接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)就指出，房地產(chǎn)類稅收是陵水財(cái)政一般預(yù)算收入的主要來(lái)源，占稅收總收入90%以上。陵水現(xiàn)在存在的主要問(wèn)題包括經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、稅源單一。
然而，除了房地產(chǎn)，這片富饒的土地還沒(méi)有找到一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，陵水經(jīng)濟(jì)突圍的出路有兩條，一是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，二是振興旅游產(chǎn)業(yè)。不管是哪種，都必須“慢工磨細(xì)活”，需要幾十年、幾代人的共同努力。
清水灣人氣冷清七星級(jí)酒店推遲開業(yè)
在陵水57.5公里的海岸線上，清水灣知名度最高。雅居樂(lè)到來(lái)以后，這里成為陵水名氣最大的地方。
2006年，雅居樂(lè)以總價(jià)10億元競(jìng)得清水灣項(xiàng)目296萬(wàn)平方米地塊整體使用權(quán)。當(dāng)時(shí)，家底并不雄厚的雅居樂(lè)將130億元巨資投向清水灣，最終將其打造成累計(jì)銷售額超過(guò)300億元的全國(guó)第一大盤。
陵水縣政府的期待是清水灣創(chuàng)建4A景區(qū)，打造國(guó)際一流濱海度假區(qū)。但事與愿違，清水灣并未實(shí)質(zhì)帶動(dòng)陵水濱海地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。
近日，記者在清水灣實(shí)地走訪感受到，這里仍是一如既往的寧?kù)o。
雅居樂(lè)清水灣銷售中心一側(cè)，就是卓美亞奢華酒店集團(tuán)在清水灣的度假酒店項(xiàng)目。卓美亞在迪拜的帆船酒店聲名顯赫，然而記者在卓美亞清水灣酒店外看到，這座“七星級(jí)”酒店還沒(méi)褪去包裹在建筑主體上的綠色外衣，項(xiàng)目外圍圍墻上噴繪著白色格調(diào)的酒店效果圖和卓美亞的宣傳畫，現(xiàn)場(chǎng)機(jī)器聲隆隆作響。
實(shí)際上，這座雅居樂(lè)引以為豪的奢華酒店開門迎客時(shí)間已經(jīng)推遲到2018年，比原計(jì)劃晚了5年左右。2009年7月，雅居樂(lè)與卓美亞簽訂協(xié)議時(shí)，清水灣卓美亞酒店計(jì)劃在2013年下半年對(duì)外迎客。
11月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以賣房者身份向雅居樂(lè)清水灣一位工作人員咨詢，其表示，卓美亞酒店已經(jīng)封頂，由于是七星級(jí)酒店，裝修進(jìn)度較慢，預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間為2018年。記者隨后嘗試聯(lián)系雅居樂(lè)、卓美亞方面，但截至發(fā)稿，雙方均未答復(fù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。