深圳龍華新地王誕生 樓面價高達每平米5.6萬

這的確是一個勇敢者的游戲。才剛剛進入6月，深圳、上海等熱點城市土地拍賣市場就迎來腥風血雨的激烈廝殺！

規(guī)則改變不改熱情

福田改叫“龍華南”

6月2日，深圳龍華新區(qū)出讓今年第一塊商住用地。據深圳土地交易中心的公告顯示，編號為A816-0060的地塊位于龍華新區(qū)民治辦事處，土地用途為二類居住用地+商業(yè)用地，土地面積為35673.14平方米，建筑面積為146000平方米，土地使用年限為70年?，F場包括招商地產、萬科、中海地產等10多家開發(fā)商參與投標，2014年在龍華新區(qū)拍下當時該區(qū)“地王”的龍光地產也再次出現在現場。最終，中國電建和廣州方榮聯合體以82.89億元的價格奪標，樓面地價高達每平方米56781元。

記者調查發(fā)現，在龍華新區(qū)這塊“新地王”附近的二手房如特發(fā)和平里、潛龍曼海寧小區(qū)的價格在每平方米5萬至5.5萬元左右，與此相比新拍地塊又是“面粉貴過面包”。更有中介表示，“新地王”旁邊的新樓盤項目早已虎視眈眈，當天下午就等地塊開拍后的價格，隨后會漲價銷售。

對于這塊龍華“新地王”以后的銷售價格，第一太平戴維斯投資部董事吳睿表示，65億至70億元的總價才是比較正常的范圍，這個地價以后要賣到每平方米8.5萬至9萬才能賺錢。更有市場人士預計，由于是現售，這個項目以后幾乎要賣到每平方米10萬元才有錢賺。

的確，此次拍地引人矚目的另外一點就是該地塊屬于深圳商品房現售試點項目，而且出讓規(guī)則是密封招標。深圳市規(guī)土委強調，現房銷售是為了解決銷售中出現的“貨不對板”、“項目爛尾”等問題。但在目前深圳土地供應極其稀缺，采取現售制度抬高了門檻或將資金實力不足的中小開發(fā)商擋在門外，對未來的房地產市場將可能帶來一場新的變革。

現售試點和密封招標，一個增加了地塊的運營成本，一個則拒絕了拍賣價高者得的輪番競價。游戲規(guī)則就是一次投標價高者得。在現場參與者看來，這些“招數”也許政府是想給地價降降溫，但市場的熱情已經無法阻擋。

其實，“3·25”新政落地令深圳樓市驟然降溫。在深圳市場僵持數月之后，一塊地就讓市場迅速感受到熱度。在深圳，福田-羅湖、前海是公認的“中心區(qū)”，但如今在這些中心區(qū)每平方米56781元的價格也能買到一些二手房。如果將來售價超過每平方米9萬元，已經和現在南山的一些“豪宅”相當。另據深圳鏈家市場研究中心監(jiān)測，目前龍華新區(qū)放盤套均總價468.9萬元，其中紅山-上塘放盤套均總價高達656.8萬元，超過福田的梅林、皇崗、新洲、南山的南油、南山中心、南頭等原關內眾多片區(qū)。有投資者戲稱，龍華的房價以后要超過每平方米9萬甚至10萬元實在難以想象，以前龍華的樓盤對外宣傳時都叫“福田北”，龍華“地王”出現后，福田中心區(qū)恐怕就要改名叫“龍華南”了。

想拿地？得有成為“地王”的資金

除了深圳，信達地產近日勇奪上海土地拍賣最高溢價率和保本價“地王”的雙桂冠。6月1日上午，上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05住宅+商場地塊由信達地產以58.05億元在24家開發(fā)商的激烈爭奪中殺出重圍拍得，溢價率高達306.53%。如此之高的溢價率超過了前期由保利溢價296%摘取的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)地塊，刷新今年上海土地市場溢價率的最高記錄。有分析人士表示，從近期長三角和一二線城市拿地的一些情況來看，開發(fā)商不準備成為“地王”的資金根本拿不到地，可見當前土地市場處于非理性狀態(tài)。

中原地產市場研究部5月發(fā)布的一份統計數據顯示，截至5月23日，年內全國已拍出了152宗“地王”，而同樣的口徑在2015年全年只有95宗。按總價計，最高的50宗“地王”里國企比例明顯處于歷史高位。整體看，50宗地塊合計成交總價為2013.29億元，其中27宗被國企獲得。據調查，此次獲得龍華新區(qū)“新地王”的廣州方榮房地產有限公司背后的股東是中國金茂控股集團有限公司。

中國指數研究院提供的數據則顯示，今年5月一線城市土地回溫，二線城市熱度持續(xù)，出讓金總額同環(huán)比繼續(xù)上漲。全國300個城市土地出讓金總額為2251億元，環(huán)比增加37%，同比增加127%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為1797億元，環(huán)比增加33%，同比增加178%。

“地王”頻出的背后自然會帶來地價泡沫風險不斷累積的擔憂，土地市場的“瘋狂”開始讓市場預期相關調控政策會再次出臺。此外，一些開發(fā)商也開始顯得相對理性。在此次龍華地塊出讓中，市場公開資料顯示招商地產對此地塊的報價為70.5億元，萬科給出的價格為57.5億元，已經連續(xù)在龍華拿下“地王”的龍光地產給出的報價為56.3億元，價格還是相對處在市場預期范圍之內。

深圳鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平表示，深圳開發(fā)商很容易受限于最近樓市的不景氣，但外地開發(fā)商對此敏感度較低，反而能夠跳出現在的格局，看到更長遠的市場發(fā)展方向，對于此次拍地，外地開發(fā)商所表現的對深圳未來市場趨勢的“樂觀”。家家順營銷副總裁張國庫則表示：深圳經濟轉型領先，經濟態(tài)勢發(fā)展良好。目前，龍華這塊地產品性質不定，建造至少需要3年以上，未來的房價有很多不定因素。老百姓買房要理性，還是要根據自己的需求有所選擇。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。