保利商業(yè)未來(lái)5年經(jīng)營(yíng)逾千萬(wàn)平方米 謀求資本化

保利資本利用資金進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，保利商業(yè)則通過(guò)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行資產(chǎn)管理，從而實(shí)現(xiàn)金融與商業(yè)聯(lián)動(dòng)。這與保利地產(chǎn)過(guò)去住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)的擴(kuò)張思路一致，通過(guò)基金放大杠桿，加速擴(kuò)張。未來(lái)5年，保利商業(yè)將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)物業(yè)面積逾一千萬(wàn)平方米。

保利商業(yè)的“下一個(gè)五年”將躍進(jìn)式發(fā)展。

近期，保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利商業(yè)”）在其2016年度品牌產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上，集中發(fā)布了旗下購(gòu)物中心、酒店、社區(qū)商業(yè)三大板塊共七個(gè)自主品牌。

保利商業(yè)董事長(zhǎng)胡在新表示，“未來(lái)5年，保利商業(yè)將實(shí)現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)運(yùn)營(yíng)管理50家購(gòu)物中心、50家酒店、千余家若比鄰社區(qū)商業(yè)中心，經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)物業(yè)面積逾一千萬(wàn)平方米。”

截至目前，成立不過(guò)五年的保利商業(yè)已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目共13個(gè)，包括4個(gè)購(gòu)物中心、8家國(guó)際品牌酒店、1個(gè)國(guó)際會(huì)議中心及多個(gè)若比鄰社區(qū)商業(yè)中心，總開(kāi)業(yè)面積百萬(wàn)平方米。

用五年的時(shí)間來(lái)倍數(shù)增長(zhǎng)，保利在商業(yè)地產(chǎn)上擴(kuò)張的野心畢現(xiàn)。

垂直化商業(yè)

根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，目前全國(guó)已經(jīng)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心逾4000多家，2020年將有10000家。僅2015年，全國(guó)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心就超過(guò)500個(gè)。

同時(shí)受到電商和同質(zhì)化因素影響，商業(yè)地產(chǎn)早已成為一片“紅海”。

而保利商業(yè)試圖通過(guò)細(xì)化商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行針對(duì)性分類(lèi)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

保利商業(yè)購(gòu)物中心板塊的三個(gè)品牌規(guī)劃面積不同，所面對(duì)的客群也呈差異化。

保利MALL體量約在10萬(wàn)-20萬(wàn)平方米，將以城市新城中心為原點(diǎn)打造體驗(yàn)式購(gòu)物中心，保利廣場(chǎng)的體量約為5萬(wàn)-8萬(wàn)平方米，定位區(qū)域商業(yè)中心。二者均面向全客層消費(fèi)群體。

而體量約3萬(wàn)-5萬(wàn)平方米的時(shí)光里，其定位為都市中心型藝術(shù)主題生活方式中心，主要面向都市精英群體。

在保利商業(yè)副總經(jīng)理方長(zhǎng)斌看來(lái)，當(dāng)下購(gòu)物中心已開(kāi)始轉(zhuǎn)變自身角色定位，從依賴(lài)比重較大的商品陳列產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)行為，逐漸轉(zhuǎn)向更加多元化的方向發(fā)展。這個(gè)階段，購(gòu)物中心盈利模式和合作模式發(fā)生變化，越來(lái)越多的創(chuàng)新型業(yè)態(tài)出現(xiàn)。

方長(zhǎng)斌表示，“消費(fèi)升級(jí)帶動(dòng)商品銷(xiāo)售增長(zhǎng)和產(chǎn)品更迭加速，商業(yè)地產(chǎn)大有可為。”在未來(lái)五年，保利商業(yè)計(jì)劃獲取的購(gòu)物中心項(xiàng)目總面積不少于365萬(wàn)平方米。

社區(qū)O2O商業(yè)體系若比鄰項(xiàng)目也被納入保利商業(yè)平臺(tái)。據(jù)保利商業(yè)若比鄰項(xiàng)目總經(jīng)理趙亮透露，目前若比鄰落地項(xiàng)目已有12個(gè)，已經(jīng)在向外開(kāi)拓。

通過(guò)若比鄰包含的商業(yè)、服務(wù)、社交三位一體功能，其將全方位覆蓋整個(gè)社區(qū)需求。

此外，經(jīng)過(guò)多年與國(guó)際酒店品牌合作，保利商業(yè)也啟動(dòng)了自營(yíng)酒店品牌，瞄準(zhǔn)精品酒店及經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)空間。

保利酒店公司總經(jīng)理李國(guó)華表示，“未來(lái)三年，5大品牌將全面發(fā)展，自營(yíng)品牌超過(guò)18家，共開(kāi)業(yè)55家。其業(yè)務(wù)除自營(yíng)酒店外，還有業(yè)主方委托管理以及對(duì)外輸出管理。”

與金融聯(lián)動(dòng)

方長(zhǎng)斌表示，與在住宅板塊的收購(gòu)擴(kuò)張相似，保利商業(yè)今后也會(huì)通過(guò)并購(gòu)、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃和委托管理等方式向外獲取項(xiàng)目。

更受青睞的并購(gòu)股權(quán)或長(zhǎng)期租賃等方式，離不開(kāi)資本運(yùn)作，而資本擴(kuò)張底氣來(lái)源于保利地產(chǎn)的金融布局。

在母公司保利地產(chǎn)2015年年報(bào)中，曾提出將基本形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為翼的“一主兩翼”業(yè)務(wù)板塊布局。2015財(cái)年保利旗下信保基金累計(jì)管理規(guī)模413億元。

而與保利投資、中金公司共同成立的保利資本，其經(jīng)營(yíng)范圍包括股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)投資基金及產(chǎn)業(yè)類(lèi)投資基金。

其中的房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)投資基金，根據(jù)保利資本有關(guān)資料，是以保利商業(yè)為依托，布局優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

保利資本利用資金進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，保利商業(yè)則通過(guò)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行資產(chǎn)管理，從而實(shí)現(xiàn)金融與商業(yè)聯(lián)動(dòng)。這與保利地產(chǎn)過(guò)去住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)的擴(kuò)張思路一致，通過(guò)基金放大杠桿，加速擴(kuò)張。

保利商業(yè)總經(jīng)理肖徐哲表示，“保利資本將會(huì)和其他基金合作，購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)。”

克而瑞地產(chǎn)研究指出，作為十三五規(guī)劃的起點(diǎn)，保利地產(chǎn)開(kāi)始包括架構(gòu)、資本、業(yè)務(wù)等方面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立是整個(gè)戰(zhàn)略中的一環(huán)。

目前而言，保利的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模不大，而且不少項(xiàng)目依附于住宅項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。獨(dú)立運(yùn)作后，在收并購(gòu)擴(kuò)充規(guī)模方面有更多自主權(quán)，而且能夠與金融布局相呼應(yīng)，進(jìn)行REITs、ABS方面的運(yùn)作。

根據(jù)保利地產(chǎn)“十三五戰(zhàn)略規(guī)劃”，在住宅開(kāi)發(fā)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)3000億的同時(shí)，形成多元化業(yè)務(wù)盈利點(diǎn)，基金管理規(guī)模達(dá)1000億。

在過(guò)去幾年里，保利商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入以每年超過(guò)20%的復(fù)合增長(zhǎng)率遞增。保利商業(yè)表示，在確立三大核心業(yè)務(wù)的同時(shí)，還將發(fā)展相關(guān)上下游業(yè)務(wù)，探索和研發(fā)更具市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ淖誀I(yíng)商業(yè)品牌體系。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。