二線(xiàn)城市房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí) 南京蘇州之后還有誰(shuí)

近日，因蘇州突然暫緩5塊土地的拍賣(mài)，一時(shí)間市場(chǎng)推測(cè)蘇州將會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策，如果傳言成真，那蘇州也將成為目前唯一一個(gè)再次實(shí)行限購(gòu)的二線(xiàn)城市，并對(duì)目前火爆的二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

不過(guò)，傳言并未成真，5月18日，蘇州市國(guó)土資源局官網(wǎng)發(fā)布公告，經(jīng)市政府批準(zhǔn)對(duì)擬定于5月23日開(kāi)始拍賣(mài)的部分地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。據(jù)蘇州政府的消息人士曾透露，蘇州本有限購(gòu)的打算，但是又決定不執(zhí)行。蘇州當(dāng)前的首要任務(wù)是不能再出“地王”。

說(shuō)到“地王”，今年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂雙豐收。

一級(jí)市場(chǎng)（住宅土地拍賣(mài)市場(chǎng)），截止5月17日，蘇州共成交30塊住宅用地，規(guī)劃建筑面積309萬(wàn)平方米，土地成交金額365億元。要知道，2014年蘇州一年的住宅賣(mài)地收入才有250億元，2015年蘇州的住宅賣(mài)地收入400億元，而今年前5個(gè)月賣(mài)地收入就已經(jīng)是2015年總和。這一組數(shù)據(jù)將北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，成交金額全國(guó)第二，僅次于南京（454億元）。

二級(jí)市場(chǎng)（房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)），蘇州截止4月末的房屋成交均價(jià)是14802元，同比漲幅高達(dá)47.76%，僅次于深圳（同比漲幅70%），2016年的漲幅為25.48%，略低于合肥（28.82%）和廊坊（28.62%）。

可以說(shuō)，因?yàn)樘K州一級(jí)市場(chǎng)的火爆，帶動(dòng)了二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上漲。標(biāo)準(zhǔn)排名也在《3月房?jī)r(jià)漲幅榜》和《4月房?jī)r(jià)漲幅榜》中多次描述過(guò)蘇州市場(chǎng)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)：

“2014年蘇州住宅賣(mài)地收入250億元，平均樓面價(jià)4500元，值得注意的是，2015年蘇州的住宅賣(mài)地收入400億元，平均樓面價(jià)飚升至9150元，一年時(shí)間土地一級(jí)市場(chǎng)賣(mài)地收入與樓面價(jià)幾乎是倍數(shù)增長(zhǎng)。2015年9000元的賣(mài)地樓面價(jià)實(shí)際上已經(jīng)與市場(chǎng)上銷(xiāo)售的房屋價(jià)格平齊。如果用2.5~3倍的比例估算銷(xiāo)售價(jià)格，9000元的樓面價(jià)對(duì)應(yīng)的是22500元~27000元的房屋銷(xiāo)售價(jià)格。”

“市場(chǎng)人士喜歡將土地一級(jí)市場(chǎng)和樓市銷(xiāo)售價(jià)格比作‘面粉’和‘面包’的關(guān)系，現(xiàn)在‘面粉’已經(jīng)賣(mài)到了9000元，‘面包’的價(jià)格會(huì)有多高？或許對(duì)蘇州樓市持懷疑態(tài)度的人有很多，但現(xiàn)在的問(wèn)題已經(jīng)不是蘇州能不能沖過(guò)2萬(wàn)元大關(guān)，而是何時(shí)能沖過(guò)。”

截止5月17日，蘇州共成交30塊住宅用地，土地成交金額365億元，成交樓面價(jià)已經(jīng)升至11779元，從2014年的4500元，到2015年9150元，再到今年前5個(gè)月的11779元，蘇州的一級(jí)市場(chǎng)的樓面價(jià)已經(jīng)直逼二級(jí)市場(chǎng)的房屋成交均價(jià)（14802元）。

不管是一級(jí)市場(chǎng)還是二級(jí)市場(chǎng)，蘇州樓市的上漲幅度已經(jīng)超出了很多人的預(yù)期，調(diào)控在所難免，而出臺(tái)地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)的政策能否有效控制市場(chǎng)的熱度，目前看可能效果有限。不過(guò)，可以肯定的是，地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)只是蘇州樓市調(diào)控的開(kāi)始，享受到一線(xiàn)城市的調(diào)控待遇或許也用不了多久。

其實(shí)通過(guò)上述分析可以看出，“面粉”的價(jià)格直接決定了“面包”的貴賤，而且“面粉”的價(jià)格會(huì)先于“面包”漲價(jià)。

標(biāo)準(zhǔn)排名以“面包”和“面粉”的比值來(lái)評(píng)估各城市房地產(chǎn)價(jià)格的合理程度，當(dāng)“面包”和“面粉”的比值低于2，說(shuō)明該地區(qū)樓市有明顯的上漲預(yù)期，此地區(qū)或許也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策；大于2或是小于3，說(shuō)明該地區(qū)樓市的價(jià)格處于相對(duì)合理的位置；大于3，說(shuō)明該地區(qū)樓市的價(jià)格略有偏高。

目前蘇州的“面包”和“面粉”的比值是1.26，與南京一起并列第二位，排在第一的是今年樓市最大的“黑馬”合肥。

合肥2014年“面粉”價(jià)格是3730元，2015年跳漲至6500元，今年已經(jīng)是8900元，合肥4月末的“面包”10941元，同比上漲40%，2016年前4個(gè)月上漲29%。合肥“面包”和“面粉”的比值是1.22，比蘇州還低，排名第一。

南京是2016年住宅土地最火爆的城市，截止5月17日成交金額454億元，與上海和北京兩個(gè)城市住宅成交金額之和持平，排名全國(guó)第一。南京今年的“面粉”價(jià)格是15911元，“面包”價(jià)是19991元，比值為1.26，與蘇州并列第二。

除上述三個(gè)城市外，“面包”和“面粉”的比值低于2的城市還有5個(gè)，分別為杭州（比值1.51）、寧波（1.55）、福州（1.63）、北京（1.67）和天津（1.82）。

這8個(gè)城市中，除北京（已有調(diào)控政策）和天津（比值1.82，雖有上漲預(yù)期，但調(diào)控的迫切性并不明顯）之外，其他6個(gè)城市已經(jīng)或預(yù)計(jì)出臺(tái)調(diào)控政策。

如合肥市委書(shū)記吳存榮日前公開(kāi)表態(tài)：合肥房地產(chǎn)要加強(qiáng)調(diào)控，防止過(guò)快增長(zhǎng)。否則，房?jī)r(jià)抬高了城市門(mén)檻，無(wú)形中也影響城市的競(jìng)爭(zhēng)力；南京在4月末推出《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，10條細(xì)則引起業(yè)界震動(dòng)；蘇州5月18日在國(guó)土資源局官網(wǎng)發(fā)布公告，經(jīng)市政府批準(zhǔn)對(duì)擬定于5月23日開(kāi)始拍賣(mài)的部分地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。比值排名靠前的3個(gè)城市目前都已發(fā)聲，杭州、寧波和福州的調(diào)控政策估計(jì)也不會(huì)太遠(yuǎn)了。

另外，提醒購(gòu)房者，除上述8個(gè)城市有明顯的上漲預(yù)期外，其他城市的上漲空間已經(jīng)不多或是被高估，甚至包括上海和廣州在內(nèi)。土地一級(jí)市場(chǎng)的繁榮一定會(huì)帶動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)，相反一級(jí)市場(chǎng)冷清或是依靠大量低價(jià)土地來(lái)維持地方財(cái)政，這樣的城市也只能是維持現(xiàn)狀。說(shuō)白了，如果沒(méi)有大批開(kāi)發(fā)商進(jìn)場(chǎng)，通過(guò)拉高地價(jià)來(lái)刺激房?jī)r(jià)，光想著投資升值可能未必如愿。深圳如此，蘇州如此，合肥南京也是如此。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。