4月銷售業(yè)績回調(diào) 房企增量不增利趨勢漸顯

根據(jù)多家房企公布的4月銷售業(yè)績來看，部分房企業(yè)績與3月相比略有下跌趨勢。業(yè)內(nèi)人士表示，以北京、上海、深圳等城市為代表的城市樓市政策收緊，一定程度上讓市場得到抑制，同時，隨著市場預期的改變，買家入場也開始出現(xiàn)謹慎態(tài)度。

4月龍頭房企分化加劇

中指院剛剛發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月各地政府因城施策調(diào)控樓市，成交量環(huán)比均有所下滑。龍頭房企業(yè)績分化，同比來看，大部分房企仍保持快速增長態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，今年4月監(jiān)測的36個主要城市累計成交面積環(huán)比下降2.69%，超一半城市環(huán)比下降，同比增長60.4%，同比上升的城市占比達86%。

但地方因城施策調(diào)控樓市，龍頭房企業(yè)績分化加劇。監(jiān)測的10家品牌房企中，6家房企銷售額環(huán)比下降。其中金地集團、富力地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)銷售額環(huán)比跌幅超兩成。除碧桂園上漲14.72%之外，其他3家環(huán)比漲幅均不超過10%。同比來看，除世茂房地產(chǎn)銷售額有所下降外，其他房企仍保持較高增勢。其中碧桂園、金地集團和萬科同比增幅均超過100%，碧桂園則有2倍的增長。

此外，根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，4月新建住宅成交面積環(huán)比下降12%，其中一線、二線、三線城市降幅分別為20%、11%、3%。具體來看，3月末限購收緊的深圳、上海，4月新房成交量分別環(huán)比下降44%、32%。

專家分析，3月小陽春業(yè)績沖得太高，加上4月算是樓市淡季，而且很多城市的熱銷項目都選擇了漲價，所以成交也有所萎縮。宏觀因素方面，部分城市樓市政策收緊，買家入場更趨謹慎。

利潤不理想

房企業(yè)績在穩(wěn)步增長的同時，利潤卻令人堪憂。

根據(jù)機構數(shù)據(jù)，122家房企在2016年一季度的凈利潤合計為142.6億元，同比漲幅僅為8.5%。另外，從凈利潤率來看，上市房企盈利能力進一步減弱，122家房企平均凈利潤率僅為6.8%，相比2015年同期的10.3%依然呈現(xiàn)非常明顯的下調(diào)趨勢，大部分房企的利潤率出現(xiàn)加速下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象。寬松的房地產(chǎn)政策雖然刺激了房地產(chǎn)市場探底回升，但爆發(fā)式上漲的一二線城市并不能代表全國市場，雖然一二線市場回暖，但三四線依然處于調(diào)整過程中，開發(fā)商以價換量仍在持續(xù)。

“紅五月”難期待

傳統(tǒng)樓市銷售旺季的“紅五月”能否出現(xiàn)現(xiàn)在已成未知數(shù)。以北京地區(qū)為例，5月上半月，北京樓市成交出現(xiàn)下滑三成。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月上半月新建商品房住宅簽約1753套，而4月同期為2318套，也出現(xiàn)了24%的下調(diào)。但價格則繼續(xù)走高，5月成交均價為36131元/平方米。

張大偉分析，一季度爆發(fā)后，市場出現(xiàn)沖高回落跡象。整體上看，北京、上海、深圳均在調(diào)控影響下出現(xiàn)了放緩的跡象。

同時，北京樓市商品房住宅全面高端化對成交的影響也比較大，均價也出現(xiàn)了歷史首次全面在3萬元以上，預計全年均價將有望接近4萬元。根據(jù)折算后北京商品房住宅用地最近兩年僅供應550萬平方米左右來計算，北京商品房住宅只有4.5萬套左右，未來市場庫存依舊不足也會影響房企推盤的速度。

在融資領域，4月房企融資規(guī)模有所下降。重點監(jiān)測房企發(fā)生融資32筆，累計融資金額合計1041.51億元，金額較3月明顯下降，降幅約52.95%，公司債仍為主流。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。