“不良”房產拍賣量價齊升背后：銀行壞賬處置加速

司法拍賣市場是不良資產處置的終端市場，其交易金額、數量、價格等信息具有重要價值。

今年以來，在法拍市場，一個變化正在悄然發(fā)生。近日，《第一財經日報》記者從浙商資產管理研究院獲取的數據顯示，2016年以來，網絡法拍涉訴房產一洗2015年的萎靡狀態(tài)，出現(xiàn)“價量雙增”的趨勢。

“之所以會出現(xiàn)這種情況，原因在于銀行不良資產出表速度加快，要通過法拍市場處置。”廣東衍恒資產管理有限公司總經理方偉忠對本報記者解釋道。

不良房地產拍賣量價齊升

如今，隨著互聯(lián)網的普及，網絡司法拍賣日益成為司法拍賣的主流形式。

浙商資產管理研究院跟蹤的網絡法拍數據顯示，2016年3月，全國網絡司法拍賣一共拍賣涉訴房產9367處，環(huán)比增長28.10%。3月，涉訴房產網絡司法拍賣的成交額為67.8億元，是2月成交額的2.1倍，創(chuàng)2016年網絡司法拍賣成交的新高。

而從前3個月的對比數據可以看出，涉訴房產的起拍折扣率緩慢降低，3月份起拍折扣率為81.33%，為3個月連續(xù)下降的低點;另一方面，變現(xiàn)折扣率則大幅提升，3月份的變現(xiàn)折扣率為88.76%，環(huán)比增長4.63%，創(chuàng)3個月連續(xù)上升的高點。

“起拍折扣率之所以微降，一方面也是因為市場供給增加了，法拍的房產增加。”浙商資產管理研究院研究員馮美云對本報記者解釋說。

但從需求端來看，投資者對于不良資產特別是涉訴房產需求相對旺盛，成交活躍，導致變現(xiàn)折扣率上漲明顯，這個結果也最終體現(xiàn)在標的成交率的高升，3月份，其標的成交率為29.23%，環(huán)比增加6.81個百分點。

數據顯示，江蘇和浙江的變現(xiàn)折扣率再創(chuàng)新高，江蘇省變現(xiàn)折扣率為88.80%，接近市場評估價的9折成交；浙江省變現(xiàn)折扣率為86.18%，環(huán)比增加7.16%，涉訴房產成交價格上漲明顯。

“最終成交價格的上漲，也說明兩個原因，一是房地產市場在回暖，二是人們對于司法拍賣的接受程度越來越高。”馮美云說。

據了解，在法拍過程中，通常會設定3個價格——評估價、保留價和起拍價。一般的做法是，將評估價下調20%作為起拍價，比如上述數據顯示，起拍折扣率一般在80%左右，即起拍價為評估價的80%。對于保留價，如果競買人的最高應價沒有達到保留價時，該應價不發(fā)生效力，所以，為了避免流拍，委托人有時也會將保留價作為起拍價。

另外，數據還顯示出，相比商業(yè)房產和工業(yè)房產，住宅房產的成交率最高，3月份的成交率達到35.85%。從起拍折扣率來看，住宅房產最貴，為市場估價的82.36%，從變現(xiàn)效果來看，住宅房產變現(xiàn)效果最好，整體以市場估價的的90.16%成交，創(chuàng)近年來市場成交的新高。

銀行高壓之下加大處置力度

如果再拿出2015年的數據做對比，則呈現(xiàn)出另外一種情形。“2015年拍賣的標的數量及最終成交的標的數量都是2014年同期的兩倍，但是成交金額只有2014年的1.5倍。也就是說，2015年是房地產市場的一個低谷，今年則在慢慢回暖。”馮美云說。

“在去年，一處不良房產的拍賣次數可能只有3~4次就成交了，但今年可以拍到40~50次才最終成交，拍賣次數的增加必然推高最終的成交價格。”她說。

“未來涉訴房產的網拍供應量將繼續(xù)增長，我們推斷，之后一段時間內，不良資產特別是涉訴房產的成交價格將保持高位增長，特別是住宅房產的成交價格將繼續(xù)保持堅挺態(tài)勢，基于供應端價格的新低，有可能帶動其他類別房產的成交全線增長。”浙商資產管理研究院分析稱。

對于2016年以來網絡法拍涉訴房產呈現(xiàn)出的“價量雙增”現(xiàn)象，方偉忠表示，很大程度上是銀行不良資產出表的速度在加快，所以要通過司法拍賣市場快速處置。

“的確是這方面的影響，”馮美云也說，隨著銀行不良率的攀升，銀行的處置壓力也在加大，而在銀行的不良債權中，絕大部分的抵押物是房產或者地產，所以，勢必要通過法拍市場快速處置不良房地產。

從4月底披露完畢的16家上市銀行年報看，除了南京銀行的不良貸款率逆勢降低外，其余15家均出現(xiàn)不同程度的上升。其中，農業(yè)銀行以2.39%的不良貸款率和2128.67億元的不良貸款余額，位居16家上市銀行之首。

在利潤、撥備覆蓋率、監(jiān)管等多重壓力下，各個銀行也加大了清收、核銷不良的力度。

比如，平安銀行在年報中表示，通過一系列措施，平安銀行加大不良資產清收處置力度，加大撥備及核銷力度，2015年清收不良資產總額59.47億元。

招商銀行也表示，該行不良貸款生成增加，通過加快不良清收、核銷及轉讓等綜合處置措施，資產質量下行風險得到有效管控。

建設銀行則表示，在全力處置不良資產，啟動“奮戰(zhàn)已核、顆粒歸倉”專項活動，加大已核銷資產追收力度。將審計結果充分運用到批量轉讓和呆賬核銷的各環(huán)節(jié)，確保不良資產日常管理盡職到位，處置過程依法合規(guī)。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。