張家界樓市去庫(kù)存需1.7年:曾兩年建19棟高層住宅

昔日“滿城都是挖掘機(jī)”的盛景，幾乎沖昏了所有來(lái)此“掘金”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的頭腦；如今去庫(kù)存難題擺在眼前，又讓開(kāi)發(fā)企業(yè)老板們?nèi)珲喸诤怼?/p>

張家界市地處湘西，位于武陵山脈腹地，是湖南省最年輕的地級(jí)市，全市常住人口近150萬(wàn)人。坐擁旅游資源的張家界于2011年左右開(kāi)始謀劃旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，也是在這個(gè)時(shí)候，中小型開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐旅游勝地跑馬圈地，該市高層電梯房如雨后春筍般拔地而起。

張家界數(shù)十個(gè)樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)建，場(chǎng)面蔚為壯觀。然而，不做市場(chǎng)調(diào)研便盲目上馬的樓市項(xiàng)目最終難于消化。

如何消化高企庫(kù)存？4月10日下午，張家界市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)李步群接受長(zhǎng)江商報(bào)記者獨(dú)家專訪，不僅回應(yīng)了外界的各種關(guān)切，且向記者表示，目前張家界正轉(zhuǎn)型發(fā)展旅游地產(chǎn)，按照目前的樓市現(xiàn)狀，去庫(kù)存的時(shí)間約為1.7年。

爛尾樓東方明珠開(kāi)發(fā)商已被國(guó)家列入“黑名單”

4月7日，長(zhǎng)江商報(bào)記者來(lái)到張家界最大體量的樓盤(pán)東方明珠處。乘2路公共汽車從廣茂園下車，過(guò)紅綠燈再往前走大約100米左右就來(lái)到東方明珠正大門(mén)。十多棟高層住宅樓矗立眼前，從樓頂垂掛下來(lái)的“首付2萬(wàn)，買張家界第一大盤(pán)”的廣告標(biāo)語(yǔ)分外惹人注目。

走近后，記者發(fā)現(xiàn)，所有高層均已完成主體建設(shè)，同時(shí)外立面的主色調(diào)被粉飾成紅色和白色，陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄、窗戶框架已施工完畢，窗戶玻璃仍有部分未安裝上。

走訪中，小區(qū)業(yè)主告訴記者，項(xiàng)目2011年底開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾2012年底前將全部完成整個(gè)住宅小區(qū)主體工程施工、屋面工程以及內(nèi)外粉刷工程，2013年2月底前配套項(xiàng)目的排污管道、區(qū)內(nèi)道路硬化、綠化、亮化等工程全部竣工并驗(yàn)收交付使用。然而，時(shí)至今日仍未驗(yàn)房交房，業(yè)主也沒(méi)辦法取得房產(chǎn)證。與此同時(shí)，房屋還存在墻面開(kāi)裂、滲水等質(zhì)量問(wèn)題。

4月8日，在張家界市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)理事會(huì)理事長(zhǎng)王鳳章的帶領(lǐng)下，記者再次來(lái)到東方明珠小區(qū)，同時(shí)見(jiàn)到東方明珠項(xiàng)目總經(jīng)理和營(yíng)銷總監(jiān)。該項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)鄧權(quán)告訴記者，東方明珠作為張家界市的重點(diǎn)項(xiàng)目，共19棟高層住宅，面積33萬(wàn)平方米，于2010年一次性開(kāi)工建設(shè)。

“目前，主體工程現(xiàn)已全部建成完工，在售房源的水、電、天然氣管道鋪設(shè)，電梯、園林綠化及道路硬化等剩余掃尾工程正在有序進(jìn)行。”鄧權(quán)向記者表示，項(xiàng)目計(jì)劃在今年年底完成整體小區(qū)配套80%的工程量。

鄧權(quán)對(duì)記者說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)為張家界世雄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，企業(yè)2014年度曾被評(píng)為張家界市“先進(jìn)納稅單位”，并未因信用不良而被列入黑名單。然而4月10日，當(dāng)記者在網(wǎng)頁(yè)輸入“張家界世雄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”進(jìn)行搜索時(shí)，瀏覽器信息提醒記者該公司“由于失信已被列入國(guó)家被執(zhí)行人名單”。

約兩年時(shí)間內(nèi)一次性建起19棟高層住宅，項(xiàng)目沉淀了好幾個(gè)億的資金，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，早前的企業(yè)決策人士對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估過(guò)于樂(lè)觀，項(xiàng)目建設(shè)資金大量積壓，同時(shí)銷售業(yè)績(jī)不佳，資金無(wú)法盡快回籠，導(dǎo)致了后續(xù)的一系列問(wèn)題。

對(duì)此，鄧權(quán)承認(rèn)，一次性開(kāi)發(fā)19棟樓有些決策失誤，但他認(rèn)為，隨著小區(qū)綠化、道路等逐步完善，該盤(pán)的銷售業(yè)績(jī)將會(huì)逐漸回暖。鄧權(quán)認(rèn)為：“除小區(qū)本身的配套建設(shè)外，緊靠澧水的濱江足球體育公園已確定將在2016年年底建成。這也是東方明珠小區(qū)獨(dú)有的公園。”

同時(shí)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的介紹，作為張家界的重點(diǎn)項(xiàng)目，目前東方明珠小區(qū)共有可售商品房2290套，目前已售1105套，剩余套數(shù)1185套。

不過(guò)，就目前的情況而言，如何將1000余套靠近郊區(qū)的住房賣出去仍然值得思考。

“張家界旅游地產(chǎn)才剛剛開(kāi)始”

“人們說(shuō)，看一個(gè)樓盤(pán)的入住情況，晚上去看它亮燈的數(shù)量就可以知道。”一位業(yè)主對(duì)記者說(shuō)。4月8日晚，在該業(yè)主的帶領(lǐng)下，記者再次前往東方明珠小區(qū)進(jìn)行探訪。夜晚的東方明珠與上海“東方明珠”可謂大相徑庭，它安靜的偏居城市一隅，燈火闌珊。即使開(kāi)發(fā)商給出的已售套數(shù)達(dá)到1105套，但夜晚亮燈的住戶仍然偏少。

為何張家界的問(wèn)題樓盤(pán)如此突出，小區(qū)入住率普遍不高？這座民俗純樸、民風(fēng)濃郁的湘西小城，有著很高的幸福感，但一提到房子的事情，大家都開(kāi)始眉頭緊鎖、憤憤不平。

在連續(xù)數(shù)日的走訪中，記者發(fā)現(xiàn)延期辦理房產(chǎn)證或者至今仍未未辦理房產(chǎn)證的購(gòu)房者不勝其數(shù)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商僅完成住宅主體工程，配套的水、電、氣，以及綠化、消防、電梯等要通過(guò)維權(quán)才能獲得的現(xiàn)象已成常態(tài)。

4月10日下午，經(jīng)過(guò)多次努力，記者終于成功約見(jiàn)張家界市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)李步群，并暢聊一個(gè)多小時(shí)。

對(duì)于之前媒體報(bào)道的“房地產(chǎn)泡沫致使張家界旅游地產(chǎn)概念基本失敗”的說(shuō)法，李步群認(rèn)為恰恰相反，張家界的旅游地產(chǎn)才剛剛開(kāi)始，發(fā)展個(gè)性鮮明、富有特色的客棧和主體酒店，可謂正與張家界的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成。同時(shí)，當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)資深人士告訴記者，僅去年一年，全市新增的客棧數(shù)量就達(dá)到1000余家。

不過(guò)，在李步群眼里，這仍不是真正意義上的旅游地產(chǎn)。在其發(fā)給記者的2016年個(gè)人工作匯報(bào)中提出，房地產(chǎn)與旅游融合的旅游地產(chǎn)是張家界市房地產(chǎn)業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向和路徑，“大力發(fā)展旅游產(chǎn)品地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)，探索以景區(qū)、生態(tài)、宜居為背景的總部（營(yíng)運(yùn)）、慧谷（研發(fā)）型旅游工業(yè)地產(chǎn)。”李步群向記者展示了他的旅游地產(chǎn)構(gòu)想。

同時(shí)，李步群告訴記者，多年來(lái)，張家界市發(fā)展旅游地產(chǎn)效果不太明顯的原因在于，中小型房企資金實(shí)力較為薄弱，同時(shí)信心閉塞，難以了解旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)行情，也找不到發(fā)展方向。“我們可以看到的情況是，目前正嘗試做旅游地產(chǎn)的往往是之前旅游行業(yè)的從業(yè)人員。他們將商品房、私房等拿過(guò)來(lái)裝修成客棧，入住水準(zhǔn)參差不齊，部分仍達(dá)不到客棧條件。在我看來(lái)，開(kāi)客棧也是需要條件的，這里更注重用戶的消費(fèi)體驗(yàn)。”李步群分析稱，不過(guò)，由于市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)蓬勃需求，目前也正在逐步完善。

這是一個(gè)值得探索的方向。曾經(jīng)盲目上馬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遇到需求萎縮的“多米諾骨牌效應(yīng)”，使得張家界城區(qū)住宅供應(yīng)過(guò)剩，出現(xiàn)明顯的泡沫破滅跡象。如今，通過(guò)發(fā)展特色旅游地產(chǎn)，也未嘗不是一條出路。

樓市去庫(kù)存時(shí)間要1.7年

時(shí)間回溯到2012年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型調(diào)整期，三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存高企在當(dāng)時(shí)并不是個(gè)別現(xiàn)象，張家界也身在其中。2013年下半年，根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)研究中心發(fā)布的《中國(guó)城市住宅發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》，張家界得分為65.42分，位居風(fēng)險(xiǎn)榜的第10位。

4月9日，記者登錄湖南省統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站，先后點(diǎn)擊進(jìn)入統(tǒng)計(jì)分析、市縣分析、張家界頁(yè)面看到，在題為《平穩(wěn)開(kāi)局喜憂并存》的文章中，張家界市統(tǒng)計(jì)局分析稱，截止2月末，全市商品房屋待售面積為55.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.5%，其中住宅待售面積為43.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59.4%。去庫(kù)存壓力依然巨大。

另在一篇《強(qiáng)化項(xiàng)目攻堅(jiān)擴(kuò)大有效投資》文章中，張家界統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人員在分析“張家界市固定資產(chǎn)投資中存在的問(wèn)題”時(shí)提出，2011-2015年，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)了寬幅震蕩，由2013年最高的53.7%下降至2015年的-46.5%，截止2015年末尚有65萬(wàn)平方米的商品房待售面積，盡管在“去庫(kù)存”政策一系列措施引導(dǎo)下，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)有所回暖，但從土地購(gòu)置以及新開(kāi)工房屋施工面積看仍處于低位運(yùn)行，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整仍在持續(xù)當(dāng)中，下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)性增長(zhǎng)難言樂(lè)觀。

不過(guò)，在4月10日李步群提供給記者的最新數(shù)據(jù)中，2015年張家界完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資31.45億元，同比下降46.5%，其中永定城區(qū)15.74億元，同比下降64%；商品房銷售132.02萬(wàn)平方米、59.73億元，同比增長(zhǎng)8.71%、12.31%，其中住宅111.88萬(wàn)平方米、34.52億元，同比增長(zhǎng)10.92%、2.21%；商品房待售215.99萬(wàn)平方米，同比下降14.92%，其中住宅148.09萬(wàn)平方米，同比下降19.03%。

對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，房管局提供的數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)出入很大。根據(jù)李步群的說(shuō)法，將2009年以前已經(jīng)銷售但并未錄入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并以“期房”形式存在的住房從庫(kù)存中剔除出來(lái)，便與現(xiàn)在真實(shí)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大致相符，“統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)雖是法定數(shù)據(jù)，但都由企業(yè)自行上報(bào)，房管局則是根據(jù)網(wǎng)簽的現(xiàn)實(shí)情況所得，更為真實(shí)、客觀。”

另外，李步群給記者算了一筆賬，按照目前的樓市現(xiàn)狀，張家界去庫(kù)存時(shí)間約為1.7年，如果將棚戶區(qū)改造等剛需購(gòu)房者考慮進(jìn)去，去庫(kù)存時(shí)間將縮減到1年左右。

記者在當(dāng)?shù)匦侣劸W(wǎng)上搜索到的一則新聞顯示，3月24日，張家界市政府曾召開(kāi)市長(zhǎng)會(huì)議，專題研究全市房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展情況。當(dāng)?shù)厥形睍?shū)記、市長(zhǎng)王志剛提出，要引導(dǎo)、支持居民商品住房開(kāi)辦家庭旅館、特色客棧，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)融合發(fā)展；同時(shí)，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的品質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)引領(lǐng)和統(tǒng)籌，強(qiáng)化物業(yè)管理，配套完善項(xiàng)目的水、電、路、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

至于會(huì)議的落實(shí)情況，仍有待考證。

按照目前的樓市現(xiàn)狀，張家界去庫(kù)存時(shí)間約為1.7年，如果將棚戶區(qū)改造等剛需購(gòu)房者考慮進(jìn)去，去庫(kù)存時(shí)間將縮減到1年左右。

——張家界市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)李步群

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。